Totalentreprenad med DalaTrähus - Processen, pris, tillval, planlösning, bilder, omdöme, byggherre-kostnader mm
Hej
Tänkte dela med mig med vårt husbygge från Dalaträhus (DT), ett bygge som stod klart i somras på västkusten.
Varför? Vi tyckte att husresan, även om det inte varit spikrak, som för många andra, hittills har gått ok, man glömmer snabbt de negativa saker när slutprodukten blivit bra.
Vi har inga övriga kopplingar till DT utöver huset som är byggt. Vilket vi tyckte förtjänade en tråd
Dalaträhus bygger sina kataloghus samt "arkitekt-ritade" (hatar uttrycket, då alla hus är väl det 🙄😉) hus i en torr och varm fabrik på Orust. Genomgående hög standard i grundpriset. Ca 25-35 hus/år skulle jag tro.
Bakgrund
Ca 1000 kvm tomt köpt för 2 år sedan. Vi har sedan innan totalrenoverat ett hus som vi lagom till inflyttning av detta nya hus sålde till slut i våras. Jag själv är ganska kunnig (eget snickeri mm, jobbar dock inom tung industri) och gjort allt med det gamla huset, men var nära att göra slut på mig själv i slutet av den processen. Som kund är vi (jag i fortsättningsvis) väldigt påläst och kunnigare än den gemene husbyggare skulle jag våga säga....
Kanske inte den optimala kunden utifrån en husleverantörs syn då jag har mycket frågor och vill veta vad man betalar för.
DT´s entreprenadform är Totalentreprenad - dock utan markarbeten. De utgår från färdig flisbädd och tar vid när formen/grunden ska gjutas. Alltså allt från grusbädd uppåt är DT´s ansvar.
Kontrakt/Bygglov/Grundpris
Vi ville ha ett enkelt, ej för stort, men även mysigt hus som hade en enkel utformning.
Kontrakt skrevs på ett 1.5 plans 175 kvm hus med förhöjt väggliv och frontespis/takkupa. Från en bild vi hittade på instagram endast.
DT hjälpte till mycket bra under bygglovsprocessen och vi ändrade oss flera ggr pga kommunen inte var nöjd med vår takkupas bredd bla.
Kontrakt Maj 2022, godkänt bygglov Aug 2022, order för tillverkning Sept 2022, stom-restes Feb 2023 och inflytt 30 Juni -2023.
Grundpriset (dock ej standardhus men med extra tillval) på 3.95 msek ingick det bla värt att nämna
- Kamin Contura täljsten 556T,
- Siemens spishäll med inbyggd fläkt downdraft
- Vattenburen golvvärme övervåning
- Gipsat innertak övervåning (ej plattor som många har) och OSB + gips i alla väggar.
- Nya modellen värmepump NIBE S735
- Plannja plåttak med alla plåtbleck och takavvattning i alu-zink.
- Lister dörrar snickerier mm i 0500-n vitt.
- Golvfönster samt dubbel-altandörrar i 2.3m höjd (2.10 standard) samt de två stora fönsterna som är 3m breda.
- 2.5m takhöjd nedre plan NP, 2.4m övre plan ÖP
Nedan är pris och tillval som gjordes under resan gång.
Planlösning
Ett enkelt fyrkantigt hus utan några excesser. Så underhållsfritt som möjligt med plåttak mm.
NP: Kök, matsal samt vardagsrum i fil, med gästrum och toalett och tvättstuga.
ÖP: Barnens två rum samt sovrum med STOR klädkammare och badrum samt allrum med utsikt. Att klädkammaren blev stor vet jag ej varför då jag eller vi inte är några klädfantaster men ångrar det inte.
Kök 48 ksek
Kök - Ballingslöv. Bra kök känns robust och bra. Vi ville inte ha några överskåp, även köksön skulle vara utan vatten och häll, vilket vi INTE ångrar.. Alla vitvaror i Siemens som vi är nöjda med är standard modell (utan spishällen med downdraft) samt vi valde en bred vask 70cm.
Badrum 39ksek
Tillval för 45x45 klinkers plattor var extra samt en läggningskostnad för detta
El 115ksek
Standard ingår i DT leverans ett antal uttag på väggarna samt uttag i taket för lampa i varje rum. Sparsmakat ja! men jag tror inte DT skiljer sig mot andra husleverantörer. Detta är ett punkt som det vet de kommer får mycket extra tillval på och inte minst från oss. Vi tog fönster-spot (hide a lite) i alla fönster båda våningarna. Spotlights dimbara 2000-2700k Hide a lite G3 samt extra uttag, fasadbelysning, extra personskyddsbrytare mm.
Dyrt? Ja som bara den. Nöjda? Ja som bara den.
Elektrikerna som var hos oss var enormt proffsiga och de gjorde hela huset på 3+2 dagar.
Denna posten visste vi från början skulle kosta och ja det är sura pengar, men om man blir så nöjd då kommer man inte tänka på detta mera. Styrning Plejd på nästan allting. Grymt bra med enkelheten och gatewayen, hade även Plejd i förra huset.
Övrigt utförande mm
DT´s egna snickare var enormt duktigt, kom alltid varje dag 07 prick till 16. Bilarna är märkta med loggor, alla bär kläder med företagsnamnet. Jag hade mest kontakt med snickarna under byggprocessen, då vi löste alla problem sinsemellan väldigt snabbt och enkelt. Övriga underleverantörer skötte sig fint med några små undantag som rättades ut omgående. Projekt planeringen som gavs ut innan stomresning hölls hela vägen i mål. Inga förseningar och vi kunde flytta in på bestämt datum mer eller mindre
Summering
Är vi nöjda, ja mycket nöjda, skulle säga 9.5/10
All tillval är vi nöjda med. Speciellt dyra sådana som elen och golvvärme på ÖP + kaminen.
Vilken känsla att slippa element som är fula och står i vägen.
Vad var vi missnöjda med under resans gång: Kommunikationen kunde under byggprocessen (inte kontrakt eller bygglovsprocessen som sköttes mycket snabbt) hade en tendens till att inte alltid vara så återkopplande. DT tog hand om alla saker som blev felbeställt, eller andra saker som hände under byggets gång utan kommentarer men dröjande av information i vissa lägen kunde varit bättre. Saker och ting tog alltid tag i men vetskapen att det redan var gjort hade varit bra, så hade man sluppit fundera på om information gick fram eller inte. Detta vet jag berodde på alla hus som byggdes samtidigt.
Spelar det ngn roll nu? Nej så klart inte, slutprodukten blev lika bra som vi hoppats på. Och Vi (jag) är en kräsen kund
Priset
Var priset ok? Det är ALLTID dyrt att bygga hus, speciellt med alla bygherrekostnader som man ibland underskattar.
Vi höll budgeten hyfsat. Vi skickade iväg några offertunderlag och fick priser mellan tummen och pekfingret som låg ca 3-500 ksek över DT org pris från de flesta - Mjöbäcksvillan, Eksjöhus, OBOS / Myresjöhus, Vårgårdahus.
De flesta kunde inte matcha och ingen var lika flexibel i ändringar.
(Hörde från Vårgårda Hus, sant eller ej, att en ändring ingick, sedan kostade varje ändring 40 ksek, vet ej om det stämmer)
Sen att DT har den allra bästa kombon (enligt mig) av egenritade hus (eller ritning av kund) som sedan byggs i fabrik är det bästa av båda världarna. Att man kan ändra sig flera ggr innan avrop, väldigt flexibla.
Jag tror inte att lösvirke blir billigare eller bättre i slutänden och hade aldrig velat bygga med lösvirke pga den långa byggtiden med dagens räntor samt risk för vattenskador.
Kommer det bli billigare att bygga hus framöver? Nej det tror jag inte, även om material priserna är på nedgång, så är det endast 30% av byggkostnaderna, samt alla löner och transporter mm ökar för varje år.
Det var svettigt ett tag med byggandet, speciellt med byggkredit på över 6%, dubbla elavtal, två hus. Men det löser sig oftast om man har en plan.
Det blev en lång text, säkert med många stavfel
Har ni några frågor kan jag försöka svara på de framöver.
Som sagt detta är ej något betalt samarbete, huset är färdigbyggt och betalat till fullo. Jag sa till mig själv om huset blir lika bra som jag hoppats på så ska jag göra ett "enkelt" 😅 inlägg på BH
Tänkte dela med mig med vårt husbygge från Dalaträhus (DT), ett bygge som stod klart i somras på västkusten.
Varför? Vi tyckte att husresan, även om det inte varit spikrak, som för många andra, hittills har gått ok, man glömmer snabbt de negativa saker när slutprodukten blivit bra.
Vi har inga övriga kopplingar till DT utöver huset som är byggt. Vilket vi tyckte förtjänade en tråd
Dalaträhus bygger sina kataloghus samt "arkitekt-ritade" (hatar uttrycket, då alla hus är väl det 🙄😉) hus i en torr och varm fabrik på Orust. Genomgående hög standard i grundpriset. Ca 25-35 hus/år skulle jag tro.
Bakgrund
Ca 1000 kvm tomt köpt för 2 år sedan. Vi har sedan innan totalrenoverat ett hus som vi lagom till inflyttning av detta nya hus sålde till slut i våras. Jag själv är ganska kunnig (eget snickeri mm, jobbar dock inom tung industri) och gjort allt med det gamla huset, men var nära att göra slut på mig själv i slutet av den processen. Som kund är vi (jag i fortsättningsvis) väldigt påläst och kunnigare än den gemene husbyggare skulle jag våga säga....
Kanske inte den optimala kunden utifrån en husleverantörs syn då jag har mycket frågor och vill veta vad man betalar för.
DT´s entreprenadform är Totalentreprenad - dock utan markarbeten. De utgår från färdig flisbädd och tar vid när formen/grunden ska gjutas. Alltså allt från grusbädd uppåt är DT´s ansvar.
Kontrakt/Bygglov/Grundpris
Vi ville ha ett enkelt, ej för stort, men även mysigt hus som hade en enkel utformning.
Kontrakt skrevs på ett 1.5 plans 175 kvm hus med förhöjt väggliv och frontespis/takkupa. Från en bild vi hittade på instagram endast.
DT hjälpte till mycket bra under bygglovsprocessen och vi ändrade oss flera ggr pga kommunen inte var nöjd med vår takkupas bredd bla.
Kontrakt Maj 2022, godkänt bygglov Aug 2022, order för tillverkning Sept 2022, stom-restes Feb 2023 och inflytt 30 Juni -2023.
Grundpriset (dock ej standardhus men med extra tillval) på 3.95 msek ingick det bla värt att nämna
- Kamin Contura täljsten 556T,
- Siemens spishäll med inbyggd fläkt downdraft
- Vattenburen golvvärme övervåning
- Gipsat innertak övervåning (ej plattor som många har) och OSB + gips i alla väggar.
- Nya modellen värmepump NIBE S735
- Plannja plåttak med alla plåtbleck och takavvattning i alu-zink.
- Lister dörrar snickerier mm i 0500-n vitt.
- Golvfönster samt dubbel-altandörrar i 2.3m höjd (2.10 standard) samt de två stora fönsterna som är 3m breda.
- 2.5m takhöjd nedre plan NP, 2.4m övre plan ÖP
Nedan är pris och tillval som gjordes under resan gång.
| DT totalkostnad | ||
|---|---|---|
| Startavgift bygglovshandlingar | 30 000,00 kr | Startavgift bygglovshandlingar |
| Totalentr. Ink byggsats | 3 952 000,00 kr | Enligt LoE minus bygglovshandlingar 30,000sek |
| Kakel/klinker arbeten ink plattor | 39 000,00 kr | Kakel & Färg huset offert 39,000sek |
| Elinstallation | 115 000,00 kr | Tillval El |
| Invändig målning | 10 000,00 kr | |
| Tillval Kök | 48 000,00 kr | |
| Summa Hus + tillval | 4 194 000,00 kr |
Planlösning
Ett enkelt fyrkantigt hus utan några excesser. Så underhållsfritt som möjligt med plåttak mm.
NP: Kök, matsal samt vardagsrum i fil, med gästrum och toalett och tvättstuga.
ÖP: Barnens två rum samt sovrum med STOR klädkammare och badrum samt allrum med utsikt. Att klädkammaren blev stor vet jag ej varför då jag eller vi inte är några klädfantaster men ångrar det inte.
Kök 48 ksek
Kök - Ballingslöv. Bra kök känns robust och bra. Vi ville inte ha några överskåp, även köksön skulle vara utan vatten och häll, vilket vi INTE ångrar.. Alla vitvaror i Siemens som vi är nöjda med är standard modell (utan spishällen med downdraft) samt vi valde en bred vask 70cm.
Badrum 39ksek
Tillval för 45x45 klinkers plattor var extra samt en läggningskostnad för detta
El 115ksek
Standard ingår i DT leverans ett antal uttag på väggarna samt uttag i taket för lampa i varje rum. Sparsmakat ja! men jag tror inte DT skiljer sig mot andra husleverantörer. Detta är ett punkt som det vet de kommer får mycket extra tillval på och inte minst från oss. Vi tog fönster-spot (hide a lite) i alla fönster båda våningarna. Spotlights dimbara 2000-2700k Hide a lite G3 samt extra uttag, fasadbelysning, extra personskyddsbrytare mm.
Dyrt? Ja som bara den. Nöjda? Ja som bara den.
Elektrikerna som var hos oss var enormt proffsiga och de gjorde hela huset på 3+2 dagar.
Denna posten visste vi från början skulle kosta och ja det är sura pengar, men om man blir så nöjd då kommer man inte tänka på detta mera. Styrning Plejd på nästan allting. Grymt bra med enkelheten och gatewayen, hade även Plejd i förra huset.
Övrigt utförande mm
DT´s egna snickare var enormt duktigt, kom alltid varje dag 07 prick till 16. Bilarna är märkta med loggor, alla bär kläder med företagsnamnet. Jag hade mest kontakt med snickarna under byggprocessen, då vi löste alla problem sinsemellan väldigt snabbt och enkelt. Övriga underleverantörer skötte sig fint med några små undantag som rättades ut omgående. Projekt planeringen som gavs ut innan stomresning hölls hela vägen i mål. Inga förseningar och vi kunde flytta in på bestämt datum mer eller mindre
Summering
Är vi nöjda, ja mycket nöjda, skulle säga 9.5/10
All tillval är vi nöjda med. Speciellt dyra sådana som elen och golvvärme på ÖP + kaminen.
Vilken känsla att slippa element som är fula och står i vägen.
Vad var vi missnöjda med under resans gång: Kommunikationen kunde under byggprocessen (inte kontrakt eller bygglovsprocessen som sköttes mycket snabbt) hade en tendens till att inte alltid vara så återkopplande. DT tog hand om alla saker som blev felbeställt, eller andra saker som hände under byggets gång utan kommentarer men dröjande av information i vissa lägen kunde varit bättre. Saker och ting tog alltid tag i men vetskapen att det redan var gjort hade varit bra, så hade man sluppit fundera på om information gick fram eller inte. Detta vet jag berodde på alla hus som byggdes samtidigt.
Spelar det ngn roll nu? Nej så klart inte, slutprodukten blev lika bra som vi hoppats på. Och Vi (jag) är en kräsen kund
Priset
Var priset ok? Det är ALLTID dyrt att bygga hus, speciellt med alla bygherrekostnader som man ibland underskattar.
Vi höll budgeten hyfsat. Vi skickade iväg några offertunderlag och fick priser mellan tummen och pekfingret som låg ca 3-500 ksek över DT org pris från de flesta - Mjöbäcksvillan, Eksjöhus, OBOS / Myresjöhus, Vårgårdahus.
De flesta kunde inte matcha och ingen var lika flexibel i ändringar.
(Hörde från Vårgårda Hus, sant eller ej, att en ändring ingick, sedan kostade varje ändring 40 ksek, vet ej om det stämmer)
Sen att DT har den allra bästa kombon (enligt mig) av egenritade hus (eller ritning av kund) som sedan byggs i fabrik är det bästa av båda världarna. Att man kan ändra sig flera ggr innan avrop, väldigt flexibla.
Jag tror inte att lösvirke blir billigare eller bättre i slutänden och hade aldrig velat bygga med lösvirke pga den långa byggtiden med dagens räntor samt risk för vattenskador.
Kommer det bli billigare att bygga hus framöver? Nej det tror jag inte, även om material priserna är på nedgång, så är det endast 30% av byggkostnaderna, samt alla löner och transporter mm ökar för varje år.
Det var svettigt ett tag med byggandet, speciellt med byggkredit på över 6%, dubbla elavtal, två hus. Men det löser sig oftast om man har en plan.
Det blev en lång text, säkert med många stavfel
Har ni några frågor kan jag försöka svara på de framöver.Som sagt detta är ej något betalt samarbete, huset är färdigbyggt och betalat till fullo. Jag sa till mig själv om huset blir lika bra som jag hoppats på så ska jag göra ett "enkelt" 😅 inlägg på BH
| 1,00 kr | (tomtlån) | |
| Fastighetsbildning mm | ||
| Anslutningsavgift VA | Ingår I tomtpris | |
| Anslutningsavgift el, fjärrvärme | 33 000,00 kr | Inkopplingsavgift för el |
| Övrig tomtkostnad | ||
| Summa tomt och avgift | 33 001,00 kr | |
| Mark / Schakt (ingår ej i DT´s leverans) | ||
| Schakt fakt 1 | 122 500,00 kr | Markbädd inkl bottenplatta garage 50 kvm |
| Schakt fakt 2 | 146 062,00 kr | Material inkl sprängning mm |
| Schakt fakt 3 | 36 000,00 kr | Material inkl sprängning mm |
| Material grund | 25 000,00 kr | 0-150 kross 350T |
| Finplanering - fakt 4 | 20 000,00 kr | Schakt |
| Finplanering - Grus | 15 000,00 kr | Grus NCC 42T 0-18 + 42T 8-11 |
| Finplanering - Gräs | 14 500,00 kr | Vedum gräs |
| Finplanering - Jord | 5 100,00 kr | LÅAB jord |
| Altan trall + reglar | 25 000,00 kr | Derome |
| Summa mark | 409 162,00 kr | |
| Hus - totalentrepenad + tillval DT | ||
| Startavgift bygglovshandlingar | 30 000,00 kr | Startavgift bygglovshandlingar |
| Totalentr. Ink byggsats | 3 952 000,00 kr | Enligt LoE minus bygglovshandlingar 30,000sek |
| Kakel/klinker arbeten ink plattor | 39 000,00 kr | Kakel & Färg huset offert 39,000sek |
| Elinstallation | 115 000,00 kr | Tillval El |
| Invändig målning | 10 000,00 kr | |
| Tillval Kök | 48 000,00 kr | |
| Summa Hus + tillval | 4 194 000,00 kr | |
| Bygherrekostnader avgifter mm | ||
| Utvändig målning | 15 000,00 kr | ca pris 40L färg + penslar |
| Lagfartskostnad | 41 250,00 kr | |
| Pantbrev | 110 000,00 kr | |
| Bygglov, byggsamråd, | 34 000,00 kr | 17392sek betalat I Sept 2022 för bygglov, 17392 Dec 2022 for startbesked |
| Garanti- och försäkringskostnad | - kr | Kommer ej ihåg |
| Grovustakning | 4 892,00 kr | Orust kommun |
| Finutsättning+lägeskontroll | 11 250,00 kr | HMB |
| Besiktningar, byggkontroll, OVK kamin | 2 500,00 kr | Sotningstjänst I väst AB |
| Konsultkostnader/KA | 27 000,00 kr | KA |
| Räntor under byggtiden | 50 000,00 kr | CA |
| El under byggtid | 20 000,00 kr | CA |
| Index reglering MT74 | 25 000,00 kr | 8mån fri - totalt 9 mån - 1 mån index |
| Summa byggherrekostnad | 340 892,00 kr | |
| 4 977 055,00 kr |
Redigerat:
