Hallo! Min familie vurderer å kjøpe et hus for 2 550 000 kr, og vi er de eneste interessentene. Men en titt på tilstandsrapporten gjør en nedstemt. Det er ganske mange anmerkninger, og jeg lurer på om noen vet hvor mye dette koster å utbedre (sånn omtrent, erfaring?) eller om dere selv hadde gått videre, men for en lavere pris.
Besiktelsen er fra 30. mai 2012. Skriver ned punktene her nedenfor (de har blitt skrevet om litt for å lette lesningen, si ifra om det skal være ordrett):
Utvendig.
Markforhold - Kondensvann fra luftvarmepumpen ledes ikke bort fra husets grunn, noe som medfører en økt risiko for at vann trenger inn i tilstøtende konstruksjoner. Besiktigelse av varmepumpe- eller system har ikke blitt gjort.
Det finnes planter i tilknytning til grunnmuren, og med det følger det risikoer.
Sokkel - Her ble det notert sprekker, farge- og pussavfall. Veggvannuttaket lekker og besiktigelse av ledningene har ikke blitt gjort. Puss- og fargeavfall også i kjellertrappen.
Fasade - Det er sprekker i pussfasaden. Tørkesprekker og farge flasser fra underlaget på fasadepanelet ved dør-/vinduspartier - økt risiko for fuktinntrengning og råteskader.
Vinduer - Vinduer trenger maling/vedlikehold. Det er risiko for fuktskader på grunn av dårligere vanntett egenskaper, dette kan føre til råteskader i vinduer og karm.
Dører - Terskelblikk mangler, derfor risiko for vanninntrengning og fuktskader i veggkonstruksjon.
Takrenner/nedløpsrør - Rørene er fulle av rusk, noe som medfører risiko for oversvømmelse og derfor fuktskader på fasade og sokkel.
Tak - Platedetaljer trenger maling. Takpannene er skadet og det er risiko for fuktskader på underliggende konstruksjoner. De er gamle og har en begrenset levetid, og risikoen for vanninntrengning øker, noe som kan føre til fukt på taklekter og takkonstruksjon--> mikrobiell skade.
Det er mosevekst på takpanner, og taktekking kan få nedsatt motstand mot vann, og de samme skadene som ved dårlige panner forekommer i så fall.
Mørtelen i fugene slipper ved skorsteinen og kan føre til de samme slags skadene med fukt.
Loft - Eldre innlekking notert rundt skorsteinen, ingen forhøyede fuktverdier. Mikrobiell vekst på undertak - fukt introduseres således innenfra boligen. Denne tilførselen må reduseres gjennom bedre ventilasjon og tetting av utettheter.
Garasje - Råteskader finnes i takkantskive, vinduer, dør og dørramme.
Innvendig.
Bad/WC på inngangsplan - Gulvhelling. Ved besiktigelse var terskelen fuktig. Gulvfall mot sluk er dårlig utført. Mangler i gulvets og/eller membranens helling med risiko for vanninntrengning og fuktskader. Risiko for stående vann--> misfarging på fliser og lukt.
Ettersom overflaten på gulvet på badet består av fliser som er lagt direkte på den eksisterende/gamle plastmatten, er det en risiko for at sprekker/glipper kan oppstå i plastmatens skjøter da den krymper over tid. Ettersom plastmatten skal være vanntett, er det dermed en risiko for vanninntrengning i glippene og derfor fuktskader.
Det er også en risiko for at vedheften mellom gammel og eksisterende plastmatte og festemassen kan være vanskelig å oppnå, og flisene kan begynne å slippe fra underlaget. Grunnen - matten er ofte hard, glatt, fet og bemengt med såperester og underlaget (bjelkelaget) har ikke tilstrekkelig bøyestivhet.
Sluk av støpejern med tilkoblet membran - støpejernets grove struktur gjør det vanskelig å tilknytte membranen riktig--> risiko for lekkasje med fuktskader som følge.
Inngangsplan/arbeidsrom - Dør griper.
Kjøkken - Det finnes ikke beskyttelse mot fukt under hvitevarer - risiko for lekkasje fra ledninger og inntrengning i konstruksjon med fuktskader som følge.
Generelt om inngangsplan - Isolerglass er eldre enn 20 år, noe som fører til dårlige egenskaper med tetthet og risiko for misfarging av ruter.
Inngangsplan/garasje - Forhøyede fuktverdier i trekasse rundt innebygd nedløpsrør.
Kjelleretasje/hall - Bomlyd i fliser (hva innebærer dette?)
Kjelleretasje/TV-rom - Fuktkvoten i ytterveggens regelverk mot nord er 21 % og mot vest 20,5 %.
Kjelleretasje/vaskerom og dusj - Bomlyd i fliser. Flislagt våtrom utført før 1989 (da fantes det ingen krav til vanntett vegg i våtrom). Det er risiko for at det ikke er membran bak veggfliser--> risiko for fuktskader i vegg og gulv.
Gulvfall mot sluk er dårlig utført. Mangler i gulvets og/eller membranens helling med risiko for vanninntrengning og fuktskader. Risiko for stående vann--> misfarging på fliser og lukt.
Kjelleretasje/soverom/badstue - Kontroll av eksisterende gulv-/veggkonstruksjon ble ikke godkjent ved besiktigelse. For å kontrollere om eksisterende konstruksjon har fuktskader, anbefales det en teknisk undersøkelse (så disse rommene er ikke godkjent, er dette på grunn av utilstrekkelig konstruksjon, eller må man gå dypere på dette?).
Generelt om kjelleretasje - Ved kontroll av konstruksjonen ble det målt fuktverdier over kritisk fuktnivå for mikrobiell vekst. Risikoen for vekst foreligger hvis den relative fuktigheten (RF) i den omkringliggende luften er over 75 %, noe som i furuvirke tilsvarer en fuktkvote (FK) på 17 %. Fordypet undersøkelse anbefales for å konstatere årsak og omfang av fuktverdier i prøvehull.
Det er viktig å huske på at denne anbefalingen om fordypet undersøkelse gjelder hele den påforede veggkonstruksjonen, selv om besiktigelsesteknikeren ikke har oppdaget noen mangler i et bestemt rom eller byggedel.
Hva synes dere? Vi liker virkelig huset, planløsningen, beliggenheten og mye mer passer oss perfekt, så det ville vært synd å kjøpe et kanskje falleferdig hus.
Besiktelsen er fra 30. mai 2012. Skriver ned punktene her nedenfor (de har blitt skrevet om litt for å lette lesningen, si ifra om det skal være ordrett):
Utvendig.
Markforhold - Kondensvann fra luftvarmepumpen ledes ikke bort fra husets grunn, noe som medfører en økt risiko for at vann trenger inn i tilstøtende konstruksjoner. Besiktigelse av varmepumpe- eller system har ikke blitt gjort.
Det finnes planter i tilknytning til grunnmuren, og med det følger det risikoer.
Sokkel - Her ble det notert sprekker, farge- og pussavfall. Veggvannuttaket lekker og besiktigelse av ledningene har ikke blitt gjort. Puss- og fargeavfall også i kjellertrappen.
Fasade - Det er sprekker i pussfasaden. Tørkesprekker og farge flasser fra underlaget på fasadepanelet ved dør-/vinduspartier - økt risiko for fuktinntrengning og råteskader.
Vinduer - Vinduer trenger maling/vedlikehold. Det er risiko for fuktskader på grunn av dårligere vanntett egenskaper, dette kan føre til råteskader i vinduer og karm.
Dører - Terskelblikk mangler, derfor risiko for vanninntrengning og fuktskader i veggkonstruksjon.
Takrenner/nedløpsrør - Rørene er fulle av rusk, noe som medfører risiko for oversvømmelse og derfor fuktskader på fasade og sokkel.
Tak - Platedetaljer trenger maling. Takpannene er skadet og det er risiko for fuktskader på underliggende konstruksjoner. De er gamle og har en begrenset levetid, og risikoen for vanninntrengning øker, noe som kan føre til fukt på taklekter og takkonstruksjon--> mikrobiell skade.
Det er mosevekst på takpanner, og taktekking kan få nedsatt motstand mot vann, og de samme skadene som ved dårlige panner forekommer i så fall.
Mørtelen i fugene slipper ved skorsteinen og kan føre til de samme slags skadene med fukt.
Loft - Eldre innlekking notert rundt skorsteinen, ingen forhøyede fuktverdier. Mikrobiell vekst på undertak - fukt introduseres således innenfra boligen. Denne tilførselen må reduseres gjennom bedre ventilasjon og tetting av utettheter.
Garasje - Råteskader finnes i takkantskive, vinduer, dør og dørramme.
Innvendig.
Bad/WC på inngangsplan - Gulvhelling. Ved besiktigelse var terskelen fuktig. Gulvfall mot sluk er dårlig utført. Mangler i gulvets og/eller membranens helling med risiko for vanninntrengning og fuktskader. Risiko for stående vann--> misfarging på fliser og lukt.
Ettersom overflaten på gulvet på badet består av fliser som er lagt direkte på den eksisterende/gamle plastmatten, er det en risiko for at sprekker/glipper kan oppstå i plastmatens skjøter da den krymper over tid. Ettersom plastmatten skal være vanntett, er det dermed en risiko for vanninntrengning i glippene og derfor fuktskader.
Det er også en risiko for at vedheften mellom gammel og eksisterende plastmatte og festemassen kan være vanskelig å oppnå, og flisene kan begynne å slippe fra underlaget. Grunnen - matten er ofte hard, glatt, fet og bemengt med såperester og underlaget (bjelkelaget) har ikke tilstrekkelig bøyestivhet.
Sluk av støpejern med tilkoblet membran - støpejernets grove struktur gjør det vanskelig å tilknytte membranen riktig--> risiko for lekkasje med fuktskader som følge.
Inngangsplan/arbeidsrom - Dør griper.
Kjøkken - Det finnes ikke beskyttelse mot fukt under hvitevarer - risiko for lekkasje fra ledninger og inntrengning i konstruksjon med fuktskader som følge.
Generelt om inngangsplan - Isolerglass er eldre enn 20 år, noe som fører til dårlige egenskaper med tetthet og risiko for misfarging av ruter.
Inngangsplan/garasje - Forhøyede fuktverdier i trekasse rundt innebygd nedløpsrør.
Kjelleretasje/hall - Bomlyd i fliser (hva innebærer dette?)
Kjelleretasje/TV-rom - Fuktkvoten i ytterveggens regelverk mot nord er 21 % og mot vest 20,5 %.
Kjelleretasje/vaskerom og dusj - Bomlyd i fliser. Flislagt våtrom utført før 1989 (da fantes det ingen krav til vanntett vegg i våtrom). Det er risiko for at det ikke er membran bak veggfliser--> risiko for fuktskader i vegg og gulv.
Gulvfall mot sluk er dårlig utført. Mangler i gulvets og/eller membranens helling med risiko for vanninntrengning og fuktskader. Risiko for stående vann--> misfarging på fliser og lukt.
Kjelleretasje/soverom/badstue - Kontroll av eksisterende gulv-/veggkonstruksjon ble ikke godkjent ved besiktigelse. For å kontrollere om eksisterende konstruksjon har fuktskader, anbefales det en teknisk undersøkelse (så disse rommene er ikke godkjent, er dette på grunn av utilstrekkelig konstruksjon, eller må man gå dypere på dette?).
Generelt om kjelleretasje - Ved kontroll av konstruksjonen ble det målt fuktverdier over kritisk fuktnivå for mikrobiell vekst. Risikoen for vekst foreligger hvis den relative fuktigheten (RF) i den omkringliggende luften er over 75 %, noe som i furuvirke tilsvarer en fuktkvote (FK) på 17 %. Fordypet undersøkelse anbefales for å konstatere årsak og omfang av fuktverdier i prøvehull.
Det er viktig å huske på at denne anbefalingen om fordypet undersøkelse gjelder hele den påforede veggkonstruksjonen, selv om besiktigelsesteknikeren ikke har oppdaget noen mangler i et bestemt rom eller byggedel.
Hva synes dere? Vi liker virkelig huset, planløsningen, beliggenheten og mye mer passer oss perfekt, så det ville vært synd å kjøpe et kanskje falleferdig hus.
Medlem
· Västerbottens län
· 18 048 innlegg
En del er jo enkelt å fikse, rense takrenner. Male vinduer tar mye tid men er relativt enkelt.
Renovere badet 50-100 tusen.
Jeg er ingen ekspert men 2,5 mill for et renoveringsobjekt...... kanskje må dere legge til en mill til.
Ta og gjør en dypere kontroll.
Protte
Renovere badet 50-100 tusen.
Jeg er ingen ekspert men 2,5 mill for et renoveringsobjekt...... kanskje må dere legge til en mill til.
Ta og gjør en dypere kontroll.
Protte
knapt falleferdig
kan man snekre og f.eks flislegge selv eller har en venn som kan
en del ting må jo utbedres men en del er jo bare tull
at de har lagt klinkers på plastmatten er jo mindre bra
men bomljud i klinkersen er jo at platen har sluppet fra underlaget.
synes dere skal be en håndverker se på huset og lese papirene og regne på hva det nødvendige ville koste, rotfradraget er jo gunstig, eller om man gjør mye selv.
så sammenlign prisen på huset og nødvendige tiltak mot hva andre hus i nærheten ligger på
men som sagt er det et gammelt hus og man ikke har holdt etter det ordentlig så blir det jo mye å gjøre.
selv har jeg hus og på 15 år har jeg malt 2 ganger 20 tusen byttet isolerglass 10 tusen nytt kjøkken 80 tusen garasjetak 10 tusen
peisovn 10 tusen varmepumpe 20 tusen ny elkjele 40 tusen nytt bad 20 tusen.
ja som dere ser så blir det jo en hel del, men jeg gjør 90% selv, også evt eltrekking så sjekker elektrikeren og kobler til.
så enten kjøper man nytt hus og gjør ingenting eller et eldre og da blir det litt arbeid.
men ut ifra din beskrivelse ser jeg ingenting som skulle være katastrofe
men som sagt be lokale håndverkere se og beregne hva det ville koste, fordelen med lokale håndverkere er at de kan komme litt nå og da for å gjøre en del og så viser de deg en del hvordan du skal gjøre
vet ikke om dette kan være en veiledning for dere men alt som står er jo ikke i behov for reparasjon nå.
derimot må man jo sjekke så det ikke er mugg osv i så fall utbedrer man dette før det blir mugg
men bare fordi vinduene er 20 år betyr ikke at de må byttes nå
det viktige er å forhindre ting så det ikke blir verre, f.eks som et tak som lekker er jo prioritet én. et rør som lekker prioritet én. litt fukt i veggen som ikke blir verre og som sikkert har vært sånn i mange år er kanskje prioritet 10.
kan man snekre og f.eks flislegge selv eller har en venn som kan
en del ting må jo utbedres men en del er jo bare tull
at de har lagt klinkers på plastmatten er jo mindre bra
men bomljud i klinkersen er jo at platen har sluppet fra underlaget.
synes dere skal be en håndverker se på huset og lese papirene og regne på hva det nødvendige ville koste, rotfradraget er jo gunstig, eller om man gjør mye selv.
så sammenlign prisen på huset og nødvendige tiltak mot hva andre hus i nærheten ligger på
men som sagt er det et gammelt hus og man ikke har holdt etter det ordentlig så blir det jo mye å gjøre.
selv har jeg hus og på 15 år har jeg malt 2 ganger 20 tusen byttet isolerglass 10 tusen nytt kjøkken 80 tusen garasjetak 10 tusen
peisovn 10 tusen varmepumpe 20 tusen ny elkjele 40 tusen nytt bad 20 tusen.
ja som dere ser så blir det jo en hel del, men jeg gjør 90% selv, også evt eltrekking så sjekker elektrikeren og kobler til.
så enten kjøper man nytt hus og gjør ingenting eller et eldre og da blir det litt arbeid.
men ut ifra din beskrivelse ser jeg ingenting som skulle være katastrofe
men som sagt be lokale håndverkere se og beregne hva det ville koste, fordelen med lokale håndverkere er at de kan komme litt nå og da for å gjøre en del og så viser de deg en del hvordan du skal gjøre
vet ikke om dette kan være en veiledning for dere men alt som står er jo ikke i behov for reparasjon nå.
derimot må man jo sjekke så det ikke er mugg osv i så fall utbedrer man dette før det blir mugg
men bare fordi vinduene er 20 år betyr ikke at de må byttes nå
det viktige er å forhindre ting så det ikke blir verre, f.eks som et tak som lekker er jo prioritet én. et rør som lekker prioritet én. litt fukt i veggen som ikke blir verre og som sikkert har vært sånn i mange år er kanskje prioritet 10.
I og med at det er en trekonstruksjon i kjellerens yttervegger og fuktinnholdet er så høyt må man kanskje være forberedt på
a. Utvendig drenering og isolering
b. Rive innerveggene og erstatte dem med uorganisk materiale.
Merkelig at de ikke tillot takstmannen å bore et lite hull og sjekke fukten i veggkonstruksjonen "Kontroll av eksisterende gulv/veggkonstruksjon ble ikke godkjent ved besiktigelsestidspunktet".
Var det noe i huset som var i bra stand?
Det er altså 45 år gammelt, og ikke, eller i alle fall meget dårlig vedlikeholdt.
Fasade, skorstein, yttertak, loftsbjelkelag, våtrom, vinduer, kjeller og drenering,
alt har "tjent ut" og trenger tiltak.
Det er vel et spørsmål om personlig legning, og naturligvis pris, hvordan man vil gjøre det.
Jeg ville nok ha avstått. Men jeg er ingen renoveringsfreak lenger heller.
a. Utvendig drenering og isolering
b. Rive innerveggene og erstatte dem med uorganisk materiale.
Merkelig at de ikke tillot takstmannen å bore et lite hull og sjekke fukten i veggkonstruksjonen "Kontroll av eksisterende gulv/veggkonstruksjon ble ikke godkjent ved besiktigelsestidspunktet".
Var det noe i huset som var i bra stand?
Det er altså 45 år gammelt, og ikke, eller i alle fall meget dårlig vedlikeholdt.
Fasade, skorstein, yttertak, loftsbjelkelag, våtrom, vinduer, kjeller og drenering,
alt har "tjent ut" og trenger tiltak.
Det er vel et spørsmål om personlig legning, og naturligvis pris, hvordan man vil gjøre det.
Jeg ville nok ha avstått. Men jeg er ingen renoveringsfreak lenger heller.