Hej! Min familie er ved at købe et hus for 2.550.000 kr, og vi er de eneste spekulanter. Men en kig på besigtigelsesrapporten gør én nedtrykt. Der er ret mange bemærkninger, og jeg undrer mig over, om nogen ved, hvor meget dette koster at udbedre (cirka, empirisk?) eller om I selv ville have fortsat, men til en lavere pris.
Besigtigelsen er fra 30. maj 2012. Skriver punkterne nedenfor (de er lidt omskrevet for at lette læsningen, sig til, hvis det skal være ordret):
Udvendigt.
Markforhold - Kondensvand fra luftvarmepumpen ledes ikke væk fra husgrunden, hvilket medfører en øget risiko for vandindtrængning i tilstødende konstruktioner. Besigtigelse af varmepumpe- eller system er ikke udført.
Der er planter i tilknytning til soklen, hvilket medfører risici.
Sokkel - Her er bemærket sprækker, maling- og pudsafskalning. Udendørs vandudkaster lækker, og ledningerne er ikke blevet besigtiget. Puds- og malingafskalning også på kældertrappen.
Facade - Der er sprækker i pudsfacaden. Tørsprækker og maling afskaller fra underlaget på facadepanelet ved dør/vinduespartier - øget risiko for fugtindtrængning og rådskader.
Vinduer - Vinduer har behov for maling/vedligeholdelse. Risiko for fugtskader på grund af dårligere vandafvisende egenskaber, hvilket kan føre til rådskader i vinduer og karm.
Døre - Dørtærskelblekker mangler, hvilket giver risiko for vandindtrængning og fugtskader i vægkonstruktion.
Tagrende/nedløbsrør - Renden er fuld af skidt, hvilket medfører risiko for oversvømmelse og derfor fugtskader på facade og sokkel.
Tag - Metaldele skal males. Tagstenene er beskadigede, og der er risiko for fugtskader på underliggende konstruktioner. De er gamle og har en begrænset levetid, og risikoen for vandindtrængning øger, hvilket kan føre til fugt på trælægte og tagkonstruktion --> mikrobielle skader.
Der er mosvækst på tagsten, og tagdækning kan have nedsat modstand mod vand og de samme skader som ved dårlige tagsten kan derfor opstår.
Mørtelpudens fuger revner ved skorstenen og kan lede til de samme slags skader med fugt.
Loft - Ældre indtrængning bemærkes omkring skorstenen, ingen forhøjede fugtniveauer. Mikrobiel vækst på undertaget - fugt indføres dermed indefra boligen. Denne tilførsel skal reduceres gennem bedre ventilation og tætninger af utætheder.
Garage - Rådskader findes i tagsargspanel, vindue, dør og dørkarm.
Indvendigt.
Badeværelse/WC i stueetagen - Gulvets hældning. Ved besigtigelse var tærslen fugtig. Gulvfald mod afløbet er mangelfuldt udført. Mangler i gulvets og/eller vådrumsmembranens hældning med risiko for vandindtrængning og fugtskader. Risiko for tilbageværende vand --> misfarvning på klinker og lugt.
Da overfladen på gulvet i badeværelset består af klinker, der er lagt direkte på det eksisterende/gamle plastmåtæppe, er der risiko for, at sprækker/gab kan opstå i plastmåtæppets sømme, når det skrumper over tid. Da plastmåtæppet skal fungere som vådrumsmembran, er der derfor risiko for vandindtrængning i gabene og dermed fugtskader.
Der er også risiko for, at hæftningen mellem den gamle og den nuværende plastmåtte og klæbemidlet kan være svær at opnå, hvilket kan få klinkerne til at løsne sig fra underlaget. Årsagen - måttens overflade er ofte hård, glat, fedtet og fyldt med sæberester, og underlaget (bjælkelaget) er ikke tilstrækkeligt stift.
Gulvafløb af støbejern med tilsluttet tætning - støbejernets grove struktur gør det svært at tilslutte vådrumsmembranen korrekt --> risiko for lækage med fugtskader som følge.
Stueetagen/arbejdsrum - Døren binder.
Køkken - Der er ingen fugtsikring under hårde hvidevarer - risiko for skjulte lækager fra ledninger og indtrængning i konstruktionen med fugtskader som følge.
Generelt om stueetagen - Termoruder er ældre end 20 år, hvilket fører til dårlige egenskaber med tæthed og risiko for misfarvning af ruder.
Stueetage/garage - Forhøjede fugtværdier i trækasse rundt om indbygget nedløbsrør.
Kælderetage/gang - Bomlyd i klinker (hvad betyder dette?)
Kælderetage/TV-stue - Fugtkvoten i ydervæggens regelværk nordpå er 21 %, og vestpå 20,5 %.
Kælderetage/vaskerum og bruser - Bomlyd i klinker. Flisebelagt vådrum udført før 1989 (dengang var der ingen krav om vandtæt væg i vådrum). Der er risiko for, at der ikke er vådrumsmembran bag vægfliserne --> risiko for fugtskader i væg og gulv.
Gulvfald mod afløbet er mangelfuldt udført. Mangler i gulvets og/eller vådrumsmembranens hældning med risiko for vandindtrængning og fugtskader. Risiko for tilbageværende vand --> misfarvning på klinker og lugt.
Kælderetage/soveværelse/sauna - Kontrol af den nuværende gulv/vægkonstruktion blev ikke godkendt ved besigtigelsen. For at kontrollere, om den nuværende konstruktion har fugtskader, anbefales det, at der udføres en teknisk undersøgelse (så disse rum er ikke godkendt, er det på grund af dårlig konstruktion, eller skal man gå mere i dybden med dette?).
Generelt om kælderetagen - Ved kontrol af konstruktionen blev der målt fugtværdier over det kritiske fugtniveau for mikrobiel vækst. Risikoen for vækst opstår, hvis den relative fugtighed (RF) i den omgivende luft er over 75 %, hvilket i fyrretræ svarer til en fugtkvote (FK) på 17 %. En dybere undersøgelse anbefales for at fastslå årsag og omfang af fugtværdier i prøvehul.
Det er vigtigt at huske på, at denne anbefaling om dybere undersøgelse gælder hele den påforseglede vægkonstruktion, selvom besigtigelsesteknikeren ikke har opdaget nogen mangler i et bestemt rum eller bygningsdel.
Hvad synes I? Vi er meget glade for huset, planløsningen, beliggenheden og meget mere passer os perfekt, så det ville være synd at købe et måske faldefærdigt hus.
Besigtigelsen er fra 30. maj 2012. Skriver punkterne nedenfor (de er lidt omskrevet for at lette læsningen, sig til, hvis det skal være ordret):
Udvendigt.
Markforhold - Kondensvand fra luftvarmepumpen ledes ikke væk fra husgrunden, hvilket medfører en øget risiko for vandindtrængning i tilstødende konstruktioner. Besigtigelse af varmepumpe- eller system er ikke udført.
Der er planter i tilknytning til soklen, hvilket medfører risici.
Sokkel - Her er bemærket sprækker, maling- og pudsafskalning. Udendørs vandudkaster lækker, og ledningerne er ikke blevet besigtiget. Puds- og malingafskalning også på kældertrappen.
Facade - Der er sprækker i pudsfacaden. Tørsprækker og maling afskaller fra underlaget på facadepanelet ved dør/vinduespartier - øget risiko for fugtindtrængning og rådskader.
Vinduer - Vinduer har behov for maling/vedligeholdelse. Risiko for fugtskader på grund af dårligere vandafvisende egenskaber, hvilket kan føre til rådskader i vinduer og karm.
Døre - Dørtærskelblekker mangler, hvilket giver risiko for vandindtrængning og fugtskader i vægkonstruktion.
Tagrende/nedløbsrør - Renden er fuld af skidt, hvilket medfører risiko for oversvømmelse og derfor fugtskader på facade og sokkel.
Tag - Metaldele skal males. Tagstenene er beskadigede, og der er risiko for fugtskader på underliggende konstruktioner. De er gamle og har en begrænset levetid, og risikoen for vandindtrængning øger, hvilket kan føre til fugt på trælægte og tagkonstruktion --> mikrobielle skader.
Der er mosvækst på tagsten, og tagdækning kan have nedsat modstand mod vand og de samme skader som ved dårlige tagsten kan derfor opstår.
Mørtelpudens fuger revner ved skorstenen og kan lede til de samme slags skader med fugt.
Loft - Ældre indtrængning bemærkes omkring skorstenen, ingen forhøjede fugtniveauer. Mikrobiel vækst på undertaget - fugt indføres dermed indefra boligen. Denne tilførsel skal reduceres gennem bedre ventilation og tætninger af utætheder.
Garage - Rådskader findes i tagsargspanel, vindue, dør og dørkarm.
Indvendigt.
Badeværelse/WC i stueetagen - Gulvets hældning. Ved besigtigelse var tærslen fugtig. Gulvfald mod afløbet er mangelfuldt udført. Mangler i gulvets og/eller vådrumsmembranens hældning med risiko for vandindtrængning og fugtskader. Risiko for tilbageværende vand --> misfarvning på klinker og lugt.
Da overfladen på gulvet i badeværelset består af klinker, der er lagt direkte på det eksisterende/gamle plastmåtæppe, er der risiko for, at sprækker/gab kan opstå i plastmåtæppets sømme, når det skrumper over tid. Da plastmåtæppet skal fungere som vådrumsmembran, er der derfor risiko for vandindtrængning i gabene og dermed fugtskader.
Der er også risiko for, at hæftningen mellem den gamle og den nuværende plastmåtte og klæbemidlet kan være svær at opnå, hvilket kan få klinkerne til at løsne sig fra underlaget. Årsagen - måttens overflade er ofte hård, glat, fedtet og fyldt med sæberester, og underlaget (bjælkelaget) er ikke tilstrækkeligt stift.
Gulvafløb af støbejern med tilsluttet tætning - støbejernets grove struktur gør det svært at tilslutte vådrumsmembranen korrekt --> risiko for lækage med fugtskader som følge.
Stueetagen/arbejdsrum - Døren binder.
Køkken - Der er ingen fugtsikring under hårde hvidevarer - risiko for skjulte lækager fra ledninger og indtrængning i konstruktionen med fugtskader som følge.
Generelt om stueetagen - Termoruder er ældre end 20 år, hvilket fører til dårlige egenskaber med tæthed og risiko for misfarvning af ruder.
Stueetage/garage - Forhøjede fugtværdier i trækasse rundt om indbygget nedløbsrør.
Kælderetage/gang - Bomlyd i klinker (hvad betyder dette?)
Kælderetage/TV-stue - Fugtkvoten i ydervæggens regelværk nordpå er 21 %, og vestpå 20,5 %.
Kælderetage/vaskerum og bruser - Bomlyd i klinker. Flisebelagt vådrum udført før 1989 (dengang var der ingen krav om vandtæt væg i vådrum). Der er risiko for, at der ikke er vådrumsmembran bag vægfliserne --> risiko for fugtskader i væg og gulv.
Gulvfald mod afløbet er mangelfuldt udført. Mangler i gulvets og/eller vådrumsmembranens hældning med risiko for vandindtrængning og fugtskader. Risiko for tilbageværende vand --> misfarvning på klinker og lugt.
Kælderetage/soveværelse/sauna - Kontrol af den nuværende gulv/vægkonstruktion blev ikke godkendt ved besigtigelsen. For at kontrollere, om den nuværende konstruktion har fugtskader, anbefales det, at der udføres en teknisk undersøgelse (så disse rum er ikke godkendt, er det på grund af dårlig konstruktion, eller skal man gå mere i dybden med dette?).
Generelt om kælderetagen - Ved kontrol af konstruktionen blev der målt fugtværdier over det kritiske fugtniveau for mikrobiel vækst. Risikoen for vækst opstår, hvis den relative fugtighed (RF) i den omgivende luft er over 75 %, hvilket i fyrretræ svarer til en fugtkvote (FK) på 17 %. En dybere undersøgelse anbefales for at fastslå årsag og omfang af fugtværdier i prøvehul.
Det er vigtigt at huske på, at denne anbefaling om dybere undersøgelse gælder hele den påforseglede vægkonstruktion, selvom besigtigelsesteknikeren ikke har opdaget nogen mangler i et bestemt rum eller bygningsdel.
Hvad synes I? Vi er meget glade for huset, planløsningen, beliggenheden og meget mere passer os perfekt, så det ville være synd at købe et måske faldefærdigt hus.
Medlem
· Västerbottens län
· 18 047 indlæg
En del er jo nemt at ordne, rense tagrender. Male vinduer tager meget tid men er relativt enkelt.
Renovere badeværelset 50-100 tusind.
Jeg er ingen ekspert men 2,5 million for et renoveringsobjekt...... måske skal I lægge en million mere til.
Tag og lav en dybere kontrol.
Protte
Renovere badeværelset 50-100 tusind.
Jeg er ingen ekspert men 2,5 million for et renoveringsobjekt...... måske skal I lægge en million mere til.
Tag og lav en dybere kontrol.
Protte
Det bliver jo selvfølgelig dyrt at ordne huset. Eventuelt syvcifret for at få det, som I vil. Så tjek, hvad friske huse i området går for, og få en egen opfattelse af, hvad huset er værd. Det bliver meget arbejde som sagt!
knapast faldefærdigt
kan man snedkerere o fx kakle selv eller har nogen ven som kan
en del ting skal jo udbedres men en del er jo bare pjank
at de har lagt klinker på plastmåtter er jo mindre godt
men bomlyd i klinkerne er jo at fliserne er løsnet fra underlaget.
synes I skal bede en håndværker kigge på huset o læse papiret o beregne på hvad de nødvendige ville koste, håndværkerfradraget er jo fordelagtigt, elle hvis man gør meget selv.
så sammenlign prisen på huset o nødvendige udbedringer med hvad andre huse omkring ligger på
men som sagt er det et gammelt hus o hvis man ikke har vedligeholdt det ordentligt så bliver der jo meget at gøre.
selv har jeg hus o på 15 år har jeg malet 2 gange 20 tusinde skiftet termoruder 10 tusinde nyt køkken 80 tusinde garagetag 10 tusinde brændeovn 10 tusinde varmepumpe 20 tusinde ny elpande 40 tusinde nyt badeværelse 20 tusinde.
ja som I ser så bliver det jo en del.men jeg gør 90% selv, også evt. elarbejde så kigger elektrikeren o kobler til.
så enten køber man nyt hus o gør ingenting eller et ældre o så bliver der lidt arbejde.
men på din beskrivelse ser jeg intet som skulle være en katastrofe
men som sagt bed lokale håndværkere kigge o beregne hvad det ville koste,fordelen med lokale håndværkere er at de kan komme lidt nu o da for at gøre en del o så viser de en del hvordan du skal gøre
ved ikke om dette kan være en vejledning for jer men alt som står er jo ikke i behov for reparation nu.
derimod skal man jo tjekke så det ikke er skimmel mm i så fald udbedrer man dette inden det bliver skimmel
men bare fordi vinduerne er 20 år betyder det jo ikke at de skal skiftes nu
det vigtige er at forhindre ting så det ikke bliver værre, fx som et tag som lækker er jo prioritet et. et rør som lækker prioritet et. lidt fugt i væggen som ikke bliver værre o som sikkert har været så i mange år er måske prioritet 10.
kan man snedkerere o fx kakle selv eller har nogen ven som kan
en del ting skal jo udbedres men en del er jo bare pjank
at de har lagt klinker på plastmåtter er jo mindre godt
men bomlyd i klinkerne er jo at fliserne er løsnet fra underlaget.
synes I skal bede en håndværker kigge på huset o læse papiret o beregne på hvad de nødvendige ville koste, håndværkerfradraget er jo fordelagtigt, elle hvis man gør meget selv.
så sammenlign prisen på huset o nødvendige udbedringer med hvad andre huse omkring ligger på
men som sagt er det et gammelt hus o hvis man ikke har vedligeholdt det ordentligt så bliver der jo meget at gøre.
selv har jeg hus o på 15 år har jeg malet 2 gange 20 tusinde skiftet termoruder 10 tusinde nyt køkken 80 tusinde garagetag 10 tusinde brændeovn 10 tusinde varmepumpe 20 tusinde ny elpande 40 tusinde nyt badeværelse 20 tusinde.
ja som I ser så bliver det jo en del.men jeg gør 90% selv, også evt. elarbejde så kigger elektrikeren o kobler til.
så enten køber man nyt hus o gør ingenting eller et ældre o så bliver der lidt arbejde.
men på din beskrivelse ser jeg intet som skulle være en katastrofe
men som sagt bed lokale håndværkere kigge o beregne hvad det ville koste,fordelen med lokale håndværkere er at de kan komme lidt nu o da for at gøre en del o så viser de en del hvordan du skal gøre
ved ikke om dette kan være en vejledning for jer men alt som står er jo ikke i behov for reparation nu.
derimod skal man jo tjekke så det ikke er skimmel mm i så fald udbedrer man dette inden det bliver skimmel
men bare fordi vinduerne er 20 år betyder det jo ikke at de skal skiftes nu
det vigtige er at forhindre ting så det ikke bliver værre, fx som et tag som lækker er jo prioritet et. et rør som lækker prioritet et. lidt fugt i væggen som ikke bliver værre o som sikkert har været så i mange år er måske prioritet 10.
I og med at der er en trækonstruktion i kælderens ydervægge og fugtindholdet er så højt, må man måske være forberedt på
a. Udvendig dræning og isolering
b. Rive indervæggene ned og erstatte dem med uorganisk materiale.
Mærkeligt at de ikke tillod besigtigelsesmanden at bore et lille hul og tjekke fugten i vægkonstruktionen "Kontrol af eksisterende gulv/væggkonstruktion blev ikke godkendt ved besigtigelsestidspunktet".
Var der noget i huset som var i god stand?
Det er altså 45 år gammelt, og ikke, eller i hvert fald meget dårligt vedligeholdt.
Facade, skorsten, ydertag, spærloft, vådrum, vinduer, kælder og dræning,
alt har "udtjent" og skal udbedres.
Det er vel et spørgsmål om personlig indstilling, og naturligvis pris, hvordan man vil gøre.
Jeg havde nok afstået. Men jeg er heller ikke en renoveringsfreak længere.
a. Udvendig dræning og isolering
b. Rive indervæggene ned og erstatte dem med uorganisk materiale.
Mærkeligt at de ikke tillod besigtigelsesmanden at bore et lille hul og tjekke fugten i vægkonstruktionen "Kontrol af eksisterende gulv/væggkonstruktion blev ikke godkendt ved besigtigelsestidspunktet".
Var der noget i huset som var i god stand?
Det er altså 45 år gammelt, og ikke, eller i hvert fald meget dårligt vedligeholdt.
Facade, skorsten, ydertag, spærloft, vådrum, vinduer, kælder og dræning,
alt har "udtjent" og skal udbedres.
Det er vel et spørgsmål om personlig indstilling, og naturligvis pris, hvordan man vil gøre.
Jeg havde nok afstået. Men jeg er heller ikke en renoveringsfreak længere.