Fastighetstillbehör - vad tillhör huset vid en försäljning?

Det är inte helt ovanligt att det uppstår konflikter mellan köpare och säljare om vad som ingår när huset säljs. Ingår exempelvis badtunnan? Den där häftiga robotgräsklipparen, är den en del av huset? Och om den inte är det, är det då säljarens ansvar att även plocka bort begränsningskabeln före flytt?

Vad som ingår som fastighetstillbehör är en snårig djungel, och mycket är gränsdragningsfall som ännu inte prövats rättsligt.

– Jag brukar säga såhär: Är man säljare och ska sälja sin bostad, gå igenom med fastighetsmäklaren vad du vill ta med dig eller lämna kvar och se till att det dokumenteras i köpehandlingarna. Är du köpare och vill att en sak väldigt gärna ska ingå så gör du klokt i att fråga eller villkora budet med att den saken ska ingå, säger Magnus Bäckström, kundvägledare vid Mäklarsamfundet.

Definition fastighetstillbehör och byggnadstillbehör

Tillbehör till fastighet regleras i Jordabalken 2:2.

Fastighetstillbehör kan vara fysiska eller rättsliga. Rättsliga fastighetstillbehör är saker som servitut eller ledningsrätt.

Fysiska fastighetstillbehör är allmänna tillbehör, byggnadstillbehör eller industritillbehör (vid industriell verksamhet). Allmänna tillbehör är sådant som finns på fastigheten för stadigvarande bruk, såsom byggnader och träd.

Byggnadstillbehör är fast inredning och annat som är tillfört byggnaden för stadigvarande bruk, som t ex vitvaror, ledstänger, kamin, toalett, eluttag.

Många oklara fall - gräsklippare, badtunna, växthus, lekstuga

Det är alltså jordabalken som reglerar vad som är fast egendom samt tillbehör som ingår i den fasta egendomen.

Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom och tillhör därmed inte fastigheten. På pappret låter det enkelt, men i många situationer handlar det om gränsdragningar där det krävs prejudicerande fall för att man bergsäkert ska kunna slå fast vad som gäller.

En gräsklippare är exempelvis inte fastighetstillbehör, det är ett hjälpmedel för att sköta gräsmattan. Däremot ska många större objekt som står permanent ute året om tillhöra fastigheten, såsom badtunna, växthus, spabad, lekstuga och paviljong. Men om paviljongen är av enklare slag, en sådan du ställer ut på sommaren men tar in till hösten, så ingår den inte.

- Fastighetstillbehör och byggnadstillbehör är föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Avsikten med anbringandet ska vara att föremålet ska förbli permanent på fastigheten. Några exempel på fastighetstillbehör som normalt ingår i köpet är byggnad, sandlåda och buskar och exempel på byggnadstillbehör är garderober inklusive inredningsdetaljer samt hatthylla, säger Magnus Bäckström.

Placering av fastighetstillbehöret kan avgöra - elfahyllor, vinkyl, frysbox

Vidare kan det skilja sig åt utifrån placeringen av tillbehöret. Exempelvis får Mäklarsamfundet ofta frågor om är elfa-hyllor.

Där gäller att de elfa-hyllor som är installerade i garderoben ska ingå eftersom de då utgör garderobsinredning, medan om de utgör en bokhylla i vardagsrummet ingår de oftast inte.

Två andra sådana lite mer kluriga exempel är vinkyl och fristående frysbox. En vinkyl kan vara inbyggd och räknas som vitvara, och vitvaror ska normalt sett ingå, men ibland kan det vara så att man inte har den i köket utan istället som en möbel i vardagsrummet och då behöver den inte ingå.

Samma gäller frysboxen, om den står i källaren och bara kompletterar kökets kyl och frys är det inte troligt att den ingår, men är det däremot den enda frysen i huset kan det motsatta gälla.

Är Yale doorman och elbilsladdaren fastighetstillbehör?

Andra heta tillbehör som ofta diskuteras är de vi listar nedan. Vi gick igenom dem ett efter ett med Magnus för att se vad som gäller.

Yale Doorman

Smarta dörrlås som är installerade för stadigvarande bruk ska ingå.

Elbilsladdare

Här är rättsläget oklart, det kan vara så att elbilsladdaren räknas som permanent installation men det kan även vara så att den anses tillhöra bilens elsystem och inte husets.

Robotgräsklippare

Rättsläget är oklart då det saknas prejudicerande domar. En vanlig gräsklippare räknas inte som ett fastighetstillbehör och ingår därför inte i köpet.

Automatisk slangvinda

Även detta är ett gränsdragningsfall där det saknas domar.

Platsbyggd bokhylla

Om bokhyllan fungerar som rumsavdelare kan den tänkas ingå. Är det däremot en hylla du byggt själv kan den räknas som möbel och då ingår den inte.

Smarta hem-produkter

Är de inte installerade för permanent bruk ingår de inte.

Inbyggd hemmabio-skärm

Det som är installerat för stadigvarande bruk tillhör fastigheten. Är de inte installerade för stadigvarande bruk ingår de inte.

Duschdraperi

Ingår normalt sett inte. Däremot ingår självklart dusch, duschvägg och badkar.

Övervakningskameror

Det som är installerat för stadigvarande bruk tillhör fastigheten. Är de inte installerade för stadigvarande bruk ingår de inte.

Byggmaterial som förvaras på tomten

Ingår normalt inte, men däremot kan man argumentera att en del av det är reservmaterial till huset som den nya ägaren därmed kan ha nytta av - till exempel extra tegelpannor. Även här finns det alltså fog för att diskutera sinsemellan och skriva avtal.

Vanliga frågor

Vad klassas som fastighetstillbehör?

En fastighet består av mark och ofta en rad fastighetstillbehör såsom byggnad, ledning, stängsel, träd och annat som byggts eller tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.

Vilka olika typer av fastighetstillbehör finns det?

Fastighetstillbehör delast in i rättsliga (t ex servitut) och fysiska. Fysiska fastighetstillbehör delas in i allmänna fastighetstillbehör (t ex bostadshus) byggnadstillbehör ( tex vitvaror) och industritillbehör (t ex maskiner vid industrier).

Är hus ett fastighetstillbehör?

Ett hus är ett fysiskt, allmänt fastighetstillbehör som tillhör eftersom det tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.