Nu har lägenhetspriserna vänt nedåt

I över 20 år har de svenska bostadspriserna stigit, de flesta år mer än 10 procent. Bostadsrätter i storstäderna har stigit brantast. Men när priser stiger så ökar utbudet och fler alternativ kan konkurrera, vilket gör att uppgången måste ta slut. Fast när? Hur kan du eller jag veta att uppgången har tagit slut?

Avgörande tror jag är stämningen på marknaden, som snabbt speglas i media. Både i statistiken och i experterna uttalanden i tidningarna syns nu tydliga omslag. För mig är det uppenbart att stämningen nu i oktober 2017 är helt annorlunda än för ett år sedan. Både utbud, efterfrågan och psykologi har ändrats.

De närmaste två åren kommer väldigt många svenskar vara tvungna att sälja sin gamla bostad för att ha råd att flytta in i den nya.

Utbudet av bostadsrätter ökar nu snabbt, eftersom antalet påbörjade nybyggen i Sverige 2017 är rekordstort. Detta märks inte fullt ut på marknaden ännu, eftersom inflyttningarna inte blir förrän 2018 eller 2019. Men de närmaste två åren kommer väldigt många svenskar vara tvungna att sälja sin gamla bostad för att ha råd att flytta in i den nya, som de ofta skrivit kontrakt på redan vid byggstarten.

Efterfrågan har samtidigt ett tak, för det finns gränser för hur mycket människor vågar eller får låna av bankerna. I resten av världen finns bara tre länder där hushållen har högre belåningsgrad i förhållande till disponibel inkomst än vi: Danmark, Nederländerna och Norge. Alla tre har redan nyligen haft en bostadsbubbla som spruckit. Sverige står på tur.

Psykologin är avgörande. Att människor accepterar att betala mer än någon annan istället för att vänta beror främst på att de tror på fortsatt stigande priser. När människor börjar tvivla på uppåttrenden ser de en ökad risk att förlora pengar och vill ha större säkerhetsmarginal. Så fungerar även andra marknader, till exempel aktier och fritidsbåtar, att när rädslan att förlora pengar ökar så krävs en tydlig prissänkning innan köparna vågar ta risken.

Färsk statistik visar många trendbrott: fler lägenheter till salu, färre besökare på visningarna, lägre antal bud. Tydligast är vändningen i Stockholm, som brukar ligga före i utvecklingen. Här rapporterar media också att färre vågar skriva kontrakt på nybyggda lägenheter, och flera företag har därför valt att ändra sina nybyggen från bostadsrätter till hyresrätter.

När människor ser fallande priser så blir det plötsligt lönsamt att vänta med att köpa

När priserna på en marknad passerat en topp så blir det ofta en tydlig sättning nedåt. När människor ser fallande priser så blir det plötsligt lönsamt att vänta med att köpa, vilket gör att många köpare väntar längre med att bestämma sig. Det räcker för att de som har bråttom att sälja måste acceptera lägre priser. 25 procent nedgång skulle betyda att lägenhetspriserna vore tillbaka på samma nivå som för tre år sedan, då många också tyckte att de var dyra.

Raset kan bli större. En stor del av de senaste årens prisuppgång beror på stressade budgivningar mellan köpare som inte vill förlora en gång till. När det nu finns ett ökat utbud av nybyggda lägenheter helt utan budgivning, så flyttas stressen till säljare som av olika skäl måste sälja och fler köpare kommer att lyckas pruta.