Vågar man bygga nytt nu?

Färsk statistik visar att bostadsmarknaden har svängt nedåt snabbt. Rekordmånga villor och bostadsrätter är till salu, eftersom köparna har blivit försiktigare. Det går trögare för mäklarna att avsluta affärerna, eftersom säljarna hoppas få lika mycket betalt som när grannen sålde.

Förklaringen är främst att dubblade boräntor hotar. Bakgrunden är att inflationen i Sverige har stigit snabbt och är den högsta sedan 1991. SCB rapporterar att konsumentpriserna i maj är 7 procent högre än för ett år sedan. Främst har el och drivmedel blivit dyrare.

Även i EU och USA stiger priserna brant och den amerikanska centralbanken Fed har drastiskt höjt sin styrränta. Riksbanken kommer troligen att följa efter och experterna räknar med en höjning av den svenska styrräntan med ungefär 2 procentenheter det närmaste året.

Högre boräntor blir en direkt effekt av högre marknadsräntor. Från den låga nivå som vi haft de senaste åren är minst en dubbling av boräntorna trolig. Swedbank spår 3,5% genomsnittlig rörlig boränta i juni nästa år. För en familj med 3 miljoner i bolån betyder det en kostnadsökning på 3000 kronor per månad, netto efter ränteavdrag. Och enligt experterna kommer Riksbanken kanske att tvingas fortsätta höja ett tag till, innan inflationen är under kontroll. I så fall kan boräntorna klättra över 5 procent, till de nivåer bankerna använder i sina kvar-att-leva-på-kalkyler.

Hoten mot efterfrågan och bostadspriserna förvärras av att ekonomin inte återhämtat sig fullt ut efter pandemin. Arbetslösheten i Sverige är kvar på 8%. De psykologiska effekterna av kriget i Ukraina bidrar också till att många människor blivit mer sparsamma. Nu kommer högre räntor att göra att det blir mindre pengar över till annat, vilket ytterligare försvagar efterfrågan.

Vågar man gå in ny på bostadsmarknaden idag, eller bygga ett nytt hus?

Störst blir osäkerheten för den som skriver kontrakt för att bygga ett nytt hus, eller på en bostadsrätt som inte är klar för inflyttning förrän om ett par år. Det kan bli svårt att få ekonomin att gå ihop om du binder dig för att köpa för ett bestämt pris idag, och sedan tvingas acceptera att om 1-2 år sälja ditt nuvarande boende efter ett prisras.

Kostnaderna för nybyggen är just nu rekordhöga, och en hel del talar för att de kommer att minska framöver. Byggbranschen har historiskt varit väldigt konjunkturkänslig. Tomtpriserna har de senaste åren följt med bostadspriserna uppåt, men högre räntor framöver talar för nedgång. Materialkostnaderna har stigit kraftigt det senaste året, och på flera områden pressats upp ytterligare av kriget i Ukraina, men skulle backa om efterfrågan mattas av. Lönekostnaderna i byggbranschen har en lång historia av ökning, men även antalet jobb skulle minska om högre räntor och sämre tider ger minskat intresse för reparationer och tillbyggnader.

Men är det alltså bättre att vänta med nybygget? Svaret beror på hur mycket risk din privatekonomi tål. Att äga sitt boende är för de flesta den största investering vi gör och valet av tidpunkt för köp och försäljning kan ge konsekvenser resten av livet. Men vi behöver alla någonstans att bo, och det finns stora fördelar med småhus och bostadsrätter.

Testa om du tål du en prisnedgång på 30%

Ett bra test är att kolla vad som skulle hända om bostadspriserna faller 30 procent (vilket för Sverige motsvarar en nedgång till prisnivån år 2015). Om din bostad idag har ett marknadsvärde på 10 miljoner med lån på 3 miljoner, så ger det god marginal även om värdet faller till 7 miljoner. Men om du skulle skriva på ett avtal att köpa en nybyggt bostad för ytterligare 10 miljoner, med inflyttning om två år, då blir din ekonomi mycket mer känslig för samma nedgång. Att sälja för 7 och köpa för 10 kräver ytterligare 3 miljoner i lån. Efter flytten skulle du i så fall ha lån på 6 miljoner och din nya bostad skulle bara vara värt 7 miljoner.

För att våga öka sitt risktagande på dagens bostadsmarknad verkar det klokt att åtminstone fortsätta tåla en prisnedgång på 30 procent. Alternativt att ha en livssituation med jobb och partner som gör att det troligen fungerar bra att bo kvar i det nya boendet åtminstone tio år, tid nog för att bostadspriserna troligen ska hinna återhämta sig.

Fördel för den som redan äger en bostad

För alla som redan äger sin bostad och funderar på att flytta är det ekonomiskt sett inte alls lika viktigt med ändrade bopriser, eftersom ändringen normalt är ungefär lika stor på båda så länge vi köper och säljer ungefär samtidigt. Då är det bara mellanskillnaden som spelar roll och eftersom de flesta byter till något dyrare är det normalt en fördel med fallande priser, som gör mellanskillnaden mindre i kronor räknat (undantag om priserna faller så mycket att det blir svårt att få låna). Men även då finns just nu extra anledning att försöka pruta och att ha kvar marginaler i privatekonomin, för att klara risken att drabbas av sjukdomar eller arbetslöshet.

Och i dagens läge när stigande boräntor hotar att ge prisnedgång är det en fördel att sälja först, innan du köper. Eller åtminstone ha ett tydligt lånelöfte från banken.