Att äga fritidshus tillsammans

Samägande av fritidshus är en vanlig källa till konflikt och splittringar inom släkten. Hur mycket får reparationer kosta? Vad ska repareras? Vem får disponera huset och när? Och hur ska en eventuell försäljning gå till? Det är några exempel på vad det kan uppstå bråk kring.

– Många har som intention att samägandet ska fungera på samma sätt som när man själv ägde det. Det här är väldigt vanligt och vi har tvister om det dagligdags, säger Stefan Häge som är advokat vid Kriström Advokatbyrå och expert på Byggahus.se.

Stefan Häge, advokat

De vanligaste tvistemålen som rör gemensamt ägd egendom är att personerna som ärvt eller fått huset i gåva inte kan enas om förvaltningen. De har ett gemensamt ansvar, men kan inte enas om var gränserna går. Då slutar det ofta med att en av ägarna vill sälja huset.

– Det som var en god tanke från början, att ge bort något av så stort värde, leder istället till en tvist och en försämrad relation, säger Stefan Häge.

Risken för konflikter kunde ha minimerats från början, om det bara hade skrivits en överenskommelse som ersätter lagen om samäganderätt, enligt Stefan.

Lagen om samäganderätt (1904:48) försöker lägga så lite krav som möjligt på delägarna. Den säger också att alla måste vara överens för att få förändra något i fastigheten och att om en inte går med på det, kan förändringen heller inte genomföras. Undantaget är om det är en drastisk förändring som måste genomföras för att fastigheten inte ska förstöras. Finns det exempelvis en vattenläcka som måste åtgärdas kan den som inte vill åtgärda detta ändå bli tvingad att vara med och betala.

Men lagen om samäganderätt är från 1904 och långt ifrån anpassad efter dagens samhälle. Därför gör den ägandet mer komplicerat om det skulle uppstå en tvist. De flesta är betjänta av en mer grundlig överenskommelse som ersätter lagen, som gör det lättare att reda ut eventuella oegentligheter.

– Gåvogivare, arvtagare och de som köper fastighet tillsammans ska tänka på att reglera sina mellanhavanden, de ska komma överens om hur man ska förvalta fastigheten. Detta ska man helst göra redan från början då man fortfarande är sams, säger Stefan Häge.

Följande delar bör regleras i det frivilliga avtalet: 

1. Vem får disponera fritidshuset?
2. När får dessa personer disponera det och hur länge?
3. Hur ska underhåll och förvaltning skötas?
4. Vad händer om någon vill sälja? 

– Ofta kan man söka i närliggande områden hur förvaltning kan ske. Man kan till exempel snegla på hur sådant regleras i andelslägenheter. Eller så kontaktar man en jurist för att få hjälp med att formulera avtalet, tipsar Stefan Häge.

Det som är viktigt är att avtalet görs någorlunda detaljerat. Vad händer exempelvis om någon bryter mot det? Eller om någon vill ändra de regler ni satt upp? När det kommer till underhåll och förvaltning kan det till exempel avtalas om en årlig reparationsfond samt en viss tid på året då alla ska hjälpa till att underhålla huset, alternativt kan ni avtala om att det alltid ska anlitas en fackman som gör jobbet om någon av parterna inte kan ställa upp. Det viktiga är att ni går igenom och skriver ner hur ni hanterar det som berör huset och vad som sker om någon bryter mot detta.

Enligt lagen om samäganderätt så kan varje delägare alltså ansöka om att huset bjuds ut till försäljning. Det händer ofta att så blir fallet.

– Jag har ett fall just nu där ett hus är utbjudet, det är en god man som ska sälja. Parterna har inte kommit överens om hur mycket man ska underhålla fastigheten. Han som bor där tycker att han haft utlägg medan han som inte bor där inte har samma intressen och därför tycker att utläggen är onödiga. Och då har en delägare ansökt om att huset skall bjudas ut till försäljning.

Han berättar vidare om två andra mål han haft som får statuera exempel på hur konflikter uppstår i sådana här situationer. Det var bland annat en släkt som inte kunde komma överens om hur de skulle disponera de olika husen. Den ena familjens barn vistades mycket i fritidshuset medan den andra familjen redan hade ett eget fritidshus, då uppstod tvist om hur mycket och vilken av fastigheterna som skulle användas av vem och när.

I det tredje fallet var det så att ett barn var i behov av pengar och därför inte ville binda pengarna i en fastighet denne ändå inte skulle utnyttja. Det uppstod då konflikt kring hur man skulle sälja, vad huset var värt och hur skulle man hantera ett utlösningsförfarande. De som inte ville bo kvar tog in en mäklare. Den som ville bo kvar ville såklart köpa till ett så bra pris som möjligt.

– Ofta har gåvogivarna inte tänkt på detta. De har kanske en naiv uppfattning och tror att barn och barnbarn ska kunna hålla sams för evigt. Men när den gemensamma ekonomin inte längre är ett ägande kan det sluta med att det blir tvärtom. Ofta handlar det om stora värden, speciellt om huset ligger i ett attraktivt område. 100 000 kronor upp eller ner är mycket pengar för de flesta, säger Stefan Häge.

Träffa därför en överenskommelse så tidigt som möjligt. Om möjlighet finns så kan även gåvogivaren vara med och meddela sina önskemål. Då minskar risken för framtida konflikter och de konflikter som ändå uppstår har ni reglerat i ett avtal hur ni ska lösa.