Besiktning och besiktningsman

Ska du köpa hus vill du naturligtvis veta att huset är i gott skick. Eftersom det är köparen som har undersökningsplikten beställer du en överlåtelsebesiktning.

Samma typ av besiktning kan du också beställa som säljare. Då vet du vilket skick huset befinner sig i vid försäljning och slipper överraskas av eventuella fel och brister. Dessutom har du ett besiktningsprotokoll att visa upp vid försäljning och kanske kan affären då gå snabbare. Som säljare har du också ansvar för fel som dyker upp inom 10 år från försäljningen. Om säljaren vill teckna en dolda-fel-försäkring krävs en besiktning.

Om köparen tycker att den av säljaren beställda besiktningen verkar vara utförd av en oberoende besiktningsman men ändå vill ha mer information kan köparen av huset köpa in sig i besiktningen. Köparen får då en personlig genomgång med besiktningsmannen och kan ställa frågor om huset och protokollet. Dessutom har köparen skaffat sig ett partsförhållande, avtal, med besiktningsmannen och kan därmed också ställa krav eller klaga på besiktningsmannen.

– Det är viktigt att skaffa sig ett eget avtal med besiktningsmannen. Det gäller vid alla besiktningar. Utan det kan du inte få gehör för några åsikter om besiktningen, säger Marie Gremlin som är jurist på Konsumentverket.

– Om du tycker att besiktningsmannen har missat något och denne tycker annorlunda kan du ta ärendet till Allmänna reklamationsnämnden, ARN.

Det är viktigt att besiktningsmannen inte utses av husföretaget eller har en beroendeställning på annat sätt. Du måste också veta att han har rätt kunskaper och gärna en organisation bakom sig som du kan kontakta om du är missnöjd.

SBR, Sveriges Byggingenjörers Riksförbund, har en lista på godkända besiktningsmän. Flera av dem är dessutom certifierade.

SITAC, som är ett dotterbolag till SP, är ett av de största certifieringsorganen.

– Hittar du en besiktningsman med hjälp av flera goda referenser kan du anlita denne. Har du inga bra exempel är det säkrast att välja en godkänd eller certifierad, säger Marie Gremlin.

Vid entreprenader, stora som små, kan du använda besiktningsmannen vid flera tillfällen.

En förbesiktning kan du som byggherre beställa under byggets gång. Det kan vara om du tycker att något verkar utföras på fel sätt och som kanske kan vara svårt att upptäcka eller kontrollera när bygget är färdigt.

Slutbesiktningen

görs för att godkänna entreprenaden i samband med själva överlämnandet av huset och påkallas av byggherren eller entreprenören. Men det är viktigt att du själv har utsett besiktningsmannen och inte entreprenören eller husföretaget.

Om du inte kan godkänna entreprenaden kan du begära en ny besiktning efter det att felen är åtgärdade.

Inom två år från det huset blev färdigt kan du begära en garantibesiktning. Det kan vara en idé att inte göra den alltför snabbt utan vänta tills nästan två år har gått för att få med så mycket som möjligt. Felen som då påtalas får inte vara samma som vid slutbesiktningen. Inom dessa två år är det entreprenören som ska bevisa motsatsen till de krav du ställer.

Inom 10 år kan du begära en särskild besiktning. Det får dock inte gälla problem som har upptäckts vid tidigare besiktningar utan måste vara nya frågor som uppstått under tiden. De ska också vara orsakade av grov vårdslöshet och arbetet inte fackmannamässigt utfört.

Denna typ av besiktning är därför inte så vanlig enligt Gunnar Edebrand på SBR. Utfallet på besiktningen avgör vem som ska betala den.

Om du inte är nöjd med den besiktning som gjorts kan du begära en överbesiktning.

Generellt gäller att den påkallande också betalar besiktningen men om entreprenören orsakat det fel som föranledde besiktningen är det också entreprenören som betalar den.

I nya ABS 09, som alltså börjar gälla 2009, kommer det troligen vid fler tillfällen vara besiktningsmannen som avgör vem som ska betala besiktningen.

– Men man kan komma överens om allt, säger Gunnar Edebrand.

En besiktningsman och en kvalitetsansvarig kan ha samma bakgrund men ska inte ha samma uppgift vid en entreprenad.

– Det är viktigt att besiktningsmannen bara är besiktningsman vid en entreprenad. Man ska inte gå med på att samma person sköter båda uppgifterna, säger Gunnar Edebrand.

Besiktningsmannen ser till att du som beställare får det du har beställt enligt kontraktet medan kvalitetsansvarig ser till att du som byggherre följer de lagar och förordningar som finns.

Enligt Gunnar Edebrand ligger en remiss ute på att ändra kvalitetsansvarig till kontrollansvarig, som mer skulle beskriva vad uppgiften handlar om.

En godkänd besiktningsman kan kosta mellan 800 – 1200 kronor och har man flera att välja på kan det vara idé att begära in offerter.

Gunnar Edebrand tycker att man ska anlita en besiktningsman redan på projekteringsstadiet. Med sin erfarenhet kan han hitta och göra så att riskkonstruktioner undviks.

Edebrand tycker också att det är väl investerade pengar att anlita en besiktningsman fortlöpande under entreprenaden.  Då kan man göra upp om när han ska dyka upp för att kontrollera olika byggskeden.

Gå noga igenom avtalet med besiktningsmannen så att du vet vad som ingår. Det kan finnas delar som du måste beställa extra eller av en besiktningsman med annan inriktning.

Trots benämningen finns det 80 kvinnor i skaran av 2600 besiktningsmän.

• Småhustillverkarnas avtal får kritik
• SBR
• SITAC