Dolt fel - Dränering

[Nick_A]

Jag har en fråga om vad som kan bedömas som ett dolt fel.

Bakgrund
Villa köpt senaste året
~20 år gammal
Betongplatta som grund

Beskrivning
På tomten samlas stora mängder vatten, på vissa ställen nära husets grund. Det står vatten i dräneringsrören runt huset och i dräneringsbrunnen står ofta vattennivån högt över både inlopp och utlopp. Hit leds även vattnet från takets hängrännor.

Vid försäljning kommentas inte husets dränering i objektbeskrivningen utöver att tidigare ägare anser att "dränering/fuktskydd" inte varit något problem. På ritningar framgår dock att huset har dränering och hur ledningarna är kopplade.

Vid visning fanns inga tecken på att tomten var vattensjuk.

Orsak
Orsaken till problemen är att rörens lutning är felaktig, mot istället för från huset (ännu inte bekräftat av fackman, men utgå från att detta är problemet).

Fråga
Dolt fel, ja eller nej? Varför?

 

[Incitament]

Nej det går ju kolla upp innan köp

 

[BTR]

Låter mer som att du har stopp i utloppet.

 

[Claes Sörmland]

Att en tomt är vattensjuk är inget fel utan en (naturlig) egenskap. Därmed kan den delen inte vara ett fel.

Om det skulle visa sig att husets dräneringsledningar är felaktigt lagda så att de inte kan leda bort vatten från huset, vilket ju är ändamålet med anläggningen, så är det ett fel. Det är inget man kan förvänta sig på ett så nytt hus. Frågan är om ni kunde ha sett det vid en undersökning av husets dräneringssystem i samband med köpet? Om inte kan jag tänka mig att det kan vara ett dolt fel.

Sen nästa fråga, hur kan detta åtgärdas, d v s hur skulle en tänkt köpare som kände till detta fel ha diskonterat det på marknadspriset? Jag antar att ledningen (110 mm PVC) repareras genom att grävas upp och läggs korrekt med fall där problemet med fall finns. Så vad vad skulle detta innebära för marknadspriset på huset vid tillträdet. 50 000 kr typ motsvarar väl ett par dagars dagars sådant arbete? Så antingen lägre än detta.

Är det värt att bråka om istället för att bara beställa hem den där grävaren? Bara intygen för att visa på problemet och ombudskostnaden lär ju överstiga det beloppet.

 

[Nick_A]

Nej det går ju kolla upp innan köp

Allt kan kollas upp innan köp, på ett eller annat sätt, även om det kan vara dyrt eller tidskrävande.

Frågan är vad som omfattas av vår undersökningsplikt. Ingår att mäta lutning på dräneringsrör? Jag undrar om inte det är ett konstruktionsfel och man kan förutsätta att de inte har en felaktig lutning.

Från Jordabalken:

"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

 

[Claes Sörmland]

Låter mer som att du har stopp i utloppet.

Jag skulle utan någon info i ärendet också gissa att det handlar om det.

Att enkel rensning krävs nedströms eller det vanliga, att någon har försökt lägga en stenkista i lera som inte tar emot vatten. Det senare kan dock vara ett dolt fel på ett så pass modernt hus.

 

[Jonatan79]

Har du fortfarande dagvatten kopplat till dräneringen? Det kan ha en negativt påverkan och brukar inte rekommenderas.

 

[Claes Sörmland]

Allt kan kollas upp innan köp, på ett eller annat sätt, även om det kan vara dyrt eller tidskrävande.

Frågan är vad som omfattas av vår undersökningsplikt. Ingår att mäta lutning på dräneringsrör? Jag undrar om inte det är ett konstruktionsfel och man kan förutsätta att de inte har en felaktig lutning.

Från Jordabalken:

"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

Nej men att titta ned i rensbrunnar och liknande och fastslå att det inte finns stående vatten där ingår nog. Ser ni vatten så ger detta troligen en ökad undersökningsplikt. En start hade ju då varit att ta en diskussion med säljaren om hur dräneringsanläggningen ser ut tekniskt och utifrån detta ta ställning till köpet av fastigheten (och dess pris).

 

[Claes Sörmland]

Har du fortfarande dagvatten kopplat till dräneringen? Det kan ha en negativt påverkan och brukar inte rekommenderas.

Det kan nog t o m sägas strida mot branschstandarden för ett hus från 2002. Tror jag. Någon som kan denna standard från sekelskiftet?

 

[TypRätt]

Det står vatten i dräneringsrören runt huset och i dräneringsbrunnen står ofta vattennivån högt över både inlopp och utlopp. Hit leds även vattnet från takets hängrännor.
…
Orsaken till problemen är att rörens lutning är felaktig, mot istället för från huset (ännu inte bekräftat av fackman, men utgå från att detta är problemet).

Jag kanske missförstår förhållandet men för mig så låter det inte som att problemet är lutningen om vattnet står högre än in och utlopp utan att det helt enkelt är för mycket vatten i förhållande till hur mycket systemet kan leda bort. Normal skall ju inte spillvatten ledas till dräneringen utan till infiltration i gräsmatta eller annan stenkista just för att inte överbelasta dräneringen. Är marken helt mättad på vatten hjälper ju endera då en eventuell stenkista lär vara full på vatten. Enda som funkar då antar jag är att pumpa bort vattnet till ett dike eller om det går att dränera tomten genom att tex anlägga ett nytt/djupare dike runt omkring.

 

[FredrikR]

Jag har en fråga om vad som kan bedömas som ett dolt fel.

Bakgrund
Villa köpt senaste året
~20 år gammal
Betongplatta som grund

Beskrivning
På tomten samlas stora mängder vatten, på vissa ställen nära husets grund. Det står vatten i dräneringsrören runt huset och i dräneringsbrunnen står ofta vattennivån högt över både inlopp och utlopp. Hit leds även vattnet från takets hängrännor.

Vid försäljning kommentas inte husets dränering i objektbeskrivningen utöver att tidigare ägare anser att "dränering/fuktskydd" inte varit något problem. På ritningar framgår dock att huset har dränering och hur ledningarna är kopplade.

Vid visning fanns inga tecken på att tomten var vattensjuk.

Orsak
Orsaken till problemen är att rörens lutning är felaktig, mot istället för från huset (ännu inte bekräftat av fackman, men utgå från att detta är problemet).

Fråga
Dolt fel, ja eller nej? Varför?

Vart leder brunnens utlopp?

 

[Claes Sörmland]

Jag kanske missförstår förhållandet men för mig så låter det inte som att problemet är lutningen om vattnet står högre än in och utlopp utan att det helt enkelt är för mycket vatten i förhållande till hur mycket systemet kan leda bort. Normal skall ju inte spillvatten ledas till dräneringen utan till infiltration i gräsmatta eller annan stenkista just för att inte överbelasta dräneringen. Är marken helt mättad på vatten hjälper ju endera då en eventuell stenkista lär vara full på vatten. Enda som funkar då antar jag är att pumpa bort vattnet till ett dike eller om det går att dränera tomten genom att tex anlägga ett nytt/djupare dike runt omkring.

Men det centrala här är att ett sådant fungerande dräneringssystem som skyddar huset mot dagvatten och ytligt markvatten alltid ska finnas på ett småhus från senaste sekelskiftet. Det är alltså ett byggtekniskt fel om ett sånt inte finnas. Det är därmed även förväntad att det finns vid köp av ett så pass modernt hus. Om inte avtalet säger något annat (t ex att det måste åtgärdas). Nyckelfrågan som blir kvar då för dolda-felbedömningen är om det skulle ha framgått vid en noggrann undersökning vid köpet?

 

[Claes Sörmland]

Det ska sägas att efter nattens regnande så har vi här vid Sörmlandskusten en enormt prekär dag- och grundvattensituation. D v s det är inte så att TS bor på en liknande plats där det har regnat ovanligt mycket och att för första gången så möter dagvattensystemet en extremsituation som det inte är dimensionerat för att hantera. Troligen för att det står vatten i recipienten.

 

[Nick_A]

Att en tomt är vattensjuk är inget fel utan en (naturlig) egenskap. Därmed kan den delen inte vara ett fel.

Om det skulle visa sig att husets dräneringsledningar är felaktigt lagda så att de inte kan leda bort vatten från huset, vilket ju är ändamålet med anläggningen, så är det ett fel. Det är inget man kan förvänta sig på ett så nytt hus. Frågan är om ni kunde ha sett det vid en undersökning av husets dräneringssystem i samband med köpet? Om inte kan jag tänka mig att det kan vara ett dolt fel.

Sen nästa fråga, hur kan detta åtgärdas, d v s hur skulle tänka köpare som kände till detta fel ha diskonterat det på priset? Jag antar att ledningen (110 mm PVC) repareras genom att grävas upp och läggs korrekt med fall där problemet med fall finns. Så vad vad skulle detta innebära för marknadspriset på huset vid tillträdet. 50 000 kr typ motsvarar väl ett par dagars dagars sådant arbete? Så antingen lägre än detta.

Är det värt att bråka om istället för att bara beställa hem den där grävaren? Bara intygen för att visa på problemet och ombudskostnaden lär ju överstiga det beloppet.

Jag är osäker på hur vi skulle upptäckt felet utan att t.ex. ta med mätverktyg som kan mäta höjdskillnader. Och om det inte finns anledning att misstänka att dräneringen inte fungerar känns det inte som en rimlig del av undersökningsplikten.

Vad gälller åtgärden tror jag att den kan bli mer omfattande. Vattnet ska dräneras till ett dike på andra sidan av en asfalterad väg. Diket ligger på en nivå som gör att det är svårt att få en bra lutning, ledningarna skulle därför kunna behöva dras längre ner där diket är lägre. Alternativt kan vattnet behöva pumpas.

Som jag ser är nästa steg, dolt fel eller ej, att ta hit en fackman som kan avgöra vad åtgärden är och hur mycket det skulle kosta. Därefter kan man ta ställning till om man kan och vill åberopa dolt fel.

 

[Claes Sörmland]

Vad gälller åtgärden tror jag att den kan bli mer omfattande. Vattnet ska dräneras till ett dike på andra sidan av en asfalterad väg. Diket ligger på en nivå som gör att det är svårt att få en bra lutning, ledningarna skulle därför kunna behöva dras längre ner där diket är lägre. Alternativt kan vattnet behöva pumpas.

Låter som att den billiga och framkomliga vägen är en pumpgrop på er tomt och att använda befintliga ledningen som ligger under vägen orörd och pumpa genom den. Igen, kanske 50 000 kr att lägga en sån.