Arrende och tolkning av avtal.
Hej,
Vi tar det från början: Området där vi har vårt hus är under process att få en ny detaljplan. Den tomt som vi arrenderar skall enligt detta planförslag delas i två lika stora delar (2 x 510 m²). Efter ett kort möte med staden så gav de oss tre olika val.
I vårt avtal står det så här:
Håller ni med mig, eller kan staden kräva fullt arrende?
Om det blev för rörigt så får ni gärna framföra frågor.
Jordlegolagen:
http://www.finlex.fi/sv/laki/ajantasa/1966/19660258?search[type]=pika&search[pika]=jordlegolagen
Vi tar det från början: Området där vi har vårt hus är under process att få en ny detaljplan. Den tomt som vi arrenderar skall enligt detta planförslag delas i två lika stora delar (2 x 510 m²). Efter ett kort möte med staden så gav de oss tre olika val.
- Gå med på delningen och skriva ett nytt arrendeavtal på den nya tomten med samma vilkor som i det nu gällande. Vilket skulle ge oss inlösningsrätt på tomten.
- Samma som nr.1 plus att arrendera den andra halvan för en viss tid (10 år)
- Fortsätta enligt gällande avtal men betala fullt arrende
I vårt avtal står det så här:
XXXX stad arrenderar åt XXXX XXXX XXXX
för bostadsändamål som i 3 kapitlet i jordlegolagen (258/66) avsedd lega av bostadsområde den i XX stadsdelens kvarter nr X i denna stad belägna, i fastighetsregistret upptagna tomten, nr 35 (1025 m²), adress XXXXgatan XX, på följande villkor:
1§ Den förlängda arrendetiden börjar den 1 januari 1989 och upphör den 31 december 2037.
2§ Tomtens arrende är 4% av tomtens värde.
117,- mk/m² x 1025 m² = 119925 mk, eller 4797 mark/år
Sålänge mindre än hälften av den tillåtna byggnadsrätten för tomten är utnyttjad, uppbärs markarrendet nedsatt med 50%. Härvid har arrendatorn dock ingen inlösningsrätt. Stadsplane-enlig byggnadsrätt = 300 v-m², den utnyttjade byggnadsrätten = 130 v-m²/1.1.1989.
Om på tomten uppförs en ny- eller tilläggsbyggnad eller om den nuvarande byggnaden förstoras och mer än hälften av den tillåtna byggnadsrätten utnyttjas, uppbärs markarrendet till sin fulla storlek från början av den månad som följer efter att byggnadstillståndet har beviljats.
...
I skrivande stund så utnyttjar vi fortfarande endast 130 m² av 300 m². Men när den nya planen kommer så anser staden att vi med vårt hus på 130 m² kommer att ha bebyggt mer än halva den nya delade tomtens byggnadrätt, den där huset står, och inte alls belastat den andra tomten och kan därefter kräva oss på fullt arrende. Detta ställer jag mig ytterst tveksam till eftersom det klart framgår i avtalet vilken areal den arrenderade tomten har samt att i klausulen angående nedsatt markarrende endast hänvisas till tomten (Vilken enligt avtalet är 1025 m²). för bostadsändamål som i 3 kapitlet i jordlegolagen (258/66) avsedd lega av bostadsområde den i XX stadsdelens kvarter nr X i denna stad belägna, i fastighetsregistret upptagna tomten, nr 35 (1025 m²), adress XXXXgatan XX, på följande villkor:
1§ Den förlängda arrendetiden börjar den 1 januari 1989 och upphör den 31 december 2037.
2§ Tomtens arrende är 4% av tomtens värde.
117,- mk/m² x 1025 m² = 119925 mk, eller 4797 mark/år
Sålänge mindre än hälften av den tillåtna byggnadsrätten för tomten är utnyttjad, uppbärs markarrendet nedsatt med 50%. Härvid har arrendatorn dock ingen inlösningsrätt. Stadsplane-enlig byggnadsrätt = 300 v-m², den utnyttjade byggnadsrätten = 130 v-m²/1.1.1989.
Om på tomten uppförs en ny- eller tilläggsbyggnad eller om den nuvarande byggnaden förstoras och mer än hälften av den tillåtna byggnadsrätten utnyttjas, uppbärs markarrendet till sin fulla storlek från början av den månad som följer efter att byggnadstillståndet har beviljats.
...
Håller ni med mig, eller kan staden kräva fullt arrende?
Om det blev för rörigt så får ni gärna framföra frågor.
Jordlegolagen:
http://www.finlex.fi/sv/laki/ajantasa/1966/19660258?search[type]=pika&search[pika]=jordlegolagen
Belaruz skrev:
Mjoo, men det ändrar ju inte direkt på hur man tolkar avtalet. Länk till jordlegolagen finns i slutet av inlägget om man så önskar att fördjupa sig i ämnet och hjälpa en stackare som håller fast vid principen pacta sunt servanda.
Är kommunen arrendegivare och den instans som fattar beslut i detaljplanefrågor, eller arrenderar du av någon annan än kommunen?
Så väl planlagstiftning som arrendelagstiftning och dess tillämpning torde skilja sig åt avsevärt mellan Sverige och Finlad. Så för att få ett vettigt svar så måste du nog konsultera finsk expertis.
Så väl planlagstiftning som arrendelagstiftning och dess tillämpning torde skilja sig åt avsevärt mellan Sverige och Finlad. Så för att få ett vettigt svar så måste du nog konsultera finsk expertis.
Arrendet är av staden (kommunen), jag antar att det är på grund av §16 som du ställer frågan.
16 §
Minska möjligheterna att nyttja legoområde väsentligt av orsak, som inverkar på området och som ej beror av sakägare, såsom till följd av naturtilldragelse eller annan sådan orsak eller med anledning av bestämmelser om planläggning eller annat nyttjande av området, gäller angående omprövning av legoavgiften och om rätt till uppsägning vad i 15 § 3 och 5 mom. är stadgat. (19.4.1974/303)
Därest möjligheterna att nyttja legoområde väsentligen ökas av i 1 mom. avsedd orsak, äger legogivaren enahanda rätt till omprövning av legoavgiften eller, utom vid tomtlegoavtal, till uppsägning av legoavtalet som legotagare då möjligheterna att nyttja området minskas.
Staden bör anses som sakägare enligt mig.Minska möjligheterna att nyttja legoområde väsentligt av orsak, som inverkar på området och som ej beror av sakägare, såsom till följd av naturtilldragelse eller annan sådan orsak eller med anledning av bestämmelser om planläggning eller annat nyttjande av området, gäller angående omprövning av legoavgiften och om rätt till uppsägning vad i 15 § 3 och 5 mom. är stadgat. (19.4.1974/303)
Därest möjligheterna att nyttja legoområde väsentligen ökas av i 1 mom. avsedd orsak, äger legogivaren enahanda rätt till omprövning av legoavgiften eller, utom vid tomtlegoavtal, till uppsägning av legoavtalet som legotagare då möjligheterna att nyttja området minskas.
Redigerat:
Som sagt bör detta tolkas av juriskt som är kompetent i finsk lagstiftning och med tillgång till hela arrendeavtalet + eventuella övriga relevanta avtal och planförutsättningar.GzO skrev:
Som svensk hyres- och arrendelag är konstruerad så, och om inget annat sägs i avtal, så arrenderar man en given bit mark. Om den markens fastighetsrättsliga indelning förändras, påverkar det inte arrendeavtalet (som ju är civilrättsligt), om det inte i) finns som villkor i arrendeavtalet, och ii) inte går på tvärs mot icke dispositiv lagstiftning.
Men eftersom du endast redovisar en del av avtalet och vi inte är skolade i finsk arrenderätt, så blir det svårt
. Baserat på det du har lagt ut så kan jag spontant luta åt ditt sätt att tänka, men det kan finnas andra paragrafer - eller lag - som säger något annat.Alternativ 1 låter ju smakligt i mina öron. Varför inte gå med på det?