Är risken för stor att äga en högbelånad bostad idag?
I Sverige har bostadspriserna fortsatt upp, både efter finanskrisen för tio år sedan och under årets ekonomiska kris orsakad av Covid-19. Men betyder det att risken att förlora pengar är mindre här än i andra länder?
Jonas Lindmark resonerar kring risker med höga bolån.
Tyvärr är de framtida bostadspriserna genuint osäkra. Visst varierar risken att drabbas av fallande priser beroende på hur länge du bor kvar. Men i andra länder syns stora skillnader i prisutveckling, både uppåt och nedåt.
Samma som 1990, eller dubblerat? Å ena sidan finns länder där bostadspriserna realt mer än dubblats de senaste 30 åren. Vinnare är Australien, Kanada, Nya Zeeland och Sverige. Men enligt den brittiska veckotidningen The Economists husprisindex är priserna justerade för inflation i länder som Tyskland och Schweiz kvar på samma nivå som för 30 år sedan. Värst är Japan, där är de idag i snitt en tredjedel lägre än 1990.
Även under och efter finanskrisen 2008-2009 har prisutvecklingen varierat stort. I till exempel USA och Spanien föll priserna brant och är fortfarande klart lägre än före krisen. I Sverige och Kanada däremot återhämtade sig bostadspriserna snabbt och har fortsatt att stiga.
Såklart styrs människors tro om framtida bostadspriser av den historiska prisutvecklingen i just deras stad och land. Men frågan i rubriken på denna artikel om risk är viktigare att påminna om i ett land som Sverige, som främst haft brant stigande priser. I andra länder med negativ värdeutveckling en stor del av tiden fokuserar människor rimligen mer på den prisrisken.
Våra låga räntor är dessutom en gemensam anledning att vara försiktig, för när centralbankerna de senaste åren har sänkt till extremt låga räntor har det bidragit till stigande bostadspriser runt om i världen. En av de mest omskrivna experterna på bostadspriserna är Robert Shiller, professor vid Yale University. Hans fokuserar på forskningen om bostadspriser under 100-årsperioder enligt ”repeat-sales”-metoden (endast inklusive prisrörelser för samma hus) och då är den långsiktiga trenden att bostadspriserna håller sig konstanta i förhållande till hushållens inkomster.
Vilket förstås är logiskt, våra löner måste ju även räcka till annat. Utanför storstäderna begränsas prisrörelser uppåt även av byggkostnader. Om detta mönster står sig kommer länder med starka prisökningar de senaste årtiondena att se fortsatt ökad nybyggnation tills priserna realt faller tillbaka till den långsiktiga trenden.
Risken för prisnedgång är alltså stor, även i Sverige. En tröst, åtminstone för yngre, är att de som i framtiden kommer att vilja byta till en större bostad rent ekonomiskt tjänar på fallande bostadspriser, eftersom mellanskillnaden då blir mindre. Dock kan det bli besvärligt om marknadsvärdet krymper till mindre än bolånen, för då finns risk att banken inte går med på en flytt med ytterligare ökad belåning. Och att bli fastlåst i sin bostad kan skapa svårlösta problem vid till exempel arbetslöshet eller skilsmässa.
Kommentarer
62