Undersök huset noga innan köp

Som köpare av ett hus har du undersökningsplikt enligt jordabalken. Lagen lägger ett stort ansvar på dig som är köpare. Därför ska du undersöka huset noggrant innan du skriver på kontraktet.

Det räcker inte bara att köpa en överlåtelsebesiktning och nöja sig med det. En normal överlåtelsebesiktning innebär ”bara”:

1. Att en besiktningsman tillsammans med köpare och säljare går igenom handlingar som rör fastigheten, dvs ritningar, bygglovshandlingar, tekniska beskrivningar m m.

2. Man frågar ut säljaren om renoveringar som har utförts, eventuella skador man har upptäckt, hur man har underhållit huset löpande. Säljaren har skyldighet att upplysa om allvarliga fel på huset, ifall man känner till dem. Annars kan säljaren bli ersättningsskyldig om det uppdagas senare. Har säljaren upplyst om felen kan han inte bli ersättningsskyldig.

3. Sedan gör besiktningsmannen en okulär besiktning, dvs undersöker med syn, lukt och hörsel alla synliga tillgängliga ytor i tak, vind, väggar, fasad, grund, fönster, dörrar, alla rum, våtrum, kök och förråd.

4. Besiktningsmannen antecknar alla iakttagelser och gör en riskanalys som han sedan presenterar i ett besiktningsprotokoll som överlämnas till dig.

När du har fått besiktningsprotokollet från överlåtelsebesiktningen är det väldigt viktigt att du läser igenom det noggrant. Besiktningsmannen kan ha flaggat för riskkonstruktioner som kan behöva en närmare undersökning.

Inga fuktmätningar eller ingrepp i konstruktionen ingår vid en vanlig besiktning. Det kommer i ett senare skede då du som beställare får be besiktningsmannen att göra en större teknisk utredning, baserat på vad han eller hon har angett i besiktningsprotokollet. Den här typen av närmare undersökningar måste du ha säljarens medgivande till. Det är inte desto mindre viktigt att du tar tag i problemet och verkligen genomför dem.

Andra saker som besiktningsmannen inte tittar på vid en vanlig överlåtelsebesiktning är:

• Elsystemet. Hur fungerar det och i vilket skick är det?
• Vitvarorna.
• Värmesystemet. När byttes det ut senast? Fungerar det? 
• Vatten och avlopp. Hur är systemet uppbyggt? Fungerar det? Smaka på vattnet. Spola i toaletten.
• Fungerar en ev. skorsten och eldstad?
• Finns det radon? Har man gjort någon mätning?
• Mark som inte ligger i samband med byggnaderna.

Vill man ha både hängslen och livrem på vid fastighetsköpet kan man alltså både behöva anlita en byggnadsingenjör för överlåtelsebesiktningen, eventuellt låta densamme göra en utvidgad teknisk utredning, anlita en behörig elektriker, en VVS-konsult, en skorstensfejarmästare, en besiktningsman för utemiljö samt göra en radonmätning.

Det är vanligt att det är kort om tid när ett småhus ska säljas och kanske fanns det många budgivare vilket gör att du har bråttom att få köpeavtalet på skrivet. Då kan du skriva ett avtal med besiktningsförbehåll. Det innebär att du köper huset till den överenskomna summan OM besiktningsmannen inte hittar några fel på huset. Hittar han fel är kontraktet ogiltigt. Då är det vanligt att man gör en uppskattning av vad det kan kosta att åtgärda felen och göra ett avdrag på köpesumman med det beloppet. Sedan upprättar man ett nytt kontrakt.

Läs mer i vår checklista vid husköp.

• Checklista vid husköp
• Diskutera husköpet i forumet