Köpa fastighet

[RolfoHelena]

Hej på Er.

Min dotter ska köpa hus, hon är gift med sin sambo, dem har 2 barn, och hela familjen skall bo i den nya fastigheten.

Frågan är: Hon skall köpa och betala huset själv, och ha helt ägande. Mannen skall hyra in sig. Det vi vill undvika är att sambon inte kan kräva något av fastigheten vid ev. skilsmässa, (eftersom dem är gifta). Har hört skräckhistorier där dem fått lämna hus och hem efter skilsmässa, eftersom partnern kräver sitt. Räcker det att skriva dokument att fastigheten är hennes privata egendom, och att han inte kan kräva anspråk på fastigheten. Eller vad tycker ni ? Har ni något tips ?

Mvh Helena

 

[Falckman]

Jag skulle rekommendera att dom ordnar ett äktenskapsförord som reglerar saken. Då kan dom också passa på att lösa andra frågor om hur diverse egendom ska fördelas vid en eventuell bodelning. Se äktenskapsbalkens 7:e kapitel för detaljer om makars gemensamma egendom.

Så det korta svaret är ja, det räcker att skriva ett dokument så länge dokumentet uppfyller villkoren för att anses vara ett äktenskapsförord. Det kan dock vara värt att beakta 7:5 ÄktB som stipulerar att det krävs samtycke för att sälja, hyra ut, inteckna eller på annat sätt upplåta fast egendom som är makarnas gemensamma bostad.

Sen låter det väl spontant som en något tveksam idé att maken inte ska äga något av fastigheten utan istället betala hyra, men det är ytterst din dotter och hennes makes ensak.

 

[perra i skogen]

Varför skulle det vara en tveksam idé??
Skulle jag sitta i samma situation, där jag köpt och betalar för fastigheten själv, skulle jag inte dela ägandet med den jag bor med.
Utan hon skulle fått betala en "hyra" som motsvarar halva driftskostnaden av fastigheten.

 

[hempularen]

Som alterantiv till "helägandet". Så kan man (och det är vanligt) lösa ett samägande när ena parten har möjlighet att stå för högre andel av kontantinsats. Att man går in med 50/50 ägande, men där maken får låna sin andel av kontaninsatsen från frun. Man skriver alltså ett skuldebrev på den delen av kontantinsatsen. Detta bör kompletteras med ett äktenskapsförord, där tillgången som lånats ut blir enskild egendom.

På det viset blir båda lika ansvariga för huset, båda får samma del av ev. vinst vid en framtida försäljning osv.

Detta är dock en lösning som inte fungerar om maken har "problem", ex. skulder som kronofogden driver in.

Den här typen av ojämnlikt ägande ställer i många fall till problem i ett förhållande.

 

[Nötegårdsgubben]

Vilka egna pengar ska hon köpa fastigheten med undrar vän av ordning. Då de är gifta är ju pengarna i praktiken normalt gemensamma, så upplägget verkar lite sent påtänkt. Det kan man ändra på om båda är ense om det, men om inget annat avtalats äger de de facto hälften av den gemensamma nettoförmögenheten var. Har maken ekonomiska problem och de inte har något äktenskapsförord eller det rör sig om enskild egendom är makens skulder även hennes problem.

Så lite mer bakgrundsinfo behövs nog, och rör det sig om ekonomiska problem är nog några timmar med en familjejurist en god investering innan man börjar kasta bra pengar efter dåliga.

 

[SågspånPappspikEternit]

Kan er dotter köpa ett hus helt själv, utan sin mans medverkan? Har hon varit hos någon bank och fått lånelöfte som ensam låntagare?
Det är nämligen betydligt värre att få låna om hon är gift, men mannen inte ska vara med och äga huset och stå på lånen. När banken gör sin kalkyl kommer de att räkna på att er dotter ska försörja familjen, inklusive maken, helt själv! Makens inkomst, vare sig han är miljonär eller går på försörjningsstöd från socialen, kommer inte ens att räknas med i kalkylen. Hypotetiskt exempel: om de tillsammans får låna 2,5 miljoner för att köpa hus, kanske er dotter ensam får låna 7-800 000 kr.

Om hon köper hus ensam bör de skriva äktenskapsförord med hjälp av en jurist, och sedan registrera det hos Skatteverket. Det är viktigt att både dottern och maken är överens, äktenskapsförord måste skrivas under av båda parter för att vara giltigt.

(Vad gäller terminologin så är ett par antingen gifta eller sambo, de är inte både och samtidigt !)

 

[Falckman]

Varför skulle det vara en tveksam idé??
Skulle jag sitta i samma situation, där jag köpt och betalar för fastigheten själv, skulle jag inte dela ägandet med den jag bor med.
Utan hon skulle fått betala en "hyra" som motsvarar halva driftskostnaden av fastigheten.

Eftersom det är ett upplägg som missgynnar den part som inte äger något. Detta leder helt enkelt till att ägaren kan lägga pengar på amorteringar och samtidigt håva in hela vinsten vid en eventuell försäljning, medan den andra parten får lägga sina pengar på att betala driftkostnader för en fastighet den inte äger. Det blir som att hyra sitt boende, vilket i regel är den sämsta boendeformen ur ett ekonomiskt perspektiv. På lång sikt blir det så att den part som inte äger fastigheten betalar driftkostnader men inte får någon del i en eventuell värdeökning. Jag hade t.ex. inte gått med på det upplägget, men som jag sa, det är ytterst upp till TS dotter och hennes make att avgöra. Har ett par olika mycket pengar att gå in med skulle jag istället förorda en lösning där den part som har gått in med mindre långsamt får köpa in sig i fastigheten tills ett ägande som motsvarar 50/50 uppnåtts.

Dessutom finns det ju de problem som övriga skribenter tagit upp. Jag hade rekommenderat att lösa frågan enligt hempularens förslag i inlägg #4. Om det finns problem med skulder etc. så är det viktigt att komma ihåg att fodringshavarna kan ta huset ändå, det spelar ingen roll vem som äger egendomen så länge den skuldsatte har egendomen i sin besittning, det finns flertalet exempel på praxis där den ena maken fått sin egendom utmätt av kronofogden för den andre makens skulder oaktat vem som står som ägare till egendomen. Det hela bygger på ett sakrättsligt resonemang som förenklat går ut på att om någon har besittning över en specifik egendom är det jämställt med att äga den. Resonamnget har till syfte att stärka borgenärens säkerhet, vilket är något som svensk rättsordning prioriterat högt.

 

[RolfoHelena]

Stort tack för alla svar.
Mannen har skulder, och som det ser ut nu så blir det inget husköp. Vill inte att fogden kommer och bråkar. Bättre att mannen gör sig skuldfri, sen kan dem köpa hus.
Tack för ert engagemang
// Helena

 

[SågspånPappspikEternit]

Stort tack för alla svar.
Mannen har skulder, och som det ser ut nu så blir det inget husköp. Vill inte att fogden kommer och bråkar. Bättre att mannen gör sig skuldfri, sen kan dem köpa hus.
Tack för ert engagemang
// Helena

Det här svaret är baserat på att jag känner personer som har skulder hos Kronofogden, @Falckman har nog mer professionella kunskaper i ämnet, vad det verkar.
Min erfarenhet är att KF inte i normalfallet utmäter ett vanligt svennebanan-hus som ägs av den skuldsattes maka, där hon från början är ensam lagfaren ägare och ensam låntagare.
Det senaste medialt uppmärksammade fallet var en av Allra-brottslingarna som fick sitt mycket lyxiga hus utmätt och sålt på exekutiv auktion, trots att det var hans makas egendom. Men i det fallet hade de, när det började osa katt, gift sig och han hade skänkt huset till sin fru kort före KF knackade på. Det var uppenbart att syftet var att undanhålla det högt värderade huset från fogdens klor. Det var åtskilliga miljoner han hade i skuld till pensionsspararna, det har sällan en vanlig dödlig skuldsatt.
Du skriver att han siktar på att göra sig skuldfri först, och det tolkar jag som att skulderna inte är extremt höga. Då är KF:s förstahandsval löneutmätning, alltså att dra en summa varje månad direkt från hans lön.

 

[Falckman]

Det här svaret är baserat på att jag känner personer som har skulder hos Kronofogden, @Falckman har nog mer professionella kunskaper i ämnet, vad det verkar.
Min erfarenhet är att KF inte i normalfallet utmäter ett vanligt svennebanan-hus som ägs av den skuldsattes maka, där hon från början är ensam lagfaren ägare och ensam låntagare.
Det senaste medialt uppmärksammade fallet var en av Allra-brottslingarna som fick sitt mycket lyxiga hus utmätt och sålt på exekutiv auktion, trots att det var hans makas egendom. Men i det fallet hade de, när det började osa katt, gift sig och han hade skänkt huset till sin fru kort före KF knackade på. Det var uppenbart att syftet var att undanhålla det högt värderade huset från fogdens klor. Det var åtskilliga miljoner han hade i skuld till pensionsspararna, det har sällan en vanlig dödlig skuldsatt.
Du skriver att han siktar på att göra sig skuldfri först, och det tolkar jag som att skulderna inte är extremt höga. Då är KF:s förstahandsval löneutmätning, alltså att dra en summa varje månad direkt från hans lön.

I regel stämmer det att kronofogden föredrar utmätning av någon lön exempelvis, i vart fall är det mitt intryck. Vidare finns det regler om så kallat beneficium vilket kortfattat innebär att viss egendom inte får utmätas för att täcka någon skulder. Jag törs inte uttala mig om hur kronofogden ser en fastighet som också utgör någons boende och reglerna om beneficium. Men det ska väl inte helt uteslutas att bostaden under vissa omständigheter kan anses vara just beneficium, även om bostaden utgör fast egendom, men jag ska understryka att jag spekulerar här. Precis som du är inne på misstänker jag att fastighetens värde kan tänkas spela en avgörande roll för om egendomen ska anses vara beneficium eller inte.