7 175 läst · 2 svar
7k läst
2 svar
Avkastning på hyresfastighet
Jag har tittat på flera olika mindre hyresfastigheter. När jag räknar så tycker jag att avkastningen blir för låg. Hur skall man räkna egentligen?
Om jag lägger in 10-20% själv och lånar resten. Bör jag inte ha minst 8-10% vinst på hela insatta beloppet när alla omkostnader, ränta amortering etc är betalt?
Eller hur många % vinst bör man ha tycker ni? Eller hur skall man se på en sådan här investering?
(Småstad i mellansverige med stor brist på hyreslägenheter.)
Om jag lägger in 10-20% själv och lånar resten. Bör jag inte ha minst 8-10% vinst på hela insatta beloppet när alla omkostnader, ränta amortering etc är betalt?
Eller hur många % vinst bör man ha tycker ni? Eller hur skall man se på en sådan här investering?
(Småstad i mellansverige med stor brist på hyreslägenheter.)
Direktavkastning för bostäder är vanligtvis lägre än 8-10% driftresultat av köpeskillningen. I städer med brist på hyresrätter är det inte ovanligt att bedömd direktavkastning ligger i nivå med 20-åriga statsobligationer. I stockholm ibland t o m lägre.
Att bostadsfastigheter anses ha så pass låg risk och därmed så låga vinstkrav i förhållande till köpeskilling kan grovt sägas bero på två faktorer:
- Hög förutsägbarhet. Intäkterna är mycket lättberäknade då hyran i praktiken sätts centralt. Driftkostnaderna och underhållet också rätt lättberäknade eftersom en bostadskåk är jämförelsevis statisk. Det händer inte så mycket annat än när stora renoveringar görs med kanske 20 års mellanrum.
- Den bedömda värdehöjningen vid ombildning till bostadsrätt. På många orter räknar de som äger och köper bostadsfastigheter med ett "gömt" värde i och med möjligheten att sälja fastigheten som bostadsrätter. En av de få möjligheter för både säljare och köpare att göra rena arbitragevinster. Detta gör att man är villig att betala mer för en fastighet. Direktavkastningen blir därmed lägre.
(Direktavkastning: årligt driftresultat. Hyror-kostnader. Ej realiserad värdeförändring ingår inte).
Att som liten bostadsförvaltare ligga på samma låga avkastning som marknaden i allmänhet är dock en risk. Man har inte samma stordriftsfördelar eller riskspridningsfördelar som i ett stort bostadsbestånd. Så du tänker nog rätt i att du behöver ha vinstmarginal på 8-10 %. Tyvärr blir det nog svårt för dig att göra affärer på de villkoren.
Att bostadsfastigheter anses ha så pass låg risk och därmed så låga vinstkrav i förhållande till köpeskilling kan grovt sägas bero på två faktorer:
- Hög förutsägbarhet. Intäkterna är mycket lättberäknade då hyran i praktiken sätts centralt. Driftkostnaderna och underhållet också rätt lättberäknade eftersom en bostadskåk är jämförelsevis statisk. Det händer inte så mycket annat än när stora renoveringar görs med kanske 20 års mellanrum.
- Den bedömda värdehöjningen vid ombildning till bostadsrätt. På många orter räknar de som äger och köper bostadsfastigheter med ett "gömt" värde i och med möjligheten att sälja fastigheten som bostadsrätter. En av de få möjligheter för både säljare och köpare att göra rena arbitragevinster. Detta gör att man är villig att betala mer för en fastighet. Direktavkastningen blir därmed lägre.
(Direktavkastning: årligt driftresultat. Hyror-kostnader. Ej realiserad värdeförändring ingår inte).
Att som liten bostadsförvaltare ligga på samma låga avkastning som marknaden i allmänhet är dock en risk. Man har inte samma stordriftsfördelar eller riskspridningsfördelar som i ett stort bostadsbestånd. Så du tänker nog rätt i att du behöver ha vinstmarginal på 8-10 %. Tyvärr blir det nog svårt för dig att göra affärer på de villkoren.
