Hjälp att tolka besiktningsprotokoll

[lampshade]

Hej!

Vi står inför ett eventuellt husköp och kan komma att få köpa till ungefär hälften än vad villor i samma område går för. Problemet är att säljarna ska flytta (tillbaka) utomlands och vill inte sälja med besiktningsklausul utan den besiktning som gjorts är den som gäller. Vi får köpa in oss på besiktningen men alltså inte göra en egen och i förlängningen häva köpet om vi vill.

Vi är beredda på stora kostnader för renovering - taket måste läggas om och delar av vinden förmodligen rivas ut utifrån vad jag kan läsa mig till i besiktningsprotokollet. Även källaren tycks drabbad av fukt. Finns det någon som får en känsla för huruvida det ändå är för stor risk att köpa, med tanke på följande punkter i besiktningen?

3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner (med risk för sättningsskador) och grenar, löv och barr fukt belastar fasader. Takkonstruktioner kan även påverkas negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt att planteringar kan täppa till luftspalter vid takfot. Med anledning av att marken/berget sluttar mot grund ställer detta högre krav på dränering och tätskikt vilket ökar risken för att dagvatten kan tränga in under/i husgrunden och orsaka ökad fuktbelastning på organiska material i utrymmet samt även på bjälklaget vilket kan leda till fukt, mögel och/ eller rötrelaterade skador.

3:2 I källare föreligger alltid en risk för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt att övrigt organiskt material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Platta på mark även med flytande golv är en riskkonstruktion. Om brister förekommer i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning), dränering och/eller dagvattensystem kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador förekomma/uppstå. Av åldersskäl ökar risken för ovanstående.

3:3 Med anledning av noterade brister (mossa, ojämna takpannor, dåliga takgenomföringar och liknande) finns risk för att takläckage kan komma att uppstå då underlagstaket inte är avsett att klara av större fuktbelastningar. Om inte noterade brister åtgärdas ökar risken för takläckage vilket kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner.

3:4 Parallelltak är en riskkonstruktion, om ventilationen mellan innertaket och yttertaket är felaktig och/eller bristfällig finns risk för att den varma luften som stiger upp ifrån inomhusmiljön inte kan ventileras bort, luften kondenserar då och kan ge upphov till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador.

 

[lampshade]

Huset är byggt 1932. Platta på mark med gjutna betongväggar. Stomme: gjutna betongväggar och trä. Plåtfasad.

 

[Krille-72]

Hej!

Vi står inför ett eventuellt husköp och kan komma att få köpa till ungefär hälften än vad villor i samma område går för. Problemet är att säljarna ska flytta (tillbaka) utomlands och vill inte sälja med besiktningsklausul utan den besiktning som gjorts är den som gäller. Vi får köpa in oss på besiktningen men alltså inte göra en egen och i förlängningen häva köpet om vi vill.

Vi är beredda på stora kostnader för renovering - taket måste läggas om och delar av vinden förmodligen rivas ut utifrån vad jag kan läsa mig till i besiktningsprotokollet. Även källaren tycks drabbad av fukt. Finns det någon som får en känsla för huruvida det ändå är för stor risk att köpa, med tanke på följande punkter i besiktningen?

3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner (med risk för sättningsskador) och grenar, löv och barr fukt belastar fasader. Takkonstruktioner kan även påverkas negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt att planteringar kan täppa till luftspalter vid takfot. Med anledning av att marken/berget sluttar mot grund ställer detta högre krav på dränering och tätskikt vilket ökar risken för att dagvatten kan tränga in under/i husgrunden och orsaka ökad fuktbelastning på organiska material i utrymmet samt även på bjälklaget vilket kan leda till fukt, mögel och/ eller rötrelaterade skador.

3:2 I källare föreligger alltid en risk för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt att övrigt organiskt material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Platta på mark även med flytande golv är en riskkonstruktion. Om brister förekommer i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning), dränering och/eller dagvattensystem kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador förekomma/uppstå. Av åldersskäl ökar risken för ovanstående.

3:3 Med anledning av noterade brister (mossa, ojämna takpannor, dåliga takgenomföringar och liknande) finns risk för att takläckage kan komma att uppstå då underlagstaket inte är avsett att klara av större fuktbelastningar. Om inte noterade brister åtgärdas ökar risken för takläckage vilket kan orsaka fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador på underliggande konstruktioner.

3:4 Parallelltak är en riskkonstruktion, om ventilationen mellan innertaket och yttertaket är felaktig och/eller bristfällig finns risk för att den varma luften som stiger upp ifrån inomhusmiljön inte kan ventileras bort, luften kondenserar då och kan ge upphov till fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador.

Du kan inte få några vettiga svar här utefter det du skriver. Du får tänka såhär. Huset har stått sen 1932. Uppenbarligen står det kvar. Sen vet inte jag vad som gjorts med huset under årens lopp.

Det låter som du ska köpa ett renoveringsobjekt. Är man inte erfaren blir det alltid betydligt mer arbete än vad man tror från början. Att renovera kostar pengar och energi. Ska man göra det själv på sin lilla fritid man har tar det fruktansvärt lång tid och kan även slita på familjen.

Det viktiga är att du verkligen funderar igenom om det är värt att köpa ett renoveringsobjekt för just dig. Givetvis måste också den ekonomiska aspekten funderas igen noga. Det blir oftast betydligt dyrare än vad man trodde från början.

 

[lampshade]

Du kan inte få några vettiga svar här utefter det du skriver. Du får tänka såhär. Huset har stått sen 1932. Uppenbarligen står det kvar. Sen vet inte jag vad som gjorts med huset under årens lopp.

Det låter som du ska köpa ett renoveringsobjekt. Är man inte erfaren blir det alltid betydligt mer arbete än vad man tror från början. Att renovera kostar pengar och energi. Ska man göra det själv på sin lilla fritid man har tar det fruktansvärt lång tid och kan även slita på familjen.

Det viktiga är att du verkligen funderar igenom om det är värt att köpa ett renoveringsobjekt för just dig. Givetvis måste också den ekonomiska aspekten funderas igen noga. Det blir oftast betydligt dyrare än vad man trodde från början.

Tack, du har förstås helt rätt. Jag har fram till beskedet om att det inte kommer kunna skrivas in en besiktningsklausul i kontraktet känt mig ganska trygg i att vi kommer få gå igenom allt mer noggrant, men det känns mer som att köpa grisen i säcken som det ser ut nu. Samtidigt säljs andra hus i området för minst 5 miljoner mer än vad den här budgivningen ser ut att landa på. Ekonomiskt kommer det inte bli några problem, frågan är om det finns hus som är hopplösa fall? Går alla hus att ordna, med tillräckligt mycket tid och pengar?

 

[mrmlz]

Dom där skrivelserna ser man i typ alla besiktningsprotokoll så det går som inte att dra några slutsatser.

Men är husrt från 1932 kan ju nytt tak och dränering vara en rimlig åtgärd. Eventuellt ny el om den inte är utbytt och avloppsstammar kan vara i "varierat" skick.

 

[lampshade]

Dom där skrivelserna ser man i typ alla besiktningsprotokoll så det går som inte att dra några slutsatser.

Men är husrt från 1932 kan ju nytt tak och dränering vara en rimlig åtgärd. Eventuellt ny el om den inte är utbytt och avloppsstammar kan vara i "varierat" skick.

Tack! Även om det är svårt att säga något så uppskattar jag svaren enormt. Taket måste definitivt göras om, det står också i protokollet gällande sovrummen (som är på övervåningen) att "Sprickor och utbuktningar i tapeten i framför allt garderober. Kattvind ej besiktningsbar." vilket känns oroande.

 

[Krille-72]

Tack, du har förstås helt rätt. Jag har fram till beskedet om att det inte kommer kunna skrivas in en besiktningsklausul i kontraktet känt mig ganska trygg i att vi kommer få gå igenom allt mer noggrant, men det känns mer som att köpa grisen i säcken som det ser ut nu. Samtidigt säljs andra hus i området för minst 5 miljoner mer än vad den här budgivningen ser ut att landa på. Ekonomiskt kommer det inte bli några problem, frågan är om det finns hus som är hopplösa fall? Går alla hus att ordna, med tillräckligt mycket tid och pengar?

Tack, du har förstås helt rätt. Jag har fram till beskedet om att det inte kommer kunna skrivas in en besiktningsklausul i kontraktet känt mig ganska trygg i att vi kommer få gå igenom allt mer noggrant, men det känns mer som att köpa grisen i säcken som det ser ut nu. Samtidigt säljs andra hus i området för minst 5 miljoner mer än vad den här budgivningen ser ut att landa på. Ekonomiskt kommer det inte bli några problem, frågan är om det finns hus som är hopplösa fall? Går alla hus att ordna, med tillräckligt mycket tid och pengar?

Jag har aldrig stött på ett hus som inte går att rädda. Däremot är det ibland billigare att riva och bygga nytt. Exakta var den gränsen går är svår att svara på.
Jag uppfattar det som att du fastnat för huset samt att någon bort där.

Jag tror därför att du mer ska fundera över det arbete som antagligen behöver göras. Orkar du med det? Det kommer högst troligt att ta tid.
El, stammar, vattenrör, panna etc. Hur är skicket. Ska detta också åtgärdas. Ska ni flytta in och bo på en arbetsplats? Har ni någon bra firma som är villiga att göra jobbet?

Ekonomiskt låter det som att det skulle vara en bra investering. 2-3 milj kommer man mycket långt med vid renovering. Då har du ändå en bra uppsida kvar.

 

[mrmlz]

Tack! Även om det är svårt att säga något så uppskattar jag svaren enormt. Taket måste definitivt göras om, det står också i protokollet gällande sovrummen (som är på övervåningen) att "Sprickor och utbuktningar i tapeten i framför allt garderober. Kattvind ej besiktningsbar." vilket känns oroande.

Jag är uppvuxen i ett trähus från 20/30talet som min far renoverat under åren och det är ju rätt skapligt med jobb. Tar tid om man gör det själv, och dyrt om man hyr in någon annan.. Men så länge man tycker sånt är lite roligt så är det ju görbart

Äldre hus har ju en tendens att vara rätt otäta så att lite fukt oftast ventileras bort, men jag hade ju varit tryggare om man fick peta bort lite papp och titta hur det faktiskt ser ut bakom ytskikten, speciellt om tapeter släppt eller det luktar "instängt" eller "källare".

 

[breakman]

Tack, du har förstås helt rätt. Jag har fram till beskedet om att det inte kommer kunna skrivas in en besiktningsklausul i kontraktet känt mig ganska trygg i att vi kommer få gå igenom allt mer noggrant, men det känns mer som att köpa grisen i säcken som det ser ut nu. Samtidigt säljs andra hus i området för minst 5 miljoner mer än vad den här budgivningen ser ut att landa på. Ekonomiskt kommer det inte bli några problem, frågan är om det finns hus som är hopplösa fall? Går alla hus att ordna, med tillräckligt mycket tid och pengar?

Om er ekonomi skulle tillåta att köpa ett hus för upp till 5M mer så fina det ju alternativ ifall huset skulle vara i bedrövligt skick. 4-5M skulle väl räcka till att riva och bygga ett nytt dugligt hus?