Fel ordning - prissättning och besiktning?
Vi har letat hus i en viss stad under lång tid nu. Få hus kommer ut till försäljning. Normalpriset för en standardvilla (om man kan prata om något sådant) ligger runt 3-3,5 miljoner.
De senaste tre husen som varit ute till försäljning har följt följande mönster: Huset läggs ut på hemnet. Priset är mellan en halv och en miljon över det som andra hus, i våras och i vintras, såldes för. Det kan ju bero på allmän prisökning samt litet utbud. Husen är dessutom på ytan fina, lite lyxiga, med sådant som påkostade spa-badrum och snygga dyra kök.
Efter cirka 14 dagar är det visning. Mäklarna har i samtliga tre hus sagt att alla stora renoveringar är gjorda och använt uttryck som "bara att flytta in".
Men på visningen delas besiktningsprotokoll ut. Besiktningarna har gjorts några dagar före visningen. I samtliga fall har säljaren bekostat besiktning.
I två av husen krävs MYCKET arbete.
Hus 1: Dränering saknas. Huset har gamla sättningar, vilket gör att källargolvet sviktar. Säljaren har tagit bort en delvis bärande vägg i köket, vilket gör att innertaket "hänger". Det är fuktskador i källaren, kanske orsakat av bristande dränering. Det är förhöjd radonhalt i källaren. Golvbrunnarna är inte rätt monterade. Badrummet i källaren har fuktskador i golvet och i skarv mellan tröskel och golv.
Hus 2: Det är röta i väggar och fönsterkarmar. Säljaren har under sommaren målat fönsterkarmarna, kanske för att dölja röta, som dock påpekas i protokollet. Taket läcker, det är fuktskador på vinden. Ett av badrummen är borttaget och ersatt av en klädkammare, som dock var så fylld av saker både på besiktning och visning att det inte gick att gå in i det. Ingen svarar på varför badrummet är borttaget.
Hus 3: Inga större fel, men en gammal vattenläcka har orsakat vattenskador. Ingen, varken säljare, besiktningsman eller mäklare kan svara på hur omfattande vattenskadorna är och säljaren vill inte bekosta någon fördjupad undersökning. Köparen kan ju knappast betala för undersökningar i säljarens hus, innan ens något bud är lagt.
Mäklarna säger att säljarna inte går under utgångspris. Vi står som två frågetecken. Hurdå inte går under utgångspris? Det är ju satt före besiktningarna? Med alla fel och oklarheter är utgångspriset antagligen satt ungefär en halv till en miljon för högt? Eller har man räknat med alla renoveringar som krävs, i utgångspriset, trots att det ligger så mycket över andra hus i den aktuella staden? Hur kan mäklaren ens sätta utgångspris före besiktningen? Är det så det går till, ska gå till?
Säljarna både till hus 1 och hus 3 har efter visningen, när de inte fått några bud, dragit tillbaka försäljningen och ska enligt mäklarna "fixa problemen själva först". Kommer husen att komma ut igen, nu ännu dyrare, eftersom säljarna haft kostnader för att rätta till felen? Jag befarar det.
Syftet med detta långa inlägg är att ifrågasätta ordningen med att först sätta ett orubbligt utgångspris, sedan ha besiktning där massor av fel uppdagas. Borde det inte vara tvärtom? Först besiktiga, sedan sätta pris, när man vet vilka kostnader köparen kommer att ha, utöver inköpspris?
Att köpa hus under de här förutsättningarna är inte heller lätt. Hur mycket kommer dränering, radon, fukt, sättningar och sviktande tak kosta att åtgärda? Är det lämpligt att grovt uppskatta kostnaden och dra av den från utgångspriset och lägga bud? Eller ska säljare och köpare stå för hälften var? Ska köparen stå för allt, som säljare och mäklare kanske tycker?
De senaste tre husen som varit ute till försäljning har följt följande mönster: Huset läggs ut på hemnet. Priset är mellan en halv och en miljon över det som andra hus, i våras och i vintras, såldes för. Det kan ju bero på allmän prisökning samt litet utbud. Husen är dessutom på ytan fina, lite lyxiga, med sådant som påkostade spa-badrum och snygga dyra kök.
Efter cirka 14 dagar är det visning. Mäklarna har i samtliga tre hus sagt att alla stora renoveringar är gjorda och använt uttryck som "bara att flytta in".
Men på visningen delas besiktningsprotokoll ut. Besiktningarna har gjorts några dagar före visningen. I samtliga fall har säljaren bekostat besiktning.
I två av husen krävs MYCKET arbete.
Hus 1: Dränering saknas. Huset har gamla sättningar, vilket gör att källargolvet sviktar. Säljaren har tagit bort en delvis bärande vägg i köket, vilket gör att innertaket "hänger". Det är fuktskador i källaren, kanske orsakat av bristande dränering. Det är förhöjd radonhalt i källaren. Golvbrunnarna är inte rätt monterade. Badrummet i källaren har fuktskador i golvet och i skarv mellan tröskel och golv.
Hus 2: Det är röta i väggar och fönsterkarmar. Säljaren har under sommaren målat fönsterkarmarna, kanske för att dölja röta, som dock påpekas i protokollet. Taket läcker, det är fuktskador på vinden. Ett av badrummen är borttaget och ersatt av en klädkammare, som dock var så fylld av saker både på besiktning och visning att det inte gick att gå in i det. Ingen svarar på varför badrummet är borttaget.
Hus 3: Inga större fel, men en gammal vattenläcka har orsakat vattenskador. Ingen, varken säljare, besiktningsman eller mäklare kan svara på hur omfattande vattenskadorna är och säljaren vill inte bekosta någon fördjupad undersökning. Köparen kan ju knappast betala för undersökningar i säljarens hus, innan ens något bud är lagt.
Mäklarna säger att säljarna inte går under utgångspris. Vi står som två frågetecken. Hurdå inte går under utgångspris? Det är ju satt före besiktningarna? Med alla fel och oklarheter är utgångspriset antagligen satt ungefär en halv till en miljon för högt? Eller har man räknat med alla renoveringar som krävs, i utgångspriset, trots att det ligger så mycket över andra hus i den aktuella staden? Hur kan mäklaren ens sätta utgångspris före besiktningen? Är det så det går till, ska gå till?
Säljarna både till hus 1 och hus 3 har efter visningen, när de inte fått några bud, dragit tillbaka försäljningen och ska enligt mäklarna "fixa problemen själva först". Kommer husen att komma ut igen, nu ännu dyrare, eftersom säljarna haft kostnader för att rätta till felen? Jag befarar det.
Syftet med detta långa inlägg är att ifrågasätta ordningen med att först sätta ett orubbligt utgångspris, sedan ha besiktning där massor av fel uppdagas. Borde det inte vara tvärtom? Först besiktiga, sedan sätta pris, när man vet vilka kostnader köparen kommer att ha, utöver inköpspris?
Att köpa hus under de här förutsättningarna är inte heller lätt. Hur mycket kommer dränering, radon, fukt, sättningar och sviktande tak kosta att åtgärda? Är det lämpligt att grovt uppskatta kostnaden och dra av den från utgångspriset och lägga bud? Eller ska säljare och köpare stå för hälften var? Ska köparen stå för allt, som säljare och mäklare kanske tycker?
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 484 inlägg
Det låter konstigt, men det kanske har blivit en lokal kultur vid husförsäljningar?
Inget av husen du beskriver har några fel som är lätt och/eller billigt att fixa. Varken för säljare eller köpare. Jag personligen hade inte varit intresserad av något av husen givet förutsättningarna. Eftersom ingen köpare velat slanta upp de begärda summorna verkar inte den lokala marknaden vara intresserad heller.
Gissar att säljarna hört om kraftiga prisökningar och ökning av efterfrågan på hus, och tänkt att de också vill haka på racet. Och vem vill inte sälja dyrt, om möjligheten ges?
Inget av husen du beskriver har några fel som är lätt och/eller billigt att fixa. Varken för säljare eller köpare. Jag personligen hade inte varit intresserad av något av husen givet förutsättningarna. Eftersom ingen köpare velat slanta upp de begärda summorna verkar inte den lokala marknaden vara intresserad heller.
Gissar att säljarna hört om kraftiga prisökningar och ökning av efterfrågan på hus, och tänkt att de också vill haka på racet. Och vem vill inte sälja dyrt, om möjligheten ges?
Jag skulle nog påstå att det är den normala gången. Man träffar mäklare, kommer överens om när huset ska ut, tar en massa bilder och lägger ut huset på hemnet. Några dagar före visning besiktigas huset och det är klart att kommer det fram saker som en riven bärande vägg så kan såklart priset gå ner, men tydligen inte i detta fall.
Säljarna begär vad de vill ha, men får de inga bud så får de inte, och får såklart välja mellan att gå ner i pris och att dra tillbaka objektet.
Hus 3 låter ju som det mest intressanta i detta fall, baserat på bara den information som finns tillgänglig. Det är också rätt standard att om det behövs en fördjupad besiktning så utförs den sällan av säljaren. Som köpare besiktigar man inte huset innan man har ett skrivet kontrakt, annars så riskerar man sina pengar. Skulle jag vara intresserad av hus 3 så skulle jag lägga ett bud, med vetskap om att det finns ett eventuellt problem, och vara tydlig med att jag vill ha en öppen besiktningsklausul och då ha rätt att genomföra den nödvändiga fördjupade undersökningen, vilket kan innebära att man måste skada ytskikt.
Det är så det fungerar helt enkelt.
Säljarna begär vad de vill ha, men får de inga bud så får de inte, och får såklart välja mellan att gå ner i pris och att dra tillbaka objektet.
Hus 3 låter ju som det mest intressanta i detta fall, baserat på bara den information som finns tillgänglig. Det är också rätt standard att om det behövs en fördjupad besiktning så utförs den sällan av säljaren. Som köpare besiktigar man inte huset innan man har ett skrivet kontrakt, annars så riskerar man sina pengar. Skulle jag vara intresserad av hus 3 så skulle jag lägga ett bud, med vetskap om att det finns ett eventuellt problem, och vara tydlig med att jag vill ha en öppen besiktningsklausul och då ha rätt att genomföra den nödvändiga fördjupade undersökningen, vilket kan innebära att man måste skada ytskikt.
Det är så det fungerar helt enkelt.
En besiktning är inget som måste göras innan en försäljning. Köparen har undersökningsplikt sen hur köparen väljer att undersöka varierar kraftigt, vissa nöjer sig med en besiktning som säljaren har bekostat, andra köper tjänsten själva eller så besiktar man själv eller med hjälp av nån kunnig man känner. På flertalet av husen jag tittat på har det inte funnits nån besiktningsprotokoll utan det är upp till säljaren att göra denna. Efter det får man ta ställning till hur man ska göra som köpare. Besiktning har för mig skett efter vunnen budgivning, sen efter det får man tänka till hur man ska göra, köpa för budet, pruta eller använda besiktningsklausulen och välja att inte gå igenom med köpet.
Mycket av de felen som du nämner är ju väldigt vanligt på ett gammalt hus och ofta är bara det estetiska renoverat som ytskikt, kök osv och detta är nog tyvärr något man som köpare får räkna in.
Sen huruvida detta är en vettig metod och om prissättningen är vettig är ju en sak. Dessvärre verkar det rätt vanligt att köpa hus för flera miljoner utan att kolla upp nått nämnvärt om objektet och då blir ju priserna högre för nått med stort renoveringsbehov.
Mycket av de felen som du nämner är ju väldigt vanligt på ett gammalt hus och ofta är bara det estetiska renoverat som ytskikt, kök osv och detta är nog tyvärr något man som köpare får räkna in.
Sen huruvida detta är en vettig metod och om prissättningen är vettig är ju en sak. Dessvärre verkar det rätt vanligt att köpa hus för flera miljoner utan att kolla upp nått nämnvärt om objektet och då blir ju priserna högre för nått med stort renoveringsbehov.
Såklart har köparen undersökningsplikt - egentligen är de besiktningar säljaren bekostar lite meningslösa och kan invagga köparen i trygghet. Man kan förledas att tänka ”huset är besiktigat, då behöver inte jag göra det”.
Men det är inte riktigt det jag menar. Det jag tycker är att OM säljaren låter besiktiga borde priset sättas efter husets skick. Nu är det som att säljaren bestämt att den vill ha xx milj kronor, och priset är inte förhandlingsbart nedåt. Sedan visar besiktningen att huset är sämre än man trott, men priset står kvar och mäklaren säger att säljaren inte går under utgångspris.
Och det kan ju vara så att säljare + mäklare vägt in de stora renoveringar som krävs, när de satt priset. Men det har de ju inte, eftersom besiktningen inte var gjord då.
I och för sig kan ju säljaren ha vetat redan innan, vad som felade i huset.
Men det är inte riktigt det jag menar. Det jag tycker är att OM säljaren låter besiktiga borde priset sättas efter husets skick. Nu är det som att säljaren bestämt att den vill ha xx milj kronor, och priset är inte förhandlingsbart nedåt. Sedan visar besiktningen att huset är sämre än man trott, men priset står kvar och mäklaren säger att säljaren inte går under utgångspris.
Och det kan ju vara så att säljare + mäklare vägt in de stora renoveringar som krävs, när de satt priset. Men det har de ju inte, eftersom besiktningen inte var gjord då.
I och för sig kan ju säljaren ha vetat redan innan, vad som felade i huset.
M MarcusGust skrev:
Så tror jag att det är. De flesta säljarbesiktningar bekräftar nog vad säljaren redan vet - i stora drag. Kommer det en rejäl och dyr överraskning i besiktningen är det nog en bra idé att dra tillbaka objektet för att fundera på om man ska sänka priset eller åtgärda själv innan man lägger ut det på nytt för försäljning.CecBT skrev:
En säljare sätter själv, i samråd med mäklaren, ett utgångspris. Som köpare får man acceptera priset och eventuell budgivning.
Vad menar du, TS? Ska det finnas nån myndighet eller liknande som ska fastställa priset? Och dessutom ett pris som fluktuerar många gånger per år. Nej, självklart inte.
Det är såhär marknaden fungerar. Tidigare har hus varit mer svårsålda. Nu är det säljarens marknad.
Det TS kan göra är att bekosta en egen besiktning, efter det köpekontrakt är skrivet men med en besiktningsklausul.
Vad menar du, TS? Ska det finnas nån myndighet eller liknande som ska fastställa priset? Och dessutom ett pris som fluktuerar många gånger per år. Nej, självklart inte.
Det är såhär marknaden fungerar. Tidigare har hus varit mer svårsålda. Nu är det säljarens marknad.
Det TS kan göra är att bekosta en egen besiktning, efter det köpekontrakt är skrivet men med en besiktningsklausul.
Men det är Väl egentligen inget som bevisar att skicket varit sämre än säljarna trott ?
självklart kallar mäklare det för si och så. Deras jobb är ju att sälja objektet. Att som far med osanning och vänder på orden det grövsta är en gammal sanning. Egentligen ska du sluta i vad mäklaren säger. Allt som spelar roll är vad ni tycker (villiga att betala och dettta påverkas av besiktningen) och vad säljaren vill ha. Möts man blir det affär, om inte så uteblir den. Detta oavsett hur mäklaren har beskrivit kåken.
självklart kallar mäklare det för si och så. Deras jobb är ju att sälja objektet. Att som far med osanning och vänder på orden det grövsta är en gammal sanning. Egentligen ska du sluta i vad mäklaren säger. Allt som spelar roll är vad ni tycker (villiga att betala och dettta påverkas av besiktningen) och vad säljaren vill ha. Möts man blir det affär, om inte så uteblir den. Detta oavsett hur mäklaren har beskrivit kåken.
Tycker nog nästan att det är ovanligt rakryggade säljare, dom sätter ett pris som defintivt inte verkar vara ett lockpris och står för detta. Möjligen högt men potentiell köpare vet ju priset, inte nån hittepåprislista.
Nej, ingen myndighet =)
Det som stör mig är att priset sätts högt. Sedan visar besiktningen stora fel och mäklaren säger att säljaren inte accepterar bud under utgångspris. Det är som att säljare + mäklare inte förstår marknadsekonomins principer. Vill de sälja får de väl acceptera de bud som läggs och hoppas på högre bud. Nu hamnar jag som köpare i ett läge där jag åker långt för att gå på visning, är intresserad av huset men inte till utgångspris eftersom felen är stora, och huset dras tillbaka för att säljaren ska fixa felen. Två gånger av tre har det hänt mig i sommar. I ett fall framförde inte ens mäklaren mitt bud, som låg 275 000 under utgångspris. Det jag som köpare önskar är att säljare och mäklare inte ska tänka ”går det så går det” och lägga ut hus för priser de inte är värda. Sätt realistiska priser, helt enkelt.
Det som stör mig är att priset sätts högt. Sedan visar besiktningen stora fel och mäklaren säger att säljaren inte accepterar bud under utgångspris. Det är som att säljare + mäklare inte förstår marknadsekonomins principer. Vill de sälja får de väl acceptera de bud som läggs och hoppas på högre bud. Nu hamnar jag som köpare i ett läge där jag åker långt för att gå på visning, är intresserad av huset men inte till utgångspris eftersom felen är stora, och huset dras tillbaka för att säljaren ska fixa felen. Två gånger av tre har det hänt mig i sommar. I ett fall framförde inte ens mäklaren mitt bud, som låg 275 000 under utgångspris. Det jag som köpare önskar är att säljare och mäklare inte ska tänka ”går det så går det” och lägga ut hus för priser de inte är värda. Sätt realistiska priser, helt enkelt.
Hemmakatten skrev:
"Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren till dess att köpekontraktet är påskrivet."
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/budgivning/
Ett hus är aldrig värt mer än vad marknaden är beredd att betala. Sätter man ett "för högt" pris så får man inga köpare/budgivare. Vill ingen ge utsatt pris så är huset "övervärderat" oavsett vad säljare/mäklare tycker. Vill man som köpare inte ge det utsatta priset så är det bara att meddela mäklaren vad man är villig att betala. Om det sedan inte faller i god jord hos säljaren så är det inte ditt problem som köpare utan då får man gå vidare och säljaren får överväga om man vill vänta på någon ny köpare, sänka priset eller dra tillbaka försäljningen.
Andra på forumet har skrivit om hur arga de blir över lockpriser - mäklaren sätter priset för lågt, budgivning, priset går upp 50% vilket de inte har råd med. Varför accepterar säljaren inte utgångspris?
Många gånger har huset inte ett absolut värde utan det är värt vad någon vill/kan lägga på det. Skicket på huset behöver inte betyda så mycket om läget är rätt. I mina kvarter gick ett hus med friskrivningsklausul (i prospektet - riv huset och bygg nytt) för 5 m,..
Många gånger har huset inte ett absolut värde utan det är värt vad någon vill/kan lägga på det. Skicket på huset behöver inte betyda så mycket om läget är rätt. I mina kvarter gick ett hus med friskrivningsklausul (i prospektet - riv huset och bygg nytt) för 5 m,..
