Omvärdera villa för omförhandling av huslån?
Hej
Köpte en ganska typisk 70-talsvilla i Mars, har 3-mån ränte-lån på 1,6milj (1,2botten/400topp) sedan dess. Vi har renoverat hela insidan av huset med alla ytskikt inkl. golv, nytt kök. Det vi har kvar är 2xbadrum o tvättstuga.
Yttre underhåll är inte alls eftersatt på samma sätt som det inre var som i princip var av original standard :-S
Frågorna är ju då ;
*kan vi omvärdera huset och få ett högre "troligt säljvärde" att gå till banken med och omförhandla våra lån så vi kan få en högre andel bottenlån gentemot topplån?
*Vad baseras värderingen på?
*I vår vidare renovering, vad bör vi fokusera på för att kunna maximera värderingen och därigenom spara en hel del i räntor på det otrevliga topplånet?
*Blir det urusel timing nu med finanskris o liknande?
*Om vi taxerar upp villan hos SKM -kan det ha betydelse för bankdiskussionerna?Vi får 6000:- maxbeloppet i vilket fall som helst som jag förstår, så kan ju inte vara någon hake -eller?
Hoppas att ni förstår hur vi menar, förklarar gärna ytterligare
Tacksam för alla svar o diskussioner kring detta eftersom det verkar vara en stor gråzon utan färdiga svar
Köpte en ganska typisk 70-talsvilla i Mars, har 3-mån ränte-lån på 1,6milj (1,2botten/400topp) sedan dess. Vi har renoverat hela insidan av huset med alla ytskikt inkl. golv, nytt kök. Det vi har kvar är 2xbadrum o tvättstuga.
Yttre underhåll är inte alls eftersatt på samma sätt som det inre var som i princip var av original standard :-S
Frågorna är ju då ;
*kan vi omvärdera huset och få ett högre "troligt säljvärde" att gå till banken med och omförhandla våra lån så vi kan få en högre andel bottenlån gentemot topplån?
*Vad baseras värderingen på?
*I vår vidare renovering, vad bör vi fokusera på för att kunna maximera värderingen och därigenom spara en hel del i räntor på det otrevliga topplånet?
*Blir det urusel timing nu med finanskris o liknande?
*Om vi taxerar upp villan hos SKM -kan det ha betydelse för bankdiskussionerna?Vi får 6000:- maxbeloppet i vilket fall som helst som jag förstår, så kan ju inte vara någon hake -eller?
Hoppas att ni förstår hur vi menar, förklarar gärna ytterligare
Tacksam för alla svar o diskussioner kring detta eftersom det verkar vara en stor gråzon utan färdiga svar
Hej!
Har du pratat med banken?
Bankgubben vår "värderade" om vårt hus tillsammans med mäklaren som sålt till oss, efter ett telefonsamtal där jag rabblade upp vad jag gjort med huset. Till slut sa han: "Det räcker!"
Detta var Swedbank och deras egna mäklare.
En extern värdering skulle kosta en del fick jag förklarat för mig...
Har du bra kontakt med din bankgubbe ska det väl inte vara något problem?
Har du pratat med banken?
Bankgubben vår "värderade" om vårt hus tillsammans med mäklaren som sålt till oss, efter ett telefonsamtal där jag rabblade upp vad jag gjort med huset. Till slut sa han: "Det räcker!"
Detta var Swedbank och deras egna mäklare.
En extern värdering skulle kosta en del fick jag förklarat för mig...
Har du bra kontakt med din bankgubbe ska det väl inte vara något problem?
Köket är bra att det är gjort, men jag tror att för att få någon verklig omfördelning av lånet behöver ni ta itu med badrummen också. Det är svårt att hänvisa till någon slags allmän prisuppgång senaste året (snarare tvärtom).
Men ta gärna en diskussion med banken om vad de tror och tycker. Taxeringsvärdet tror jag är av underordnad betydelse, det lever sitt eget lilla liv. Villaägarna visade att det på många håll blivit väsentligt högre än de aktuella försäljningspriserna.
Men ta gärna en diskussion med banken om vad de tror och tycker. Taxeringsvärdet tror jag är av underordnad betydelse, det lever sitt eget lilla liv. Villaägarna visade att det på många håll blivit väsentligt högre än de aktuella försäljningspriserna.
Kan man säga något generellt med renoveringar?
Att 1 kr tapet ger x kr?
Att 1 kr badrum ger x Kr?osv
Installation/konvertering till bergvärme/vattenburen uppvärmning så ger 1 kr = 1 kr
i värde men det gäller väl inte alla typer av renoveringar/ändringar kan man anta.
Att 1 kr tapet ger x kr?
Att 1 kr badrum ger x Kr?osv
Installation/konvertering till bergvärme/vattenburen uppvärmning så ger 1 kr = 1 kr
i värde men det gäller väl inte alla typer av renoveringar/ändringar kan man anta.
Det finns inga egentliga mallar, vilket begreppet amorteringsfrihet bekräftar. (Om 1kr renovering medför x kr värdeökning så torde också värdeminskningen för varje år vara y kr). Just tapeter, färg och golv är sällan några stora kostnader, och sådant många byter med rätt så korta intervall för att man vill ha något nytt att titta på. Det imponerar inte så mycket på bankens värdering, men visst kan det kanske på marginalen betyda lägre topplån eller helt borttagna topplån om de är små därför att man visat att man tar hand om sitt hus.
Ett kök och två badrum från 1970-talet däremot är ju inte så upphetsande ur försäljningssynpunkt. Alla som såg huset räknade med att få lägga pengar på att renovera just dessa saker, vilket avspeglades på husets pris. Så gör man något åt det brukar bankerna inte vara omöjliga i att värdera upp huset.
Ett kök och två badrum från 1970-talet däremot är ju inte så upphetsande ur försäljningssynpunkt. Alla som såg huset räknade med att få lägga pengar på att renovera just dessa saker, vilket avspeglades på husets pris. Så gör man något åt det brukar bankerna inte vara omöjliga i att värdera upp huset.
Definitionen av värdering brukar vara i stil med:
"Marknadsvärde avser det mest sannolika överlåtelsepriset vid värderingstidpunkten mellan en villig säljare och en villig köpare, om fastigheten bjuds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid".
Marknadsvärdet på småhus har enligt mitt förmenande ganska lite med den enskilda fastighetens tekniska skick att göra, i alla fall under de senaste årens prisstegring. Möjligen kommer det att få ökad betydelse framöver då marknaden nu har nykrtrat till något.
"Marknadsvärde avser det mest sannolika överlåtelsepriset vid värderingstidpunkten mellan en villig säljare och en villig köpare, om fastigheten bjuds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid".
Marknadsvärdet på småhus har enligt mitt förmenande ganska lite med den enskilda fastighetens tekniska skick att göra, i alla fall under de senaste årens prisstegring. Möjligen kommer det att få ökad betydelse framöver då marknaden nu har nykrtrat till något.
Redigerat:
Vår bank trodde inte vi skulle kunna få ner topplånet trots helt nytt kök, nydragen VVS, nydragen EL och konvertering till jordvärme + ytrenovering överallt. Anledning är dels att huspriserna sjunkit, men ffa att de idag endast är beredda att ta 75% i bottenlån, mot 90% då vi tecknade lånet i höstas. Om vi vill ändra mellan topp och botten kommer banken tillämpa 75% istället för 90% och då kan även jag räkna ut att värdeökningen äts upp.
Hmmm... I see, så det är då alltså mer eller mindre godtyckliga :-S Darn, hade hoppats att det fanns någon typ av system som man kunde förlita sig på till viss del iallafall...
Vi har redan nu 75% bottenlån o resten topp, så vi hade inte haft den omläggningen där -men ränteläget på topplånen gör ju klart det trevligare om vi kan baka in dem i bottenlånet...
frhe -vad har ni för bank?
Ni som lyckats omförhandla lånen med renovering som argument, hur har ni gått tillväga då? -Resp ni som inte lyckades så bra, vad hade banken för argument då förutom lägre bottenlånsnivå?
Vi har redan nu 75% bottenlån o resten topp, så vi hade inte haft den omläggningen där -men ränteläget på topplånen gör ju klart det trevligare om vi kan baka in dem i bottenlånet...
frhe -vad har ni för bank?
Ni som lyckats omförhandla lånen med renovering som argument, hur har ni gått tillväga då? -Resp ni som inte lyckades så bra, vad hade banken för argument då förutom lägre bottenlånsnivå?
fremar -jo har kikat på de alternativen, men det topplånet vi då hade fått ta ngn annanstans hde fått risiga villkor eftersom inte resten av lånet "låg där".... Samtidigt är vi helkunder/förmånskunder hos länsförsäkringar så vinsten äts snabbt upp genom dyrare försäkringar etc :-S
Så det känns inte som en lösning för oss...
Så det känns inte som en lösning för oss...
I det stora hela tycker jag att man helt enkelt ska utgå från sina egna behov utan att stirra sig blind på "marknaden". Varje investering och reinvestering i en bostad är och för blir i det stora hela intet annat än konsumtion.
Man säljer inte ett ostädat hus. Man städar det också innan värderingsmannen kommer. Om man därutöver vill använda en krona till "värdehöjande åtgärder" tycker jag att man ska börja i behovspyramidens bas. Laga det som är trasigt! Vräk inga pengar på snyggt badrumskakel innan huset har fungerande vatten och avlopp! Måla inte om några fönstersnickerier om gardinerna ändå står rakt ut vid blåst!
Det är precis som loffes antyder: För de allra flesta bygginvesteringar hamnar värdet under kostnaden redan från början. Sedan sjunker det med tiden mer och mer.
Man säljer inte ett ostädat hus. Man städar det också innan värderingsmannen kommer. Om man därutöver vill använda en krona till "värdehöjande åtgärder" tycker jag att man ska börja i behovspyramidens bas. Laga det som är trasigt! Vräk inga pengar på snyggt badrumskakel innan huset har fungerande vatten och avlopp! Måla inte om några fönstersnickerier om gardinerna ändå står rakt ut vid blåst!
Det är precis som loffes antyder: För de allra flesta bygginvesteringar hamnar värdet under kostnaden redan från början. Sedan sjunker det med tiden mer och mer.
billy_bauer -mjo, det är givetvis en självklarhet, men vi har inga sådana dramatiska brister -avfuktaren till grunden installeras i vår, annars är det inga större dramatiska problem.
Vad jag menar är att om renovering sker från 70-tals standard till 2009-standard borde ju ändå intresset vid en eventuellt försäljning öka och vad jag var ute efter var ett sätt att kunna öka värderingen för att omförhandla våra lån...
Inte att få en lektion i att vi bör ta hand om stommen före ytrenovering vilket torde vara ganska självklart...
Vad jag menar är att om renovering sker från 70-tals standard till 2009-standard borde ju ändå intresset vid en eventuellt försäljning öka och vad jag var ute efter var ett sätt att kunna öka värderingen för att omförhandla våra lån...
Inte att få en lektion i att vi bör ta hand om stommen före ytrenovering vilket torde vara ganska självklart...
Om du höjer byggnadens standard till nyskick kommer detta givetvis att höja dess sannolika marknadsvärde kraftigt. Men värdeökningen kommer inte att överträffa kostnaden. Åtminstone inte på en fungerande och sund fastighetsmarknad.
Följdfrågan blir om kostnaden ändå inte kan motiveras pga sänkt räntekostnad. Du kan givetvis räkna på saken. Men jag gissar att svaret blir ett enda "nja" till förmån för ombyggnad, på grund av alla osäkra faktorer.
ETT bra knep kan jag dela med mig av, ifall tomten är stor nog och har gott läge: Skaffa positivt förhandsbesked för att bygga extra villa på tomten, och KLYV tomten! Totalkostnad för den "nya" tomten blir runt 20 Kkr. Banken värderar den (mellan tumme och pekfinger) till MINST priset på en kommunal tomt med motsvarande läge.
Följdfrågan blir om kostnaden ändå inte kan motiveras pga sänkt räntekostnad. Du kan givetvis räkna på saken. Men jag gissar att svaret blir ett enda "nja" till förmån för ombyggnad, på grund av alla osäkra faktorer.
ETT bra knep kan jag dela med mig av, ifall tomten är stor nog och har gott läge: Skaffa positivt förhandsbesked för att bygga extra villa på tomten, och KLYV tomten! Totalkostnad för den "nya" tomten blir runt 20 Kkr. Banken värderar den (mellan tumme och pekfinger) till MINST priset på en kommunal tomt med motsvarande läge.
Visst finns det många saker som kan öka värdet mer än investeringskostnaden. Framförallt investeringar som drastiskt sänker driftskostnaden (t.ex. byte av värmekälla) men också sådant som minskar t.ex. försäkringskostnader etc (byte av el, byte av vvs). Många köpare (och banken) tittar mkt på driftskostnaden eftersom den kan utgöra en stor löpande kostnad. Om man har ett riktigt renoveringsobjekt kan man med ganska billiga medel (om man gör det själv) öka värdet markant eftersom huset plötsligt blir intressant även för de som inte är intresserade av att fixa så mkt själv. Så i ren värdeökning har vi fått tillbaka mer än vi investerat, dock ledde detta inte till möjlighet att göra om topplånet till bottenlån pga att handelsbanken ändrat sina utlåningsregler. En stor anledning till det ökade värdet, enl värderingsmannen, var den drastiskt sänkta driftskostnaden i kombination med att huset inte längre var ett renoveringsprojekt utan ett fullt beboeligt hus. Vi drog om all el, bytte all VVS, satte in värmepump, bytte kök och renoverade ytskikt för en totalkostnad på ca 400tkr och fick en värdeökning på ca 600tkr.
