Kostnad för kontrollansvarig (KA) för rivning av en bärande vägg

4k läst  9 svar

  1. nzsc
    Medlem Nivå 6
    Har inlett jakten på en kontrollansvarig, KA.

    Bor i en bostadsrättsförening och har inlett projekt för en håltagning av en bärande vägg mellan mitt kök och vardagsrum. Eftersom åtgärden avser ingrepp i bärande konstruktion, i det här fallet, rivning av en bärande vägg, måste jag göra en bygganmälan till kommunen.

    Jag har valt att ta hjälp av en konstruktör som har försett mig med de nödvändiga K-handlingar som jag måste bifoga bygganmälan. Dessa visar hur jag planerar att avväxla den bärande väggen för att bibehålla samma bärighet i byggnaden.

    Kommunen kräver i vanliga fall inte en KA för åtgärder som anses vara av enklare art, som den här är. Men eftersom det handlar om en flervåningshus, 4 våningar, kräver de att jag anlitar en certifierad KA.

    Inledningsvis har jag erhållit två offerter, där prisskillnaden är avsevärd! Ena vill ha 8 000 kr inkl. moms för arbetet, medan den andra vill ha 31 250 kr inkl. moms. Jag har vidare läst i ett flertal olika trådar om liknande erfarenheter som andra haft, och jag väljer att skriva det här inlägget dels för att bekräfta dessa inlägg, och dels för att uppmärksamma problematiken kring det här.

    Jag hoppas innerligt att alla läsare som redan står eller kommer att ställas inför liknande situationer kan ta lärdom av det här. Begär in offerter från flera aktörer. Prisskillnader förekommer av naturliga skäl, men prisspridningen kan se väldigt olika ut. Tråkigt med människor som låter sig luras eller blir lurade av oseriösa aktörer på marknaden.

    Projektet avser ombyggnad; rivning av en ca 4-meters bärande vägg i en bostadsrätt och inte tillbyggnad av en vindsvåning eller en nybyggnation av ett småhus/villa.

    Återkommer med besked om vad jag betalat för KA senare.

    P.S. Det var precis likadant med min jakt på en konstruktör som skulle utföra beräkningar för avväxling och dessutom förse mig med nödvändiga K-handlingar. Prisspridningen var oerhörd och skrämmande, att det sträckte sig uppåt mot 31 250 kr inkl. moms. Slutade med att jag betalade 5 625 kr för konstruktionsritning.
     
  2. E
    Medlem Nivå 1
    Hej N.
    Bostadsrätten är den enda privatägda byggnadstyp (ur administrativ synpunkt) där någon annan än fastighetsägaren själv kan bli byggherre och i eget namn t ex beställa ändringar i en stomme. Bostadsrätten är, än så länge, ett kraftigt undantag mot denna regel. Hyreshusmarknaden saknar helt denna möjlighet.

    Föreställ er en privatbostad (t ex en villa) där den inneboende på eget initiativ vänder sig till olika aktörer i byggbranschen (kommunen inkluderad) med förfrågningar om stomändringar. När sedan alla förberedelser är klara, då blir du som villaägare informerad om planerna. Orimligt, eller hur?

    Frågan om varför det behövs samhällskontroll i olika former, som anmälan, godkännande, ritningar, kompetens, byggbeskrivning, kontrollplan, konstruktion, rivningsplan, arbetsmiljöplan, etc., är därför uppenbar.

    Det omvända, att enskilda lägenhetsinnehavare, endast med brf-ordförandes motvilliga OK, fritt skulle få disponera om den bärande konstruktionen i flervåningsbyggnader genom att vända sig direkt till entreprenörer med en enkel beställning (no questions asked), eller att t o m göra arbetet själv, är uteslutet.

    Ja, därför kostar "en" konstruktionsritning (det blir alltid flera), pengar. Det är samhällets minsta krav på att husen vi bor i inte är undermåliga, instabila, spruckna eller rivningsmässiga. Ett flerbostadshus ska stå pall i minst 80-100 år, utan att man ska behöva "renovera" stommen.

    Det åligger alltså byggherren, i detta fall alltså bostadsrättsinnehavaren, att, utan krav på redovisande av tidigare kompetens i frågan, se till att ta fram alla för projektet nödvändiga handlingar för att på fråga omedelbart kunna redovisa för det allmänna (t ex grannarna) att stomändringen går rätt till.

    Detta grundläggande krav är det många som blir förvånade över. Vad du gör med din eget hus, bara du klarar samma samhällskrav, är en sak. Vad du vill göra med en byggnad du i stort sett inte ens äger, är något helt annat.

    Specialfallet är när det är brf-styrelsen själv som, genom ordförande (eller bara denne), beställer arbeten (för egen del) som i stort sett ingen annan i byggnaden har någon som helst möjlighet att säga till om. Så är brf-lagarna skrivna. De utgör alltså en "grön oas" av "intressanta möjligheter" som varje annan form av boende helt saknar. Där är det den som äger marken som huset står på, och huset och allt fast monterat i det, som bestämmer, punkt slut, ingen annan.

    Hoppas jag inte tog i för mycket nu.
     
  3. nzsc
    Medlem Nivå 6
    @Erik Jansson64
    Ett väldigt intressant inlägg måste jag säga!

    Nu var det absolut inte några konstigheter eller missnöjen från mitt håll med att gå den vägen, genom att t.ex. anlita konstruktör för K-handlingar, kontrollansvarig för kontrollplan, osv. Anledningen till att jag valde att starta tråden var för att upplysa människor om att det förekommer all möjlig fuffens och en enorm spridning avseende kostnaden för att anlita en kontrollansvarig.

    Däremot är ditt inlägg uppskattat. Det är både informationsrikt och argumenterande för dem som anser sig ha rätten att göra vad de vill i "sina" bostadsrätter. Ditt inlägg ökar naturligtvis till en bättre förståelse varför man överhuvudtaget måste gå den vägen och varför man behöver bl.a. en konstruktör, KA, osv.
     
  4. nzsc
    Medlem Nivå 6
    Jag har i jakten på en KA för mitt projekt fått in ett flertal offerter. Utifrån dessa bedömer jag att normalpriset för det här "lilla projektet" uppgår till ca 4 000-5 000 kr inkl. moms. I det ingår följande:

    - Granskning av ritningar och övriga handlingar samt kontroll av projektörens egenkontroller. Biträda byggherren med att upprätta förslag till kontrollplan.
    - Närvara vid tekniskt samråd.
    - Arbetsplatsbesök med kontroller av byggnation och entreprenörens egenkontroller. Besöken anges i kontrollplan.
    - Närvara vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök.
    - Närvara vid slutbesiktning.
    - Närvara vid slutsamråd.

    - Avge ett utlåtande och ansökan om slutbesked.

    Vid projekt av enklare art, som exempelvis denna, behövs det oftast inte tekniskt samråd, byggnadsnämndens arbetsplatsbesök, slutbesiktning, slutsamråd. Beroende på hur byråkratisk byggnadsnämnden är i kommunen kan de välja att strunta i ovan rödmarkerade punkter och därav minskar även kostnad för KA.

    Hur som helst, offerterna har varit enl. följande, alla priser är inkl. moms:
    1200 kr, 1900 kr, 2400 kr, 4800 kr, 5000 kr, 5000 kr, 5250 kr, 6250 kr, 6250 kr, 2000 kr, 2500 kr, 5000 kr, 5000 kr, 6250 kr, 8000 kr, 12500 kr, 22000 kr, 31250 kr.

    Lägg märke till att den högsta på 31 250 kr avser endast kontrollplan och utlåtande. Pinsamt!

    Vad gäller löpande timtaxa brukar det ligga i intervall 600-1125 kr/timme inkl. moms. Normaltaxa är ca 750 kr/timme inkl. moms.

    Mitt tips är att surfa in på http://www.boverket.se/sv/om-boverket/tjanster/hitta-certifierade/ och söka på alla orter i den egna kommunen, söka på alla orter i alla grannkommuner. Tänk på att alla begär milersättning på ca 40-80 kr/mil inkl. moms. Så tänk på avstånd och restid! Att anlita någon KA som är för långt ifrån en kan kosta en ordentligt. Mejla dem allihopa, och lämna samma information och förutsättningar till alla. Inom 1-3 dagar har du fått svar från 80-90% med olika offerter. Jämför! Det finns alltid någon som lägger till "den där extra nollan" på prisförslaget, men utifrån underlaget kan du se vad normalpriset för det projekt du ämnar att utföra ligger på. När du väl bestämt dig för 2-4 st, kolla upp respektive, vem är de, vad har de för bakgrund, osv.

    Slutligen i mitt fall pendlade det mellan två st KA.

    1. Grannkommun, 5 mil ifrån mig, 10 mil t/r.
    Konstruktör tillika certifierad KA. 30-40 års arbetslivserfarenhet.
    Granskning av alla handlingar, egenkontroller, kontrollplan, ett arbetsplatsbesök, utlåtande och ansökan om slutbesked; kostnad 1 900 kr inkl. moms. Vid behov av ett tekniskt samråd, ytterligare 1 900 kr inkl. moms. Totalt 1900-3800 kr.

    2. Grannkommun, 2 mil ifrån mig, 4 mil t/r.
    Civilingenjör tillika certifierad KA. 40-50 års arbetslivserfarenhet. Bl.a. WSP, NCC.
    Granskning av alla handlingar, egenkontroller, kontrollplan, ett arbetsplatsbesök, utlåtande och ansökan om slutbesked; kostnad 2 400 kr inkl. moms. Vid behov av ett tekniskt samråd, ytterligare 1 500 kr inkl. moms. Totalt 2400-3900 kr.

    Eftersom mitt projekt är av enklare art räknar jag med att det inte kommer att behövas tekniskt samråd, m.m. med byggnadsnämnden. Så mitt pris stannar på 1900 kr inkl. moms. Jämför det här priset med 12 500 kr, 22 000 kr eller 31 250 kr inkl. moms, som alla tre är i min egna kommun.

    Välj med omsorg! Lycka till!
     
    Snailman, namor, Shakula och 4 till gillar
  5. B
    Medlem Nivå 1
    Om byggnadsnämnden struntar i rödmarkerade punkter så utför de ej sitt uppdrag korrekt.

    - Närvara vid tekniskt samråd. Obligatoriskt för KA(PBL) men kan ske över telefon.
    - Arbetsplatsbesök med kontroller av byggnation och entreprenörens egenkontroller. Besöken anges i kontrollplan. Minst ett arbetsplatsbesök är obligatoriskt för KA enligt PBL.
    - Närvara vid byggnadsnämndens arbetsplatsbesök. Om byggnadsnämnden anser att det är nödvändigt med arbetsplatsbesök så är KA obligatorisk.
    - Närvara vid slutbesiktning. Obligatoriskt enl PBL
    - Närvara vid slutsamråd. Ej nödvändigt enligt PBL,men rekommenderas starkt.

    Arbetat som KA 100% under ett par år nu,men lär mig nya saker hela tiden . Inget uppdrag är det andra riktigt likt. Men min erfarenhet är att oavsett uppdragen storlek , så är det ungefär samma tillvägagångssätt.
    Men det finns naturligtvis alltid någon som kan tänka sig utföra ett uppdrag till ett lägre pris. Om den regeln upphör så upphör ju hela marknaden. Men jag vill nog påstå att du som alltid bara får det du betalar för.

    Om du får någon att ställa upp för 1900:- så vågar jag påstå att kontrollansvarig ifråga inte kommer bry sig speciellt mycket i ditt projekt. Då är han nog mest ett namn på ett papper vilket är mycket dåligt för branschen. Tyvärr.

    //Bi66les
     
    Redigerat 25 aug 21:57
  6. nzsc
    Medlem Nivå 6
    Va' roligt att du tittat in hit! Jag utgår ifrån att du har läst hela mitt inlägg. Precis som du skriver har du arbetat som KA ett par år nu, och trots det lär dig fortfarande nya saker. Inget uppdrag är det andra riktigt likt. Tja, nu har du även lärt dig att byggnadsnämnden kan göra lite som det behagar dem och välja hur pass byråkratiska de ska vara. ;):p

    Det jag har skrivit om att byggnadsnämnden ibland kan bortse/"strunta i" de rödmarkerade punkterna har jag naturligtvis fått veta av dels två byggnadsinspektörer i samma kommun, och dels från ett flertal, om inte de allra flesta, KA som jag varit i kontakt med, och det är väldigt många (69 st). :cool:
    Vad som står i PBL har jag, med handen på hjärtat, inte läst. Men jag utgår ifrån att de precis nämnda inte hittar på det här.

    Projektet är av en enklare art och avser håltagning i en bärande vägg. Det är inte någon nybyggnation eller någon mer omfattande åtgärd som avses. Beroende på underlaget i K-handling samt bygganmälan som lämnas in till kommunen, kan byggnadsnämnden besluta att inte hålla möte gällande tekniskt samråd. Det kan däremot vara så att de, precis som du skriver, väljer istället att hålla det via telefon. Med anledning av projektets art anser kommunen dessutom att det inte är nödvändigt med arbetsplatsbesök från deras sida. Men naturligtvis kommer KA som jag anlitat att personligen besöka arbetsplatsen en gång. Fler gånger är ej nödvändigt, återigen p.g.a. projektets art.

    Vad jag menar i mitt inlägg är att det, i offerter från olika kontrollansvariga, förekommit ett fast pris som inkluderar alla dessa punkter, inkl. de rödmarkerade, när dessa i själva verket ej behövs enl. byggnadsnämnden som jag pratat med i min kommun. Därav blir naturligtvis priset också lägre. Varför betala för något som vanligtvis ingår men som inte behövs i enskilda fallet?

    KA som jag anlitat är dessutom byggnadskonstruktör. Det ger mig en extra trygghet eftersom han själv konstruerar och besitter dessa kunskaper och har erfarenhet från detta. Jag har för övrigt haft en KA som lämnat sin offert på plats och som jag visat konstruktörens egenkontroll, varpå han svarade med ett leende: "Det här säger varken mig eller dig något, men jag måste lämna in det här till kommunen för att begära slutbesked". Om min KA kommer att bry sig speciellt mycket eller inte i mitt projekt låter jag vara osagt, eftersom jag självklart inte kan veta det här på förhand. Hittills har han visat sig väldigt engagerad och insatt i projektet i alla fall, men det återstår att se.

    Men på vilket sätt skulle en KA, som tar 10 000-30 000 kr, kunna bry sig mer om mitt lilla projekt än en annan KA som i det här fallet tar 1 900 kr menar du? Vad skulle han göra som är annorlunda? Skriva sitt namn på ett gyllene papper istället? :confused:

    - Skulle konstruktionen ge vika p.g.a. belastning eller annan faktor, trots att byggfirman utfört allting by-the-book och enl. konstruktörens K-handling, så är det konstruktörens ansvar.

    - Skulle konstruktionen ge vika p.g.a. att byggfirman "fuskat" lite här och där, m.a.o. inte utfört arbetet med avväxling enl. konstruktörens K-handling, så är det byggfirmans ansvar.

    Syftet med att ha en KA är att kunna minska behovet av en detaljerad myndighetskontroll, d.v.s. att minska behovet av tillsyn från byggnadsnämndens sida. En KA ska bl.a. kontrollera att aktuella krav från samhället uppfylls enl. BBR. Eftersom det inte är KA:s ansvar att varken kontrollera om konstruktören gjort rätt beräkningar eller att byggfirman utför jobbet rätt, skulle jag gärna vilja höra vilket ansvar en KA faktiskt har i det här enskilda fallet? :thinking:
     
    kenneth5828 och rob_t_j72 gillar
  7. R
    Medlem · Nivå 5
    Men jösses!
    Du har fått priser från inte mindre än 18 st KA och du har tillfrågat hela 69 st!
    Du är vad man inom branschen brukar kalla en prisjägare. Det är en sån som gärna bränner 30 timmar av den egna tiden på att spara hundra spänn. Därtill en massa tid för andra också.
    En sund kund frågar 3-5 st och om nån av dessa har rätt pris (vilket inte är detsamma som billigast i kommunen och alla grannkommunerna) och dessutom inger rätt förtroende så tar man den personen på det här. Får man inte förtroende så går man givetvis vidare med några till.
    Jag kan aldrig tänka mig att det var 68 som inte uppfyllde dessa krav.
    Fullständigt vanvettigt och rent oansvarigt att agera på det här sättet.

    Hade det varit jag så hade jag tagit nån av dom som ligger runt 4-6000:-. Dom som är dyrare är för dyra. Dom som är billigare har inte råd att göra ett bra jobb.
    Och inbilla dig inte att KA inte gör nån nytta. Han är den man rådfrågar om eventuella svårigheter. Den som är KA för 960:- (ex moms) är inte intresserad av att svara på några frågor. Det enda han vill (och har råd att göra) är att skriva på pappren och fakturera.

    Och du menar att dom enda som har något ansvar här är byggfirman och konstruktören. Det är kvalificerat skitsnack för i den verkliga världen är det dig brf:en kommer att hänga när det blir sättningar i våningarna ovanför. Då spelar det ingen roll om det är konstruktören eller byggfirman som har felat. Det är DIN relation till styrelsen i föreningen som spricker, ingen annans. Det spelar ingen roll att du juridiskt sett är oskyldig, det är du som kommer att bli hängd, tro inget annat!
    Alltså har du ett stort egenintresse i att ha en KA som du kan ringa och fråga "Ska byggfirman verkligen göra så här" eller nåt liknande. Du har också ett egenintresse i att ha en KA som kan åka ut och hjälpa dig när det blir skit av projektet. Du vill också ha en KA som intresserar sig mer för att det blir bra än enbart för att uppfylla sin del av pappersexcercisen.
    Det får du om du betalar för det men du får inte det för 960/1200:-.
     
  8. K
    Medlem · Nivå 6
    Om det är en tomträtt som huset står på då?:)
     
  9. nzsc
    Medlem Nivå 6
    Skulle vilja skriva så mycket mer för att bemöta kritiken och dina åsikter, men dessvärre har jag inte särskilt mycket tid över. All tid tog nämligen slut när jag letade efter en KA. :rofl:
     
  10. Bästa svaret

    T
    Medlem · Nivå 10
    Ett högt pris kan vara ett sätt att slippa projektet.
    Det är ett litet projekt med flera riskmoment under utförandet.
    I det här arbetet är genomförandet lika viktigt som slutresultatet.

    Man måste ha koll på stomstabiliteten under hela genomförandet. Det krävs korrekt stöttning under genomförandet.
     
    Robban_C gillar

Hej där! Skaffa ett konto gratis så kan du också ställa frågor i forumet. :love: