Byggahus.se
Hej!
Vi bor i en bostadsrättsförening där man tittar på alternativet att friköpa. Vår förening består av 54 radhus och ett klubbhus. Det finns allt från unga par, barnfamiljer och pensionärer som sålt sitt stora hus och är helt ointresserade av att äga en fastighet igen. Det har således bildats två läger och en irritation är på väg att byggas upp. Jag har hört talas om (i detta forum 2006) om en förening där man lät de som ville friköpa, de andra bildade en egen BRF. Det var till och med så i detta exempel att juristen hade rått dem till att låta var och en välja hur de ville göra. Den jurist som vi har pratat med (likaså bankman som har hand om föreningens lån) har rått oss till att inte dela upp föreningen. Nu undrar jag, finns det några juridiska/ekonomiska hinder eller nackdelar att göra så (dvs dela upp föreningen). Själv tror jag att vi mest har att vinna på detta förslag. Sedan undrar jag också om ni har någon erfarenhet av detta alternativ, i så fall vem/vilka jurister/ekonomer har hjälp er? Vad bör man mer tänka på?
Sedan funderar jag även på om ni har någon rekommendation när det gäller värderingen (även där får vi olika besked)? Ska man värdera varje hus efter dess befintliga standard eller ska man gruppera hustyper och värdera dem efter storlek och läge (exempelvis ligger vissa hus precis vid vatten andra en liten bit därifrån). Jag ställer mig nämligen tveksam till alternativet att varje hus värderas i och med att vissa har kostat på sina hus mycket pengar I form av uterum, garage, nya kök, kaklade badrum mm. Det skulle ju innebära att dessa standardhöjningar får betalas två gånger? Rätta mig gärna om jag har fel!
Mvh Carolyn
 
Att dela upp en bostadsrätt innebär att ni måste börja komma överens om saker, och det är alltid ett bekymmer. Det går, men hugaligen vilka konflikter man riskerar att få när det i en radhuslänga finns både bostadsrätter och friköpta enheter vägg i vägg. Man riskerar också att bostadsrättsföreningen blir väldigt liten, säg att det bara blir 15-20 st kvar i föreningen. Då kommer det att bli tungt för dem att dra runt det hela, så man kan i praktiken lika gärna köpa loss sitt eget hus i alla fall.

Prissättningen kan naturligtvis bara baseras på det som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för i förhållande till bostadens yta. Möjligen kan också tomtstorleken spela betydelse, men läget har man väl redan betalat för en gång vid köpet av bostad, eller?

För att man skall lyckas med detta krävs att det blir en bra affär för alla boende, dvs ett friköp skall kunna ta fram värden som inte syns när det är en bostadsrättsförening. Någon millimeterrättvisa blir det inte, men om alla har en bra slant att tjäna, så brukar det vara avgörande. Mammons makt är stor!
 
Att dela upp föreningen tror jag är en dålig lösning. Framförallt för de som blir kvar i föreningen. Det finns ganska starkt skydd för "minoritetsägare" i bostadrättslagen. I princip så gäller enskilt veto vid en sådan förändring, dvs alla måste vara för beslutet. Med reservation för att det skedde en lagändring som skulle göra utvidningar av föreningen nåot enklare för ett antal år sedan, den lagändringen kanske gjorde även minskningar något enklare.

Det lär inte finnas några fasta regler för hur föreningens fasta egendom skall värderas vid en nedskärning, föreningen kan (och bör) sätta ett marknadsmässigt pris. Marknadsmässigt i det här fallet är det högtsa pris som någon vill betala för ett hus med hyresgäst (som köparen får jobbet att säga upp). I princip så kommer ju de som stannar kvar i föreningen att få en struligare tillvaro, med färre som är med och delar på gemensamma kostnader, de bör ha rätt att förvänta sig en "ersättning" från de som lämnar föreningen för att delvis kompensera detta bortfall.

Om därmot hela föreningen löses upp (ungefär lika tungt jurisdiskt) så värderas ju allt enligt andelstalen, så finns det tillgångar och skulder så tillfaller dessa bostadsrättägarna i förhållande till andelstalen, oavsett vilka ev. andra väredrings principer man kan tycka är rimliga. Dvs bostadsrättägaren får sin bostad och får betala in ett kapitaltilskott i enl. med andelstalet som räcker för att betala föreningens skulder.

En kostnad man bör ha i åtanke oavsett om man gör en totalupplösning eller en selektiv bantning av föreningen är att ofta så har föreningen bara en tomt, eller ialla fall inte en tomt per bostad. Då kommer det en ganska saftig avgift från lantmäteriet för uppstyckning av tomten.
 
Tack för svaret. Menar du att det riskerar att bli mer problem om man blandar bostadsrätter med friköpta enheter än om 10 hindrar övriga 45 att friköpa (vi har nämligen även fått info från juristen att alla ska vara positiva till friköp, vilket i praktiken torde vara omöjligt i en så stor förening, i alla fall i vår!)?

Ang. prissättning, så tror jag väl att de som har de sjönära tomterna många gånger betalat mer än de som bor mitt i området, men som diskussionen gått så anses de vara betydligt mer värda (även mäklares utlåtande) vid friköp och det anses orättvist att de i mitten vid ett friköp ska betala lika mycket som de utmed vattnet. I övrigt håller jag med dig, men vi får många olika bud så det är svårt att veta hur man ska förhålla sig. Vi mammor får väl jobba ihop oss!
 
Om vi pratar om en upplösning av föreningen så finns ingen annan möjlighet än att följa andelstalen. Om en förening väljer att ta ut avgifter eller kapitaltillskott etc enl, någon annan princip så riskerar föreningens styrelse att bli personligen ersättningsskyldiga till de som blivit förfördelade. Dvs detta är inget man kan rösta om på en stämma, även om alla röstar för en annan fördelning så kan en enskild medlem ialla fall komma in efteråt och kräva styrelsen på ersättning.

Just detta gör principen ganska attraktiv, det finns inget att diskutera. ANtingen väljer man att upplösa föreningen, tycker man att det blirt orättvist så får man låta bli att upplösa föreningen.

Jag tycker att det tyder på en mycket stor omogenhet om man tittar snett på de som vill bevara föreningen, förutsättningen att det var en bostadsrätt man köpte måste ju vara klar för alla som bor där. De som har valt den boendeformen och vill fortsätta så skall inte kunna tvingas in i antingen en friköpning eller ett ofördelaktigt kvarstannande i en alltför liten förening.

En bostadsrättsförening är en boendeform med ett visst inslag av kollektivism, har man valt den boendeformen så är det helt orimligt att tvinga kollektivet in i en annan boendeform. Om alla verkligen är för en ombildning så är det givetvis helt OK (I mitt tycke).

Om man efter ett tags boende kommer fram till att man inte gillar den (begränsade) kollektivismen så är det ju bara att byta till en annan boendeform, men att samtidigt tvinga in sina grannar direkt eller indirekt i ens egna ideer vore ju den grövsta formen av kollektivism.
 
Många kloka råd. Tack.
Funderade lite över det där som henpularen skrev med andelstal. Om andelstalen är missvisande, går de att ändra? Jag tror man har gjort justeringar tidigare när man slog ihop delar av föreningen men har också fått indikationer på att de fortfarande inte är helt bra.
Det är ingens önskan att skapa ogynnsamma boendeformer för någon. Frågan om friköp kom upp som en följd av en önskan att sänka boendekostnaderna och just nu tittar man bara på alternativen. Det är givetvis inte någon som vill att folk ska känna sig tvingade att flytta vare sig från den ena sidan eller från den andra. Därför var det även lite intressant att se om det hade gått att lösa genom att låta de som vill friköpa få göra det och låta de som vill bo kvar i bostadsrätt göra det. Vad jag funderar på är hur många måste det minst vara för att man ska klara av att driva en bostadsrätt (utan att det blir ogynnsamt för de som bor kvar), någon som har erfarenhet? Och självklart är det så, att alla har flyttat till en bostadsrätt med vetskapen om vad det innebär och det är också så att många bor där en kortare tid och sedan flyttar man, framför allt de yngre, precis som hempularen skriver, p g a att man vill ha en annan boendeform, och efter vad ni skriver här är det kanske så det ska vara om det blir för ogynnsamt att dela upp föreningen. Jag är intresserad av mer åsikter och erfarenheter.
mvh.
 
Att ändra andelstal är en besvärlig operation, inget man gör "bara" för att de känns felaktiga. Det regleras dels i föreningens stadgar, men framförallt i bostadsrättslagen. En ändring av andelstalen måste bifallas av samtliga medlemmar som berörs av förändringen, alternativt skall 2/3 av föreningens medlemmar bifalla förändringen på en stämma (observera det räcker inte med 2/3 av de närvarande, det skall vara av samtliga medlemmar, och de måste närvara och rösta), i majoritetsfallet skall därefter förändringen även godkännas av länsrätten (kommer inte ihåg säkert om instansen är tingsrätt eller länsrätt).

Detta innebär att det i praktiken gäller enskilt veto, framförallt i större föreningar kan man räkna med att man dels alltid har minst en medlem som motsätter sig, dels att man aldrig kan få 2/3 närvaro på en stämma. Och detta oavsett hur fördelaktig förändringen är för samtliga.

Samma röstningsregler gäller för fler typer av beslut, formuleringen är något i stil med "väsentlig förändring av föreningens verksamhet", dvs ex. upplösning av föreningen. Har för mig att det dessutom explicit gäller för försäljning av föreningens fasta efgendom (även om det troligen kan räknas in under väsentlig förändring).

Ovanstående lärde jag mig när jag var ordförande i en brf med ca. 800 lägenheter för ca 20 år sedan. Därefter har man gjort en omskrivning av lagen som jag inte har totlakoll på. En förändring man bla. gjorde vet jag. Är att man ändrade så att det skulle bli enklare att utöka en förening med mer yta.

På "min tid" så satte ovanstående regelverk käppar i hjulet om man skulle bygga vindslägenheter. Efterssom hela föreningen då får större yta så måste samtliga andelstal justeras, vilket alltså var omöjligt om en enda medlem vägrade godkänna förslaget. Det är möjligt att den förändringen av lagen även kan fungera åt andra hållet om man vill minska föreningen yta. Men jag vet bara att någon form av förändring gjordes inte hur den är formulerad.

Min erfarenhet av föreningsstorlek är kanske inte så relevant i den här tråden, men generellt så kan man säga att det finns mycket kostnader i en förening som är av "stycketal", den ekonomiska redovisningen i en förening med 800 lägenheter är bara marginellt svårare än i en med 5 lägenheter, det blir helt andra priser på underhållsupphandlingar om man har lite trycka bakom, ju större ju bättre.

Dvs ur förvaltningssynpunkt så är det bättre med en stor förening, ju större desto bättre. Möjligen går där en gräns vid typ 200 lägenheter, där någonstans tror jag att man ser en gräns där det som utförs på ideel grund i den lilla föreningen måste göras mer proffesionellt (dvs anställa eller lägga ut förvaltning på externt bolag). Vi hade 6 personer anställda, men då sålde vi även förvaltningstjänster till några mindre grannföreningar, så våra 6 personer skötte ca 1400 lägenheter.

Ur social synpunkt tror jag att man får en bättre gemenskap i en förening med kanske några tiotal lägenheter. Fast i fallet med bostadsrättshus som tråden handlar om så tror jag att föreningen som social bas ändå är mindre viktig. Man får en god grannkontakt med bra och dåliga grannar utan stöd av en bostadsrättsförening.

Av kontakter med andra styrelser som jag hade på den tiden så lärde jag mig att i en förening med kanske 20 lägenheter eller mindre blir det ofta oerhört tungt att driva föreningen, den blir helt beroende av en enstaka eldsjäl som gör ordförandeskapet till en personlig livsstil (vilket i sig inte är bra vare sig för föreningen eller för personen). När den personen försvinner blir det ofta näst intill omöjligt att hitta en efterträdare. Det fenomenet kan även uppstå i större föreningar, men då finns det ofta underlag för en föränding, en grupp som i värsta fall får "kuppa bort" sittande styrelse när den börjar bli alltför självgod.
 
Låter som kloka ord från Hempularen. Det Carolyn inte sagt någonting om är eventuella gemensamma anläggningar, finns det några sådana, förutom klubbhuset då ? Jag tänker då på vatten, avlopp, uppvärmning etc, har alla husen egna anläggningar för detta ? Finns det lite tomtmark, "allmänning" ev. några gång eller cykelvägar eller någon minde lekpark med sandlåda som idag sköts via föreningen ?

I så fall behövs kanske en samfällighet för att sköta detta ?
 
hempularen skrev:
Om vi pratar om en upplösning av föreningen så finns ingen annan möjlighet än att följa andelstalen. Om en förening väljer att ta ut avgifter eller kapitaltillskott etc enl, någon annan princip så riskerar föreningens styrelse att bli personligen ersättningsskyldiga till de som blivit förfördelade. Dvs detta är inget man kan rösta om på en stämma, även om alla röstar för en annan fördelning så kan en enskild medlem ialla fall komma in efteråt och kräva styrelsen på ersättning.
Vill bara förtydliga detta. Föreningsstämman är föreningens högst beslutande organ. Ingen styrelse kan besluta om att upplösa en bostadsrättsförening. En styrelse får inte ens verkställa ett föreningsstämmobeslut om det exempelvis föreligger något formellt fel i föreningsstämmobeslutet. Givetvis är det också förebehållet föreningsstämman att besluta om hur en upplösning skall gå till.

Rent teoretiskt sett kan man ändra andelstalen med kvalificerad majoritet på två på varandra följande stämmor.
 
Lekkamraten skrev:
Rent teoretiskt sett kan man ändra andelstalen med kvalificerad majoritet på två på varandra följande stämmor.
Det kräver fortfgarande att beslutet godkänns av rätten (har som sagt glömt nu vilken rättsinstans det är som provar beslutet).

Sedan, självklart kan inte styrelsen upplösa,eller göra andra genomgripande förändringar på eget bevåg.
 
hempularen skrev:
Det kräver fortfgarande att beslutet godkänns av rätten (har som sagt glömt nu vilken rättsinstans det är som provar beslutet).

Sedan, självklart kan inte styrelsen upplösa,eller göra andra genomgripande förändringar på eget bevåg.
Nej, det behöver inte ske någon prövning av rätten för att ändra grunderna för andelstalens beräkning.

För att ett beslut om ändring av bostadsrättsföreningens stadgar skall vara giltigt krävs enligt 9 kap 23 § 1 st Bostadsrättslagen att antingen:
- samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det,
- om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst två tredjedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet, eller
- om beslutet avser ändring av de grunder enligt vilka årsavgiften skall beräknas, fordras att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Just den tredje punkten berör ändring av andelstalen och medför att för att ändra grunderna för andelstalens beräkning krävs stadgeändring genom antingen att:
- samtliga röstberättigade i föreningen är ense om det, eller
- om det har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman gått med på beslutet.

Sen finns det annat att tänka på. Stageändringarna ska registreras hos Bolagsverket m.m.
 
Min bostadsrättsförening gjorde nyligen en utredning kring möjligheterna att sälja av delar av föreningen.
Bakgrunden var att föreningen består av ett antal enskilda hus och parhus samt några större fastigheter med lägenheter. Dessa har inte riktigt samma ekonomiska förutsättningar samtidigt som föreningen har stora lån. Den ekonomiska finessen med en utförsäljning låg i att privatpersoner har gynnsammare möjligheter till ränteavdrag än föreningen. Dessutom spekulerades väl lite i marknadsvärdet för dom friköpta husen som skulle kunna göra dom mer intressanta.

Några punkter från utredningens resonemang.
-Försäljningspriset skulle vara lika för likadana hus. Medlemmen hade ju rimligen redan betalt för det bättre läget eller dom nya tapeterna. Ett undantag gjordes där föreningen nyligen gjort större underhållsinsatser som var ogjorda på andra hus.
- Försäljningspriset räknades fram så att både de kvarvarande medlemmarna och de som köpte loss sina hus skulle tjäna på affären i form av lägre boendekostnader. Att sätta marknadspris som föreslås nedan faller ju på att medlemmarna redan betalt sin bostadsrätt en gång. Dessutom är dom ju dom enda som kan köpa.
-En samfällighetsförening skulle bildas för att sköta vägar och gemensamma ytor för både de nyblivna husägarna och de resterande medlemmarna i bostadsrättsföreningen.
-Förvaltningen av de kvarvarande lägenheterna skulle endast bli marginellt billigare än för hela föreningen. Detta beror nog delvis på att lägenhetshusen redan innan fodrade mer förvaltning än de enskilda husen där medlemmarna ansvarade för mer saker själva.

Utredarna lyckades, efter två års hårt arbete, (ingen helt enkel uppgift) med att hitta en modell där boendekostnaderna sänktes runt 10% för både de som skulle köpa loss sina småhus och de kvarvarande medlemmarna. Det verkliga utfallet bestämms ju senare av ränteläget mm. Någon utförsäljningn blev det dock inte. För få av de som bodde i husen var intresserade av att köpa och styrelsen rekomenderade att lägga ner förslaget. Vilket också röstades igenom på föreningsstämman.
Själv som boende i en av lägenheterna tycker jag naturligtvis att det var synd, jag hade fått 10% lägre avgift utan att riskera en enda krona. Tack vare en lägre avgift hade nog min lägenhet stigit i värde vid en eventuell försäljning. Dock har jag väldigt lätt att förstå dom som inte ville köpa. Deras vinst kan snabbt ätas upp av stigande ränta eller ett läckande tak som behöver renoveras. Dessutom är ju marknadsvärdet för dom friköpta husen endast uppskattat av mäklare, några tidigare försäljningar av likadana hus just där finns ju inte. Man har helt enkelt ett betydligt större risktagande som enskild husägare än som medlem i en bostadsrättsförening.

I matchen mellan lekkamraten och hempularen går min röst till Lekkamraten. Om jag minns rätt så pratades om total enighet från samtliga medlemmar eller tre fjärdedels majoritet på två stämmor i rad. Några rättsinstanser skulle inte blandas in. Hade också för mig att man i rent juridisk mening upplöste föreningen och bildade en ny men är osäker där.

/Jonas
 
Den formuleringen känner jag inte igen. Så jag antar att det är en av skillnaderna i den nya lagen jämfört ned den gamla.
 
Redigerat:
Hej!
Som svar till Junior medlem, ja det finns en del gemensamma ytor, gräsmattor, lekplatser, bryggor och hamn, sjöbodar. Däremot vägar och uppvärmning ägs inte gemensamt. Vägarna tillhör kommunen och uppvärmningen står var och en för så att säga (luftburet värmesystem, el).
Tanken är att om det blir friköp kommer samfälligheten finnas kvar som den är idag och medlemmarna kommer att varje månad betala en avgift till den.
Vi har nu haft ett årsmöte och det är helt klart att ett enat beslut om att alla ska friköpa kommer vi aldrig kunna få. Det finns allt för många olika viljor, av naturliga skäl. Och det är ingens önskan att tvinga in någon i något de inte vill. Däremot är det så pass många som inte vill att jag tror att det skulle kunna räcka som underlag för en BRF, det är skulle jag tro mellan 15-20 st.

Har sedan en fråga till Jonas som skrev att ni hade jobbat mycket med att utreda frågan. Kan man få ta mer del av det materialet? För vår del tror jag inte att det handlar om att för få vill köpa ut utan snarare för många så det blir får få kvar i en BRF (om det nu inte blir 20 st som vill stanna kvar, det vet vi ju inte ännu, och frågan kvarstår ju ändå om det räcker för en BRF eller om även det är för få?).
 
  • Gilla
Tobias100
  • Laddar…
Hur skulle det löna sig för alla att köpa ut ??
Det förstår jag inte faktiskt. Antingen köper ju någon vissa hus - och får då betala kostnader för övriga - dvs alla utom köparna vinner på det. Eller så delar man på allt - och får då samma kostnader + kostnaden för ombildning - eller ??

Att dela på en radhuslänga - varför vill ma det !?!?

Bor själv i brf radhus och alla bekanta som bor i "egna hus" i radhus beklagar sig över att det inte är brf. Bara att lägga om tak och fasader bli en mardröm då inte alla är med på det. Alternativt så regleras sådant genom "takföreningar" och allt vad det heter (mao så vinner man inte direkt ngt på att ha det så). Sedan måste alla ha egna värmesystem - och bergvärme tex går inte att installera eftersom det bli för tätt mellan borrhålen. Alternativt får man skapa en ny förening för sådant osv

Jag har svårt att se hur man spara kostnader (kan ngn förklara ?), och tror det blir mkt krångligare - jag tror iof radhus som från början var fristående nog har det lite lättare...

/K
 
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.