Byggahus.se
Frågor inför förhandling av ränta på bolån.

Mål: Vi vill ha en så hög ränterabatt, så länge som möjligt.

Förutsättningar:
Villa 5.200.000
Lån 2.500.000
Kontantinsats 2.700.000
Amorterar 0%
Nuvarande ränta 1,24% 3 månaders (går ut 1/3-22).
Handelsbanken

Vi vill binda på 5 år, för att kunna sova lugnt.

Vi förstår att banken vill ha en värdefull kund. Någon dem tjänar pengar på. Och detta kan ju gå hand i hand med att vi gör besparingar med dem om vi förhandlar till oss bra ränta mm. Så hur blir man en så lönsam kund som möjligt för banken? Vad vill dem ha i förhandlingen?

Till er som förhandlat bolåneränta, Nu kommer några frågor och påståenden. Hade varit supertacksamt om ni ville dela med er av er kunskap :)

1. Lågt lån. Är det alltid bra med lågt lån? Ser banken detta som en låg kreditrisk och därför bra, eller vill dem hellre låna ut mer pengar så dem kan tjäna mer pengar på lånet?
2. Hög lön. Det är väll alltid bra med hög lön, för att kunna backa upp det höga lånet, lägre kreditrisk för banken.
3. Ha allt hos en bank? Förstår att åtminstone når snitträntan hos en bank genom att föra över allt sparande, lönekonto, aktier, fonder, barnspar mm. Till en och samma bank. Är det alltid bäst för att spara så mycket pengar som möjligt? (Att ha alla tjänster som fondspar i bankens fonder, försäkringar i en banken osv.).
4. Amortera. Vill banken att man ska amortera på sitt lån eller är det bättre för banken att man inte gör det? Man kan ju istället sätta pengarna i fonder och låta dem växa där.
5. När sätter bankerna sina nya listräntor? Hur ofta? Finns det något datum eller sker det sporadiskt?
6. Ung = fördelaktigt? Som ung har banken fler år på sig att tjäna pengar på låntagaren. Finns det andra faktorer till detta? Ex. För ung = högre kreditrisk. Är 35 år tillräckligt?
7. Kan man locka med att ge banken en Google 5a i recension och några fina ord om man får bra ränterabatt?
8. Marginaler. Vet alltid bolånerådgivaren om vilka marginaler banken har på räntan eller är det bankchefen som har den datan. Är det fair att be rådgivaren fråga sin chef om denna kan gå med på en låg ränta… då ev. Rådgivaren saknar viss info.?
9. Småbanker vs. Storbanker. Är det rimligt att deala med småbankers låga räntesatser, i förhandling med en storbank? Eller anses det billigt, då småbanker sällan har samma omfattning.
10. Avgiftsfrihet. Ska man förhandla om avgiftsfrihet? Är det bra / värt? Går det att göra på sitt nu skrivna lån, eller är det fast, måste lånet skrivas om då?
11. Inkomst. Antar att det är slagkraftigt att visa på att man har en hög och trygg lön, stabil anställning i ett säkert företag i en säker marknad, samt sin anställningsbarhet. Något mer som väger tyngre i förhandling ang. Lön?
12. Bostaden. Ett nytt hus antas vara en tryggare investering än en gammal villa antar jag. Att villan är besiktigad och hel. Bra Energideklaration.
13. Läget (Location). Att huset ligger i ett område som ligger fördelaktigt för framtida bostadsprisökningar (nära storstad, nära vatten osv.). Men också låga risker, att villan Inte ligger nära industriområden eller där det finns risk för force majeure (översvämning eller jordskred).
14. Att man inte har betalningsanmärkningar.
15. Andra lån. Är det nånsin bra med fler lån enligt banken? (CSN är det "snällaste"?)
16. Trygg kund. Att man inte lever ett slösaktigt och riskabelt levene. Är utan begär eller spelproblem osv. Att man inte har riskabla investeringar (bilar mm.) El. tjänster (hyr ut i 2a hand om inkomst osv.). Eller vill banken se att man vågar ta risker?
17. Tillgång och efterfrågan. Har läst att fler är oroliga inför framtida ränteökningar och därför binder. Kan man anta att, om fler slåss om lägre ränta på bundna räntor så kommer denna konkurrens att sänka den bundna räntesatsen generellt?
18. Förhållande. Att man skrivit på samboavtal och skuldebrev, el. Är gift, gör det skillnad?
19. Om man har föräldrar med god ekonomi som kan hjälpa, är det värt att nämna?

Kommer ni på andra saker som är viktigt i förhandlingen få ni gärna skriva det också.

(Ursäkta att det blev en lång post, hoppas att frågorna är relevanta nog ^_^ för oss är det som sagt jättetacksamt med era svar!)

Mvh // jag
 
B
Tror ideala kunden för banken är en höginkomsttagare med rätt många miljoner i lån, samtidigt som belåningsgraden är 50-60% och ej amorterar. Ni verkar vara rätt nära den kunden.

50% belåning är ju närmast riskfritt för banken att låna ut till. Även vid sjukdom / arbetslöshet och ni helt slutar betala på lånet, så kommer ju banken kunna tvångssälja huset och få 100% täckning för sina kostnader.

Jag tror ni ska visa att ni har god ordning på ekonomin. Att ni tjänar bra, kan spara. Att ni har andra banker som är intresserade av att få er som kund.

https://www.compricer.se/borantor/?...pm0j9LNszFH7xwH88EqEYI9RRiZfy-DBoCQ0gQAvD_BwE

Kan t.ex. danska bank ge 1.28% på genomsnittkunden som tecknar 5år, så bör du ju sikta lite under det i en förhandling. Däremot så har långräntan gått upp en hel del sista månaden, tror det blir tufft att komma till 1.3% för ett 5årigt lån, om jag skulle gissa.

Man får spela ut banker mot varandra, och vara beredd på att byta bank om de ger dålig ränterabatt. Jag tror jag bytt bolånebank 4 gånger på 10år. Men jag har haft riktigt bra ränta med.

Just nu kör jag på landshypotek med 1år ränta till 0.89% (https://www.villaagarna.se/formaner/tjanster/bolan/).

Jag vågar inte binda länge, det blir dyrt om man ska flytta och tvingas lösa lånet I förtid. Men det är nog inte fel att binda om man känner sig säker på att bo kvar länge, i alla fall om man kan komma ner en bit under 1.5% ränta.
 
  • Gilla
vanpire och 1 till
  • Laddar…
Asså wow Tack för ett grymt svar! :D <3

Nån som kan hur det funkar! Försöker lära mig lite i taget å lösa på, men detta gan många bra perspektiv som jag letat efter. Tack!

Ja jag tror som du att det kan ca klurigt att nå under 1,5 idag när listpriset är typ 2%.

Men sikar man lågt så kanske man når halvvägs ;)

Har börjar ringa banker, jobbet fortsätter. :) Tack
 
Du skall inte titta på listräntorna utan på bankernas aktuella genomsnittsräntor.
 
  • Gilla
skvadron och 1 till
  • Laddar…
Några goda poänger som jag noterar i tidigare svar:
-låg belåning och stora övervärden är positivt (gärna med stora volymer på både sparande och lån, under förutsättning att inkomsterna är höga för att hantera lånen)
-farligt med lång bindningstid om man inte är helt säker på att man bor kvar hela bindningstiden (och vem vet det?)
-listräntor helt ointressant, precis som prislappen på en vara utomlands ibland (innan du har prutat 75%)

Jag minns att Jonas Lindmark skrev en intressant krönika på Byggahus för nåt år sen(av många intressanta f.ö.) avseende försäkringsmomentet i bundna bolåneräntor och hur ”verkligheten” alltid kommer ikapp en sett över tid med låga bundna räntor om man bor ”för dyrt”.

Mina egna tankar är väl utöver detta:
-alla banker har olika strategier över tid där man köper del av bolånemarknad med lägre pris/ränta alternativt viktar om en för stor andel bolån genom att ta mer betalt. Glöm att du ska förstå alla delar i hur de tänker vid varje tillfälle, jämför pris mellan olika aktörer (på exakt samma förutsättningar)
-försök hålla isär sparande/placeringar och försäkringar och undvik ffa byte av person/livförsäkringar (nya hälsoprövningar etc)
-svårt när ett krav för bra bolåneräntor är att man ska flytta hela affären, vad blir då nettot på exakt samma helhet (se även föreg punkt)? 2 banker kanske?
-du är bara en av många kunder, ta inget speciellt personligt, mkt handlar bara om schablonkalkyler och handläggare som just då har instruktioner om att ta så många kunder/mkt volym/mkt lönsamhet som möjligt med givna gränser hur låga marginaler som är ok.

Lycka till!
 
  • Gilla
Vad_var_det_för_ljud?
  • Laddar…
Tack MLA72 intresanta punkter :) bra svar.
 
  • Gilla
MLA72
  • Laddar…
Vi har fått erbjudande på 1,6% på 5 åringen från Handelsbanken.

Listräntorna på alla banker (höjdes den 13/1-2022 till) allt ifrån 1,95% till 2,2% för 5 år.

(Från SEB fick vi ett initialt prospekt på 1,85% och Swedbank initialt 1,9%, SBAB förhandlar ju inte och ger 1,6% som det ser ut nu... men kanske ändras).

Låter 1,6% rimligt?
Hur kan man få lägre?
 
Ja, bind inte på 5 år! Det är lång tid, vad erbjuds på rörlig , 2 & 3 då?
 
M
Finns det någon specifik anledning till att gå in med hela 2.7 milj i kontantinsats? Räntenivån är fortsatt relativt låg idag. Varför inte placera en del av beloppet i antal stabila indexfonder istället? En kapitalavkastning på 6-9% går som regel att räkna med över tid.
 
  • Gilla
splinter och 2 till
  • Laddar…
Glöm ränterabatter, du blir bara lurad i slutändan. Gå till Landshypotek eller någon annan aktör som erbjuder låga räntor, du har bra läge med högt värde och låg belåningsgrad.
 
  • Gilla
vanpire och 1 till
  • Laddar…
Jag har just nu erbjudande från SEB på 1,40% på 5 år på ett nytt lån (där jag planerar att lägga 50% av lånet på 5 år) där vi i sådana fall byter från en annan bank till SEB.

Som någon skrev ovan, listpriserna är tämligen irrelevanta. Kolla https://www.konsumenternas.se/konsumentstod/jamforelser/lan/jamfor-borantor/ och sedan genomsnittsräntor för dec 2021 så kan du kolla hur "alla" stora banker ligger till. Det är genomsnittsräntor, dvs en del har fått lägre och en del högre räntor. Trots allt prat om att räntorna stiger just nu så stiger de inte så snabbt och bolåneaffären är väldigt gynnsam för alla banker så det finns ingen anledning att du ska hamna högre än genomsnittet för senaste månaden kan jag tycka.
 
P Peacepoor skrev:
Jag har just nu erbjudande från SEB på 1,40% på 5 år på ett nytt lån (där jag planerar att lägga 50% av lånet på 5 år) där vi i sådana fall byter från en annan bank till SEB.

Som någon skrev ovan, listpriserna är tämligen irrelevanta. Kolla https://www.konsumenternas.se/konsumentstod/jamforelser/lan/jamfor-borantor/ och sedan genomsnittsräntor för dec 2021 så kan du kolla hur "alla" stora banker ligger till. Det är genomsnittsräntor, dvs en del har fått lägre och en del högre räntor. Trots allt prat om att räntorna stiger just nu så stiger de inte så snabbt och bolåneaffären är väldigt gynnsam för alla banker så det finns ingen anledning att du ska hamna högre än genomsnittet för senaste månaden kan jag tycka.
Rörligt då?
 
Hypoteket, landshypotek, SBAB, etc erbjuder bra räntor utan massa diskuterande.
 
Jonatan79 Jonatan79 skrev:
Rörligt då?
Nej, bunden.
 
M Marcus123456 skrev:
Hypoteket, landshypotek, SBAB, etc erbjuder bra räntor utan massa diskuterande.
Jag skulle säga att det är en "föråldrad bild" som de lever gott på. Statistiken visar tydligt att så inte är fallet längre.
 
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.