Hjälp! Köpt en tomt med förorenad mark av kommun!

[Claes Sörmland]

Det är förstås en möjlighet, men nu verkar det ju redan vara en sluttäckt deponi. Finns inga garantier att det skulle bli bättre på totalen bara för att man gräver upp allt och flyttar på det, till stora kostnader dessutom. Det lär dessutom ta flera år om det inte är väldigt lite material och det finns en annan lämplig deponi i närheten med rätt tillstånd.

Om det blir bättre på totalen eller inte spelar ju TS ingen roll. TS vill att det ska bli acceptabelt just på hans fastighet. Sen får förorenaren (verksamhetsutövaren) kommunen bolla de andra frågorna med respektive tillsynsmöjlighet och ta kostnaden för det. Att gräva ut delar av en tomt tar några veckor bara. Kostsamt ja men inte svårt.

Det är snarare en fråga om lämpligheten att bebygga marken med bostäder, vilket borde ha bedömts under detaljplaneprocessen.

Det är en helt annan fråga som också skulle hanterats. Men även dåliga detaljplaner vinner laga kraft. Det händer varje vecka i vårt land. Det är i grund och botten inte TS problem utan kommunens. Det är kommunen som kan anta och revidera detaljplaner, de har planmonopol. TS kan inte göra något åt detta.

Men är ju läget som det är, och det hjälper knappast TS om marken är olämplig för bostäder och det ignorerades i detaljplanen.

Och TS skyddas genom jordabalkens regler för dolt fel. Kommunen som säljare av fastigheten får ersätta om det verkligen är ett dolt fel. Parallellt skyddas TS av miljöbalken, att förorenaren kommunen får betala för saneringen. Och lyckligtvis har ju kommunen skatterätt så det finns obegränsat med pengar där för att genomföra åtgärderna som krävs.

 

[Genomklok]

Om du, Clas, tror att det kan gå som dolt fel så är väl det bra! Det låter dock som att TS åtminstone känt till i förväg att det var en deponi, så det hänger väl på vad kommunen/säljaren av fastigheten har informerat om?

Vad gäller transport av massor var min baktanke att det nog inte har någon större effekt att gräva ut en del av en villafastighet om föroreningskällan finns kvar runt om, men det framgick helt klart dåligt. Det kommer fortfarande uppstå ångor från PAHer från omgivande mark, om än i kanske något mindre omfattning just i TS hus.

Detaljplanen är förstås kommunens fråga, men har de gjort sitt jobb så har någon bedömt att området är lämpligt för bostäder. Alltså får TS värdera den bedömningen och om de ändå vill utsätta sig för den (förhoppningsvis lilla) risk marken innebär. Då kan det också bli svårt att hävda dolt fel, tänker jag, eftersom kommunen har bedömt marken är okej (förutsatt att de har det).

 

[Claes Sörmland]

Om du, Clas, tror att det kan gå som dolt fel så är väl det bra! Det låter dock som att TS åtminstone känt till i förväg att det var en deponi, så det hänger väl på vad kommunen/säljaren av fastigheten har informerat om?

Det beror helt på omständigheterna om detta är ett dolt fel eller inte. Det enda vi kan göra här är att utreda lagrummen, sen kokar det ju ned till detaljerna. I det här fallet hade t ex säljaren kommunen kunnat skydda sig mot krav gällande dolt fel t ex genom att upplysa köparen TS att marken är en gammal deponi och att även om kommunens bedömning är att det inte finns föroreningar i marken till den grad på den som hindrar bostadsbebyggelse så kan köparen förvänta sig vissa sådana, t ex tjäroljeasfalt. Har kommunen skrivit detta i prospektet eller upplyst TS på annat sätt? Bara TS har detaljerna kring affären.

Vad gäller transport av massor var min baktanke att det nog inte har någon större effekt att gräva ut en del av en villafastighet om föroreningskällan finns kvar runt om, men det framgick helt klart dåligt. Det kommer fortfarande uppstå ångor från PAHer från omgivande mark, om än i kanske något mindre omfattning just i TS hus.

Det argumentet/scenariot uppfattade/förstod jag inte. Ja skulle det vara så omfattande föroreningar att hela kvarteret måste saneras genom att bortföra alla massor till flera meters djup så sitter ju kommunen i en knipa. Då borde detaljplanen ändras så fort som möjligt och kommunen lösa in marken.

Men troligen inte eftersom föroreningar bara återfanns i ett av flera borrhål på TS fastighet.

 

[useless]

Om jag får spekulera fritt så har kommunen övervägt olika sätt att få den smutsiga marken godkänd för bebyggelse. Då har man kommit fram till att övertäckning är tillräckligt. Efter övertäckningen har man tagit prover i marken och kommit fram till att åtgärden var lyckad och gått vidare med planprocessen.

Att sen någon borrar ett flera meter djupt hål och tränger igenom täckningen ned till den förorenade marken kan väl inte kommunen lastas för?
Sen borde dom kanske upplyst bättre vad marken använts till och vilka åtgärder som vidtagits, men den informationen finns säkert tillgänglig någonstans.

 

[ByggingenjörenByggerHus]

Hej,

Jobbar med detaljplaner, både på kommun och i egen verksamhet. Jag har jobbat en hel del med markföroreningar. Hur gammal är detaljplanen?

Är det en relativt ny detaljplan ska marken vara undersökt för föroreningar, framförallt om syftet har varit att bygga bostäder på mark som tidigare använts som deponi. Om kommunen planlagt för bostäder ovanpå en deponi utan att provta för markföroreningar som sedan leder till att ni inte kan bygga på fastigheten kan kommunen bli ersättningsskyldiga.

Att tillägga är att marken kan vara lämplig för bostäder även om föroreningar har påträffats över riktvärdet för KM. För att föroreningar ska utgöra en risk måste det finnas en exponeringsväg. Gällande just PAH-M är inandning av ångor den dominerande exponeringsvägen, medan för PAH-H är intag av växter och jord. PAH-M kan, precis som du skriver, tränga in i byggnader. Detta kan alltså utgöra ett problem.

Mitt råd hade varit att kontakta kommunens miljöavdelning och begära ut alla handlingar rörande er fastighet. Då kanske ni kan få svar på era frågor. Skulle det inte finnas några handlingar att tillgå skulle jag kontakta en markmiljöspecialist för att diskutera frågan.

/ DBSP

Tack så mycket för ditt svar! Detaljplanen för bostäder vann laga kraft 2018. Det har fram till 1970 används som deponi för bygg- och schaktmassor, sedan fram till 2000 varit en idrottsplats för kommunens fotbollsförening. Efter det tills nu stått som ängsmark. En detaljplan borde väll finnas för när det gjordes till fotbollsplan också? Kan inte hitta det. Fick svar från kommun idag att marken nyligen har sanerats och att då det endast påträffats anledning att misstänka förorening vid 1 av 10 borrhål så bedömmer dom risken som låg för hälsa och tycker inte ytterligare åtgärder kräva i dagsläget.

Är det okej med punktvis förorenad mark på ett par meters djup i bostadsområden? Är det bara fara för hälsa om det är utbrett i marken? Kan inte släppa vetskapen av föroreningen även om de skulle visa sig bara vara just där. Ska begära ut allt underlag kommunen har och även på saneringen som vi inte fått någon information öht om.

 

[ByggingenjörenByggerHus]

Om jag får spekulera fritt så har kommunen övervägt olika sätt att få den smutsiga marken godkänd för bebyggelse. Då har man kommit fram till att övertäckning är tillräckligt. Efter övertäckningen har man tagit prover i marken och kommit fram till att åtgärden var lyckad och gått vidare med planprocessen.

Att sen någon borrar ett flera meter djupt hål och tränger igenom täckningen ned till den förorenade marken kan väl inte kommunen lastas för?
Sen borde dom kanske upplyst bättre vad marken använts till och vilka åtgärder som vidtagits, men den informationen finns säkert tillgänglig någonstans.

Så kan va fallet, men att sanera med att övertäcka med bra massor när föroreningarna sprider sig genom ånga som stiger kan jag tycka är fel metod för den typen av förorenad mark.

 

[Claes Sörmland]

Fick svar från kommun idag att marken nyligen har sanerats och att då det endast påträffats anledning att misstänka förorening vid 1 av 10 borrhål så bedömmer dom risken som låg för hälsa och tycker inte ytterligare åtgärder kräva i dagsläget.

Och där slutar det om du köper detta argument.

Om inte så återstår som sagt för dig att hävda dolt fel, förutsatt att du uppfyller kraven för detta enligt jordabalken. Och sen får kommunen ta ställning till ditt krav. Flyger det inte så är tingsrätten nästa.

 

[citronskal]

Ingen aning om det här med dolt fel, men om området är planlagt för bostadsändamål och inget planvillkor om sanering finns på plankartan, så har ju kommunen genom den antagna planen sagt att marken är lämplig för bostadsändamål. Och den bedömningen ska ju inte göras "generellt" för ett helt planområde, utan för varje avstyckad tomt. Det kvittar ju dig om grannen har rent på sin fastighet, om det på din finns hälsorisker med föroreningarna. Du kan begära skadestånd för att marken inte uppfyller planlagt ändamål. Finns exempel på det just vid situationer med förorenad mark.

Ska också säga att du genast ska kontakta miljökontoret i din kommun och upplysa dem om att du påträffat förorenad mark (detta är du skyldig till, det är straffsanktionerat att underlåta att upplysa dem om detta) 10 kap MB 11§.

 

[DBSP]

Vilket är lagrummet för detta? Rör det sig om någon specialreglering i PBL eller är det ett resonemang utifrån allmänna skadeståndsrättsliga principer? Eller kanske t o m jordabalkens regelverk för fel i fastighet, dolt fel?

Ersättning enligt skadeståndslagen för fel eller försummelse vid myndighetsutövning. Finns ett rättsfall där kommunen inte utrett förorening, trots vetskapen om tidigare verksamhet. Kommunen blev skyldiga att betala ersättning.

Dom:
T 1337-11

 

[jonte0]

Deponi = förorening... eller?

Att bli förvånad att det fanns föroreningar i en deponi är inte det lite konstigt?

Försiktighetsprincipen kanske hade varit lämpligt?

Typ: vill jag bo på toppen av en gammal soptipp? Även om nån säger att det går bra...

Att borra 10 hål är väl inte att sanera?

//

 

[DBSP]

Tack så mycket för ditt svar! Detaljplanen för bostäder vann laga kraft 2018. Det har fram till 1970 används som deponi för bygg- och schaktmassor, sedan fram till 2000 varit en idrottsplats för kommunens fotbollsförening. Efter det tills nu stått som ängsmark. En detaljplan borde väll finnas för när det gjordes till fotbollsplan också? Kan inte hitta det. Fick svar från kommun idag att marken nyligen har sanerats och att då det endast påträffats anledning att misstänka förorening vid 1 av 10 borrhål så bedömmer dom risken som låg för hälsa och tycker inte ytterligare åtgärder kräva i dagsläget.

Är det okej med punktvis förorenad mark på ett par meters djup i bostadsområden? Är det bara fara för hälsa om det är utbrett i marken? Kan inte släppa vetskapen av föroreningen även om de skulle visa sig bara vara just där. Ska begära ut allt underlag kommunen har och även på saneringen som vi inte fått någon information öht om.

När en ny detaljplan antas och vinner laga kraft så upphävs per automatik den underliggande detaljplanen. Den underliggande detaljplanen upphävs enbart inom planområdesgränsen för den nya detaljplanen. Om planområdesgränsen för den gamla och den nya detaljplanen sammanfaller upphävs den gamla i sin helhet. Om den gamla detaljplanen var större än den nya kan det finnas delar som fortfarande är gällande. Ibland kan man hitta dem genom att titta på kommunens kartlager och se om det ligger en gällande plan precis utanför gränsen för den nu gällande detaljplanen. Hoppas det inte var allt för förvirrande.

Då verkar kommunen åtminstone undersökt föroreningar i samband med planarbetet enligt PBL, dessutom verkar tillsynsmyndigheten bedömt saneringsåtgärden som tillräcklig enligt miljöbalken.

Är den påträffade föroreningen (borrpunkten) på din fastighet och det är där sanering genomförts? I så fall kan man ha gjort bedömningen att lämna kvar förorening vid ett visst djup då man gjort riskbedömningen att det är tillräckligt.

 

[Claes Sörmland]

Ersättning enligt skadeståndslagen för fel eller försummelse vid myndighetsutövning. Finns ett rättsfall där kommunen inte utrett förorening, trots vetskapen om tidigare verksamhet. Kommunen blev skyldiga att betala ersättning.

Dom:
T 1337-11

Här finns domen T1337-11 att läsa.

https://www.ebhportalen.se/wp-conte...O-T-7240-12-inkl.-TR-OK-inte-PT-T-5185-13.pdf

Sammanfattning av domen:

Talgoxens Bygg och Förvaltning AB äger två fastigheter och tar initiativ till att Norrtälje kommun ska planlägga den. Kommunen planlägger marken och får under arbetet med detaljplanen information av länsstyrelsen om att trävaruhantering har skett på marken. Kommunen gör en bristfällig utredning av den risken och nöjer sig med detta. Detaljplanen vinner laga kraft i början av 2005.

2006 hittar Länsstyrelsen pentaklofenol som förorening i marken. Markägaren Talgoxens Bygg och Förvaltning AB åläggs av miljödomstolen att provta och sanera. Nu stämmer Talgoxens Bygg och Förvaltning AB kommunen för att PBL ger kommunen ett ansvar för att bedöma om den aktuella marken var lämplig för bebyggelse av bostäder i samband med detaljplanebeslutet. Talgoxens Bygg och Förvaltning AB vinner i tingsrätt och hovrätt.

Jag vet inte om domen är så intressant för TS. I TS fall så handlar det ju mer om att det är stridigt att det ens finns en förorening som är av den grad att den utgör skada för TS.

T ex som i domens fall gör marken olämplig för bebyggelse eller på annat sätt skadar TS t ex att TS har betalt för mycket för den förorenade marken - att om föroreningen hade varit känd vid köpet hade marknadspriset på fastigheten varit påtagligt lägre (dolt fel). TS måste alltså först visa att det ens finns en skada av någon betydelse.

 

[sunnis]

Ja det har vi kollat. Riktvärdet för KM är 3,5 för PAH-M och vårt prov visade 68,4 och riktvärdet för PAH-H är 1 och vårt prov visade 11,8. Båda är tom en bit över riktvärden för MKM.

Har ni någon tanke på att försöka dra er ur affären?

Låter som att det här är rejält minerat för problem i framtiden som kan bli mycket kostsamt och kan kraftigt påverka värdet på fastigheten i framtiden.

Jag hade i alla fall inte vågat byggt med dessa förutsättningar i marken. Äger ni marken så äger ni även problemet om det skulle visa sig flera år senare att föroreningarna lakas ut i grundvatten, kan bli mycket komplicerade rättstvister i framtiden om vem som är ansvarig och vem ska ska stå för kostnaderna för ytterligare saneringar. Kommunen är inte mycket till hjälp i frågan om säg 10år…

Bara en sån enkel sak om ni behöver schakta och deponera jordmassor inför bygget och arbetet med tomten, visar det sig att dessa är förorenade så blir det väldigt dyrt att deponera om det klassas som farligt avfall.

 

[Talvan]

Kan inte mycket om tomter men gör man inte geoteknisk undersökning INNAN köp just för att se att marken är ok. Ung som en besiktning?

Du menar att man ska borra eller gräva på någon annans mark innan köp?

 

[Dublin]

Tack så mycket för ditt svar! Detaljplanen för bostäder vann laga kraft 2018. Det har fram till 1970 används som deponi för bygg- och schaktmassor, sedan fram till 2000 varit en idrottsplats för kommunens fotbollsförening. Efter det tills nu stått som ängsmark. En detaljplan borde väll finnas för när det gjordes till fotbollsplan också? Kan inte hitta det. Fick svar från kommun idag att marken nyligen har sanerats och att då det endast påträffats anledning att misstänka förorening vid 1 av 10 borrhål så bedömmer dom risken som låg för hälsa och tycker inte ytterligare åtgärder kräva i dagsläget.

Är det okej med punktvis förorenad mark på ett par meters djup i bostadsområden? Är det bara fara för hälsa om det är utbrett i marken? Kan inte släppa vetskapen av föroreningen även om de skulle visa sig bara vara just där. Ska begära ut allt underlag kommunen har och även på saneringen som vi inte fått någon information öht om.

Det är nog här du ska börja. Har kommunen slarvat så kan det ju vara så att det gjorts en sanering utifrån att det ska göras en fotbollsplan och inte utifrån att det ska byggas bostäder på platsen. Dessutom fanns det väl andra regler på 70-talet om det var då deponin avvecklades och gjordes om till fotbollsplan.