Lurad i bostadsaffär, lösning?

[Milliemay]

Vid köp av bostadsrätt marknadsförd som tre rum får jag i efterhand reda på att ingen ventilation finns i ena sovrummet.
Enligt boverket är det lag på ventilation för att få använda rummet som sovrum. En anmärkning finns i lägenhetens OVK protokoll men föreningen är stor och det räcker tydligen med 90% godkända lägenheter för att föreningen ska få godkänd OVK.
I överlåtelseavtalet står det sovrum och på planritningen står det sovrum, det står säng i rummet på bilden och under visning. I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars. Enligt Mäklarkundombudsmannen får inte viktig information som mäklaren kände till lämnas tätt inpå kontraktskrivning. Ingen information om saknad ventilation nämndes, inte heller anmärkningen i OVK protokollet. Jag vill registrera lägenheten som tre rum i lägenhetsregistret, vet någon vad som krävs förutom att rummet måste vara minst 7 kvm, ha dagsljus samt ventilation, eller var jag kan få reda på denna information?
Hur kan jag gå vidare med detta, jag har betalat för tre rum men det tredje får inte användas. Hade mäklaren skrivit två rum från början så hade antagligen inte buden legat på samma belopp som när den marknadsfördes som tre rum.

 

[Claes Sörmland]

Lägenhetsförteckningen, vad den ska innehålla för information och att den ska hållas aktuell regleras i 9 kap. 10 § bostadsrättslagen. Enligt lagtexten ska rumsantal och övriga utrymmen vara antecknade i lägenhetsförteckningen. Det åligger bostadsrättsföreningen enligt samma paragraf att om den underrättas att någon uppgift i förteckningen ändras, skall detta genast antecknas. D v s ändringen av rumsantalet ska vara antecknat i registret redan, annars bryter föreningen mot lagen.

Vad gäller OVK så är det ett missförstånd som sprids i branschen och av okunniga kommuner att en sådan kan ha status av "godkänd" eller "inte godkänd". Det finns inget lagstöd för detta. Det som ska förekomma är att kontrollanten ska påtala fel och brister i ventilationen och anteckna dem i protokollet. Kontrollanten ska också utfärda ett intyg som visar att besiktningen har gjorts, med datum för besiktningen, resultatet av kontrollen och datumet för nästa besiktning. Byggnadens ägare ska sätta upp intyget på väl synlig plats i byggnaden, t ex i porten. Bostadsrättsföreningen ska se till att fel och brister som upptäcks vid OVK åtgärdas omgående.

 

[Claes Sörmland]

Lösning då, föreningen ändrar i lägenhetsregistret till tre rum och föreningen låter installera ventilation i rummet, t ex genom att du genomför och bekostar åtgärden efter att ha fått styrelsens tillstånd. Säljaren chippar in och betalar någon del av denna kostnad som ni kommer överens om. Mäklaren får en anmälan på sig för att ha skött detta dåligt.

 

[Milliemay]

Tack för din hjälp, Claes!
Jag tror att enbart föreningen och lägenhetsinnehavaren har tillgång till lägenhetsförteckningen.
Lägenhetsinnehavaren ger den eller en fullmakt till mäklaren vid försäljningen så mäklaren
marknadsför lägenheten korrekt om jag har förstått det rätt?
I lägenhetsförteckningen står 2 rum men på hemnet stod det 3 rum, får man göra så?
De bud som lagts var på 3 fungerande rum.
Ingen har nämnt att ventilation saknas i rummet så det får inte användas som sovrum enligt boverkets lagstadgade regler.
Verkar som fler kriterier behöver uppfyllas för att få registrera lägenheten som 3 rum.
Installering av ventilation kommer att göra lägenheten fulare och även bullrigare. Jag sökte en lägenhet där ingenting behövde åtgärdas... Claes är du jurist?

 

[Claes Sörmland]

Jag tror att enbart föreningen och lägenhetsinnehavaren har tillgång till lägenhetsförteckningen.
Lägenhetsinnehavaren ger den eller en fullmakt till mäklaren vid försäljningen så mäklaren
marknadsför lägenheten korrekt om jag har förstått det rätt?

Det är helt korrekt. Jag har suttit på andra sidan, d v s, i föreningen och det går exakt till som du beskriver. Mäklaren får fullmakt av bostadsrättshavaren att begära utdrag kring lägenheten och föreningen skickar ut ett sådant.

I lägenhetsförteckningen står 2 rum men på hemnet stod det 3 rum, får man göra så?

Det finns nog rätt stor frihet här hur man annonserar en lägenhet. Det är väldigt vanligt i alla fall i Stockholm att lägenheter har ändrats rumsantal, t ex genom att köket har flyttats till hallen eller vardagsrummet så att ännu ett rum har erhållits i det gamla köket. Föreningen ska enligt bostadrättslagen ändra så att det står det antecknas det korrekta antalet rum i lägenhetsförteckningen. Men osäkra och okunniga styrelser ser väl inte alltid till att det genomförs.

De bud som lagts var på 3 fungerande rum.

Säljaren och mäklaren kommer gissningsvis att hävda att du köpte lägenheten som den var, det är standard att det står i köpekontraktet att man överlåter den i befintligt skick. Och du har med all sannolikhet i samma avtal intygat att du har undersökt lägenheten, det är också en standardformulering. Och vad ligger det för dokument i prospektet som du fick av mäklaren vid visningen, det är inte så att det finns ett utdrag ur lägenhetsförteckningen där? Mäklare brukar vara så fiffiga att de slänger med sådana där papper som papper 21 i prospektet. Man missar dem lätt som köpare om man inte sätter sig ned en timme och går igenom det.

Ingen har nämnt att ventilation saknas i rummet så det får inte användas som sovrum enligt boverkets lagstadgade regler.

Rummet får användas, det finns inget som hindrar dig att använda det. Men i teorin skulle kommunens miljönämnd förelägga dig att inte använda det. Men det kräver ett myndighetsbeslut. Föreningens styrelse kan inte hindra dig från att använda rummet - de saknar befogenhet. Men det kan bli gnissel med styrelsen om de och du inte är lösningsorienterade.

Verkar som fler kriterier behöver uppfyllas för att få registrera lägenheten som 3 rum.

Inga fler vad jag kan se, det ska redan nu antecknas i lägenhetsföreckningen. En skyldighet för föreningens styrelse har att ombesörja enligt bostadsrättslagen.

Installering av ventilation kommer att göra lägenheten fulare och även bullrigare. Jag sökte en lägenhet där ingenting behövde åtgärdas...

Det måste vara en besvikelse att få detta på halsen.

Claes är du jurist?

Jag är liksom alla andra bara en skribent att diskutera med på ett anonymt forum. Det är vad vi kan erbjuda här, ett bollplank, olika perspektivm kunskap och vägar framåt. Vill du processa så behöver du sannolikt köpa en tjänst av en yrkesverksam person för att nå framgång. Tyvärr ligger det ju i deras intresse att du just tvistar och processar så att de kan fakturera dig, d v s de är inte alltid vad man behöver i dessa situationer om man bryr sig om sin tid och sina pengar.

 

[Macabeus]

Det är uppgiften i lägenhetsregistret som ska gälla. Mäklaren får inte annonsera det som en trerummare om den står registrerad som en tvårummare i lägenhetsregistret, då har hen marknadsfört den fel.

Har man gjort om en tvårummare till en trerummare så får den ändå inte annonseras som detta men man kan skriva att det är en tvårummare som numera kan disponeras som en trerummare. Då blir det inte vilseledande marknadsföring.

I detta fall så har de marknadsfört den på felaktigt vis.

 

[olotor]

Har du inte varit i lägenheten innan köpet? Om du varit där så såg du väl hur många rum det var?

 

[Claes Sörmland]

Det är uppgiften i lägenhetsregistret som ska gälla. Mäklaren får inte annonsera det som en trerummare om den står registrerad som en tvårummare i lägenhetsregistret, då har hen marknadsfört den fel.

Har man gjort om en tvårummare till en trerummare så får den ändå inte annonseras som detta men man kan skriva att det är en tvårummare som numera kan disponeras som en trerummare. Då blir det inte vilseledande marknadsföring.

I detta fall så har de marknadsfört den på felaktigt vis.

Det som du skriver stämmer inte med lagregleringen i bostadsrättslagen. Där anges att det är lägenhetsförteckningen som ska beskriva den verkliga lägenheten med anteckning så fort styrelsen får kännedom om en förändring. Det är inte den verkliga lägenheten som ska anpassas till att följa uppgifterna i en icke uppdaterad och felaktig lägenhetsförteckning.

 

[Macabeus]

Fast som jag förstår det i det
här fallet så får föreningen reda på denna information vid överlåtelsen.

Bara för att den är annonserad som en trerummare så betyder ju inte det att föreningen ser det som en trerummare och behöver ändra det i lägenhetsregistret.

 

[Kosyer]

Har varit med om exakt samma. Köpte en trea som var ombyggd tvåa utan ventilation i det tredje rummet. OVK gjordes när de precis hade gått tre år och detta uppdagades. Tog dit en ventilationsgubbe som bad mig ta ner väggen till det tredje rummet då detta skulle räcka för ventilationen. Sagt och gjort så gjordes detta och den såldes istället för en 2.5a. Är fortfarande glad att jag gjorde en vinst på 400 tusen efter tre år i den lägenheten.

Kom ju kanske inte med någon lösning på just ditt problem.. däremot kanske lite hopp om att göra vinst trots detta.

 

[Claes Sörmland]

Fast som jag förstår det i det
här fallet så får föreningen reda på denna information vid överlåtelsen.

Bara för att den är annonserad som en trerummare så betyder ju inte det att föreningen ser det som en trerummare och behöver ändra det i lägenhetsregistret.

Föreningen har vad jag känner till inget lagstöd att alls "se" en lägenhet på ett visst sätt.

Det finns en skyldighet i bostadrättslagen att föra en lägenhetsförteckning som beskriver verkliga förhållanden kring uppgifterna kring lägenheterna när man får kännedom om dem, t ex avseende antalet rum. Om nu föreningen inte känt till att lägenheten har tre och inte två rum och fick kännedom om detta vid försäljningen åligger det således föreningen att då anteckna detta i lägenhetsförteckningen.

TS problem är inte lägenhetsförteckningen, det är ett sidospår. TS problem är att behöva pula med ventilation och elände när något annat önskades med köpet.

 

[Macabeus]

Föreningen har vad jag känner till inget lagstöd att alls "se" en lägenhet på ett visst sätt.

Det finns en skyldighet i bostadrättslagen att föra en lägenhetsförteckning som beskriver verkliga förhållanden kring uppgifterna kring lägenheterna när man får kännedom om dem, t ex avseende antalet rum. Om nu föreningen inte känt till att lägenheten har tre och inte två rum och fick kännedom om detta vid försäljningen åligger det således föreningen att då anteckna detta i lägenhetsförteckningen.

Jo, men då skulle det ju rent krasst kunna vara så att bostadsrättsinnehavaren har byggt om en ”ursprunglig” tvårummare till en fyrarummare men där rummen kanske i verkligheten inte har dagsljus eller inte är 7 kvm stora och saknar ventilation. Då måste alltså föreningen enligt ditt resonemang ändå registrera den i lägenhetsregistret som en fyrarummare bara för att bostadsrättsinnehavaren säger att den är det numera, föreningen ska alltså inte ha någon möjlighet att kontrollera detta?

Det låter märkligt i mina öron iaf.

 

[Claes Sörmland]

Jo, men då skulle det ju rent krasst kunna vara så att bostadsrättsinnehavaren har byggt om en ”ursprunglig” tvårummare till en fyrarummare men där rummen kanske i verkligheten inte har dagsljus eller inte är 7 kvm stora och saknar ventilation. Då måste alltså föreningen enligt ditt resonemang ändå registrera den i lägenhetsregistret som en fyrarummare bara för att bostadsrättsinnehavaren säger att den är det numera, föreningen ska alltså inte ha någon möjlighet att kontrollera detta?

Det låter märkligt i mina öron iaf.

Alltså, föreningen ska inte föra in felaktiga uppgifter i lägenhetsförteckningen. D v s vad som sägs är mindre viktigt än hur det faktiskt är. I TS fall är det tydligen tre rum. Och det finns ett jobbigt ventilationsproblem att hantera för TS och föreningen.

 

[Macabeus]

Alltså, föreningen ska inte föra in felaktiga uppgifter i lägenhetsförteckningen. D v s vad som sägs är mindre viktigt än hur det faktiskt är. I TS fall är det tydligen tre rum. Och det finns ett jobbigt ventilationsproblem att hantera för TS och föreningen.

Men hur ska de kunna kontrollera detta då, hur det faktiskt är?

 

[Claes Sörmland]

Men hur ska de kunna kontrollera detta då, hur det faktiskt är?

Nu följer jag dig inte.

Utgångspunkten är att man kommunicerar i en bostadsrättsförening och lämnar riktiga uppgifter till varandra. Föreningen eller dess företrädare t ex förvaltare har annars alla lagliga möjligheter att göra tillsyn i lägenheten om de har skäl att tro att det inte är de uppgivna tre rummen i den. Men varför skulle de ifrågasätta det?