Hej,
Vi ska sälja vår villa och har anlitat en mäklare. Vi har dessutom utfört en sk överlåtelsebesiktning som kommer att ligga till grund för dolda fel försäkring.
I försäkringens villkor framkommer dock att el och vvs inte omfattas av försäkringen.

Frågan är nu om eventuella fel i el-systemet (el-dragningar etc) generellt kan komma att betraktas som dolda fel? Dessa går ju att till största delen kontrollera om man anlitar en elektriker och då undrar jag om jag måste göra det innan försäljningen (för att vara på den säkra sidan) eller om el-kontrollen betraktas ingå i köparens generella undersökningsplikt?

Tack på förhand.

Hej

Det går inte att ge något generellt svar på er fråga. Det kan dock anföras att felaktigt utförda el-dragningar kan utgöra ett dolt fel som ni som säljare ansvarar för.

Om det visar sig att en byggnad på en fastighet har felaktigt utförda el-dragningar anses som regel fastigheten ha avvikit från vad köparen med fog har kunnat förutsätta vid köpet. Eller omvänt; en köpare har ofta fog för att utgå ifrån att el-dragningarna är utförda på ett korrekt sätt.

Frågan om köparen kan åberopa felet mot säljaren är avhängig frågan om felet har varit dolt eller ej. Har felet inte varit dolt föreligger överhuvudtaget inte något fel i rättslig mening. Har felet varit dolt kan Ni som säljare bli ansvariga för felet. Det är omfattningen av köparens undersökningsplikt som utgör utgångspunkt för bedömningen av säljarens felansvar.

En avgörande fråga blir därför hur omfattande undersökningsplikten är. Som regel har man att utgå ifrån vad en normalt bevandrad och erfaren köpare bör upptäcka eller förstå, d.v.s. ”måttstocken” är en lekman. Hade en sådan köpare inte bort upptäcka felet är det dolt och – omvänt – hade han det är det inte dolt. Det kan emellertid ha framkommit saker vid köparens och säljarens diskussioner eller köparens iakttagelser av fastigheten som gör att köparens undersökningsplikt ökar, exempelvis att säljarna uppger att de har haft problem med elen på visst sätt eller att köparen vid visningen noterar att belysningen ”flimrar” eller inte fungerar korrekt. Då är undersökningsplikten mer vidgående och omfattar mer svårupptäckbara fel. Under sådana omständigheter blir det svårare för en köpare att visa att felet har varit dolt. På motsvarande sätt kan det ha framkommit uppgifter som reducerar köparens undersökningsplikt. Under sådana omständigheter blir det lättare för en köpare att visa att felet har varit dolt.

Det är köparen som ska visa att det finns ett fel och att detta har varit dolt. El-installationer ingår i köparens undersökningsplikt. Avgörande i förevarande fall är om en normalt bevandrad och erfaren köpare hade kunna upptäcka något fel med fastighetens el.

Med vänlig hälsning

Stefan Häge
Advokat