Hej. Har en sommarstuga på en arrendetomt sedan 50 talet, marken har nu bytt ägare, hade ett arrendekontrakt på 50 år som brann upp i en villabrand nu vill ägaren att jag skall friköpa tomten vad kan jag göra. Kan han tvinga mig till det eller kan han säga upp mig. Förra markägaren är död.

Hej

Det framgår inte uttryckligen vad för slags arrendeavtal det rör sig om i förevarande fall. Eftersom det är mest troligt utgår jag ifrån att det rör sig om ett bostadsarrendeavtal. Ett sådant avtal ska för att vara gällande upprättas skriftligen. Att avtalet har gått förlorat i en brand innebär inte per automatik att arrendet inte längre gäller. En annan sak är att det i bevishänseende kan vara besvärande för dig att du inte längre har tillgång till avtalet.

Oavsett arrendeform kan jordägaren inte tvinga dig att friköpa fastigheten.

Det är viktigt att du som arrendator tar reda på om din nyttjanderätt (arrendeavtalet) gäller mot den ny ägaren av fastigheten. Det finns i förevarande fall för lite information för att uttala sig i den frågan. Som huvudregel gäller att en nyttjanderättshavares rättigheter består mot en ny ägare efter en frivillig överlåtelse av fastigheten.

Frågan är om jordägaren i förevarande fall har rätt att säga upp arrendeavtalet.

Om parterna inte med arrendenämndens godkännande har avtalat om något annat åtnjuter du som bostadsarrendator ett s.k. direkt besittningsskydd. Detta innebär i huvudsak att jordägaren inte kan säga upp arrendeavtalet såtillvida det inte föreligger någon besittningsbrytande grund. Föreligger en sådan grund kan jordägaren således säga upp avtalet. Exempel på besittningsbrytande grunder är att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn har gjort sig skyldig till (icke bagatellartat) kontraktsbrott, att byggnaden på arrendestället har uppförts utan bygglov eller i strid med detaljplan, att jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen och jordägarens intresse därvid påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende eller att jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet. En sådan ”befogad anledning” att upplösa arrendeförhållandet kan föreligga om jordägaren förgäves har försökt erbjuda arrendatorn att köpa stället på rimliga villkor och därför istället vill sälja detta på annat håll.

Huruvida någon besittningsbrytande grund föreligger i förevarande fall kan jag inte uttala mig om.

Med vänlig hälsning

Stefan Häge
Advokat