Besittningsrätt i privat villa

Hej!
Min son har fått ärva ett hus som dessvärre har en hyresgäst. Hur stark är hyresgästens besittningsrätt då bostaden har bytt ägare och det inte finns något kontrakt med den nya ägaren? Det finns ett muntligt hyresavtal med den numera avlidna gamla ägaren.
Mvh T Bergström

Generellt sett kan sägas att besittningsskyddet är mycket starkt inom svensk rätt och de besittningsbrytande undantagen är relativt få. Utgångspunkten är att besittningsskyddet gäller även i förhållande till en ny ägare av fastigheten. Det faktum att det inte föreligger något skriftligt avtal mellan parterna gör inte att avtal inte anses föreligga – det blir bara svårare att bevisa dess innehåll. Muntliga avtal gäller som bekant likväl som skriftliga, varför ett giltigt hyresavtal i och för sig bör anses vara för handen i nu aktuell situation.

Ett undantag från besittningsskyddet gäller emellertid om det aktuella hyresobjektet utgör en del av upplåtarens egen bostad, tex om hyresgästen enbart hyr ett rum i ett hus. I så fall har hyresgästen inget besittningsskydd alls. Om hyreslägenheten däremot utgörs av en självständig lägenhet, med egen ingång och så vidare är huvudregeln istället att hyresgästen har besittningsskydd till lägenheten. I så fall måste speciella omständigheter föreligga för att hyresvärden skall äga rätt att säga upp hyresgästen för avflyttning, tex att huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan olägenhet för ombyggnationen. I så fall ska dock, om möjligt, hyresgästen erbjudas att efter ombyggnationen hyra en likvärdig lägenhet i huset. Utifrån vad som framgår av ditt brev är det inte möjligt att avgöra om någon annan besittningsbrytande grund föreligger. Om så inte är fallet är det vanliga att hyresvärden erbjuder hyresgästen att köpa ut denne ur hyresförhållandet.

Mvh,
Stefan Häge
Advokat