Vem vänder jag mig till för att avhjälpa felet?

Sommaren 2007 så köpte vi en bostadsrätt vilken vi flyttade in i under augusti 2007. Duschrum och toalett hade renoverats i början av 2003 och såg jättefräscha ut vid kontraktsskrivandet. Varken säljarna eller mäklarna meddelade om några konstigheter. Vid inflytt så hade vi en vattenskada som berodde på en toalett som rann vatten (detta berodde på en plastflottör som spruckit), denna skada blev åtgärdad efter inblandning av säljare och försäkringsbolag.

Senare under sommaren 2009 så upptäckte vi att fogen på kakelmosaiken runt golvbrunnen på duschrummets golv började luckras upp, lite senare så lossnade en mosaikplatta. Här blev vi lite oroliga och kontaktade en vän som är plattsättare. Han sa att han trodde att det antingen var en fuktskada eller att underlaget var dåligt. Då duschrummet ligger i anslutning till toaletten som hade en vattenskada så blev vi extra oroliga att det kunde ha spridits fukt hit. Vid detta tillfälle ringde vi försäkringsbolaget och de sa att de inte kunde ersätta oss ifall det inte var en vattenskada så de skulle skicka ut ett företag som kunde mäta fukten. När företaget (Ocab) gjort sina mätningar konstaterades det att det inte fanns något som tydde på fuktskada och ärendet lades ned. Här så hade kanske 4-5 små klinkerplattor lossnat.

Någon gång under sommar/förhösten 2009 så kontaktade vi säljarna för att få kvittona på arbetet som hade utförts med förklaring på det inträffade. Vi fick dessa och började fundera på ifall man skulle kunna lägga dit nya mosaikplattor och foga om. Under januari/februari 2010 så förvärrades detta och mer och mer plattor lossnade och man kunde börja skönja tätskitet under kakelfixen. Vid detta tillfälle kontaktade jag hantverkaren som utfört jobbet och han sa att han skulle kunna komma och kika på det och att jag skulle återkomma om en tid som passade samma dag. Jag ringde honom och fick inget svar samma dag, jag försökte även de två nästkommande dagarna utan svar. Vid samtliga tillfällen lämnade jag meddelande på telefonsvararen och han återkom aldrig. Den 15/2 (fyra dagar efter det senaste försöket att nå honom) så skickade jag ett brev enligt en mall på er hemsida till honom. Det ska nämnas att hantverkaren var enskild firma vid arbetets utförande och är nu ett aktiebolag.

I början av mars ringde jag honom igen då han inte hört av sig enligt tidsfristen i mitt brev, då fick jag äntligen tag på honom och han var irriterad över mitt brev. Men vi pratade en stund och han skulle återkomma om en tid han kunde komma och titta på golvet. Några dagar efter det hade han fortfarande inte återkommit och jag ringde honom igen, då satt han i bilen och sa att han skulle ringa upp mig nästan direkt då han skulle kontrollera sin kalender om en tid. Dagen efter skickade jag ett SMS om att han lovat att återkomma men inte gjort det.

Efter detta så har jag inte fått tag i honom, jag har försökt med både telefon och SMS. Så jag kontaktade er via telefon och ni gav mig lite vägledning. Först så nämnde ni att säljaren var motparten då de ingått avtalet med hantverkaren och att de skulle rikta klagan mot honom. Det fanns möjlighet att jag kunde göra det med tillstånd av säljaren och ifall det inte skulle gå så fanns det möjlighet för mig inom 3 år efter tillträdesdatum av lägenheten att kunna begära rättning gentemot säljaren.

Så jag ringde upp säljarna och meddelade detta och de tyckte att det lät konstigt, allt med hantverkaren och även att jag skulle kunna begära någon rättning av dem då det är en bostadsrätt jag köpt. Men vi kom överens om att jag skulle kontakta en annan hantverkare vilken var den som de ringt och beställt hela entrepenaden av. Jag ringde dem och de var väldigt tillmötesgående och meddelade att denna plattsättare hade de tagit in då de inte lägger kakel själva och att denna i sin tur fakturerade säljaren själv. Han meddelande även att han tyckte att det var väldigt dålig "hantverkarstil" att inte hjälpa kunder som har problem. Jag skulle återkomma till honom ifall jag inte fick tag på kakel-hantverkaren. Jag försökte återigen utan resultat och ringde tillbaka till de som höll i entrepenaden. Han meddelade att det tyvärr inte fanns något att göra då fakturan inte kommit från dem.

Nu idag har jag ringt Byggkeramikrådet (där plattsättaren är medlem och är behörig plattsättare) och frågat om råd. De meddelade att han borde åtgärda felet enligt god sed och sa även att även om det inte är någon avtalad garanti (vilket det tyvärr inte står något om på fakturan) så gäller 2 års garanti och totalt 10 års ansvar.

Men nu står jag här och vet inte riktigt vart jag ska vända mig? Vi har nu under lång tid (1-2 månader) inte vågat duscha i vårt duschrum då vi är oroliga för vattenskada.

- Vem ska jag vända mig till för att få avhjälpning i felet då jag inte får tag på hantverkaren? Säljarna? Försäkringsbolag? ARN?

- Vad gäller egentligen i min rätt gentemot säljarna? Jag vet att det inte finns något som heter dolda fel i ett köp av en bostadsrätt, men ni nämnde något om 3 år över telefon. Jag har bara kunna läsa om 2 år, vad stämmer?

- Kan jag anlita en hantverkare för att få detta gjort, då det inte är hållbart att inte kunna duscha i sitt hem, och sedan rikta krav mot hantverkaren?

- Ska jag ta dit en besiktningsman? Vem ska bekosta den?

Köpare av bostadsrätt har möjlighet att ställa krav mot säljaren för fel som köparen inte borde ha upptäckt före köpet. Köparen måste reklamera felet till säljaren så snart felet upptäckts och inom två år från tillträdet. Säljaren kan då bli skyldig att avhjälpa felet eller sätta ned priset i efterhand.

Om du inte redan reklamerat felet mot säljarna, det vill säga meddelat dem att du håller dem ansvariga för detta, bör du göra det snarast. Du bör samtidigt fråga dem om de är intresserade att avhjälpa felet själva. Säljarna måste få skäligt rådrum för avhjälpande.

Felet du beskriver är ett ytligt fel som framträtt mycket kort tid efter kontraktsskrivande. Det kan därför vara så att felet är av den beskaffenheten att du inte skulle vinna framgång med krav mot säljarna i en domstolsprocess. För att undersöka om felet är sådant att det inte borde ha upptäckts före köpet – och för att leda detta i bevisning om så är fallet – bör du anlita en besiktningsman. Du får själv bekosta besiktningsmannen men kan kräva ersättning för denna kostnad från säljarna om felet visar sig vara ett sådant som faller under deras ansvar.

Säljarens försäkringsbolag kan i vissa fall ersätta avhjälpande av fel som inte borde ha upptäckt före köpet, men det beror på typen av fel och det ifrågavarande försäkringsbolagets villkor.

Hantverkaren har ansvar för kvaliteten i sitt arbete oavsett om felet borde ha upptäckts före köpet. Av ditt brev förstår jag det som att hantverkaren som utfört arbetet var en underentreprenör till den entreprenör säljarna anlitat och att säljarna alltså inte haft något avtalsförhållande med hantverkaren som utfört arbetet. Med säljarnas tillstånd (fördelaktigt ett skriftligt sådant) kan du därmed rikta anspråk direkt mot den entreprenör som säljaren anlitat. Börja med att skyndsamt reklamera felet mot denna. Entreprenören skall ges skäligt rådrum att avhjälpa felet. Om entreprenören inte avhjälper felet kan du därefter åtgärda felet med andra hantverkare, förutsatt att du först dokumenterat felet noggrant, och begära ersättning för detta.

För att räta ut avtalsförhållandena och därmed närmare klargöra vem du kan rikta anspråk mot samt hur du skall gå tillväga råder jag dig att kontakta en jurist.

En anmälan till ARN leder inte till några bindande beslut, till skillnad från en ansökan om stämning vid tingsrätten som kan leda till en exigibel dom. ARN kan bara ge rekommendationer (som emellertid de flesta väljer att följa).

Jag vill avslutningsvis tillägga att det i hemförsäkringen vanligtvis ingår rättsskydd. För att rättsskyddet skall kunna tas i anspråk krävs att det föreligger tvist. Försäkringsbolaget ersätter vanligen endast kostnader som du haft efter att ansökan om rättskydd ingivits till försäkringsbolaget. Om rättsskydd beviljas får du hjälp att bära dina kostnader för advokat och nödvändiga besiktningar.

Mvh,
Filip Rydin
Advokat