Vad ska man tänka på?

Vi har köpt en tomt på ca 9000 kvm. Där ligger det ett gammalt hus och utterligare 3 rasfärdiga byggnader, typ en bondgård mitt i stan. Möte med kommunen visade att det inte finns något detaljplan till tomten(har aldrig funnits) Vårans tanke är att stycka det till 8 bitar, sälja som rensade och byggfärdiga tomtar eller bygga hus på alla delar.
Men jag börjar från början. Som jag har förstått det är det en fördel att inte ha detaljplan om man ska rensa marken, fälla träd och ta bort de gamla husen(utan själva villan,den ska vi renovera), man kan räkna bort kostnader för alla dem hundra avgifter och lov som behövs om det hade funnits detaljplan. Som jag har förstått behövs det heller inget bygglov för avstyckning. Bygglov kan man fixa sedan en och en till varje stycke.
Skriv gärna om ni tycker att jag missade något eller har missupfattat det hela. Tanke med det här är att få allting gjort så billigt som möjligt.

Ligger marken intill detaljplanerat område, en gammal landsortsby med en gammal områdesplan eller ute på rena vischan?
Jag har, i min kommuns byggnadsnämnd, varit med om att folk köpt en större markareal men som fått nej när de sökt förhandsbesked på tänkta bygglov på avstyckningar därför att det plötsligt blir för tät bebyggelse och som då kräver detaljplan.
Det är då i all fall billigare att först söka förhandsbesked på de tänkta byggnaderna innan man investerar i en lantmäteriförrättning med allt vad det innebär, i alla fall om man kalkylerar med att sälja tomterna utan att behöva bekosta en detaljplan också. Kommunen kanske tycker det är OK att bygga 6 stycken hus med tomter väl överstigande 1000 kvm än 8 st som blir mer "ihopgyttrade"

Den ligger i stan i område med nybyggda villor och radhus, dock finns det gått om grönt i området. Till och med Älvsbyhus håller på med liknande byggprojekt i närheten. Tidigare ägaren till vårans mark har styckat av sitt mark redan tidigare och sålt till kommunen, kvar stannade bara de 9000 kvm. Vad jag kan tänka mig blir kommunen till och med glad om man bygger där och det börjar likna det övriga området. Det finns till och med ladugård på marken för plats till 8 kor. För varje gårdens storleken blir det ju ca 900 kvm var, känns helt rimligt gämfört med standarden här.
Frågan är får man fälla träd, riva husen och jämna och förbereda marken utan alla av dem hundra låv, om man inte har detaljplan. Styckningen kommer sen och efter den är avklarad kan man kanske tänka på att fixa detaljplan för tomterna. Tror de inte låter börja bygga villor innan man fixat den. Rätta mig gärna om något känns fel, för jag fortvarande bara lär mig vad som gäller, all information är väldigt värdeful och kan hjälpa oss att inte göra stora kostsamma mistag.

Utan detaljplan lär du bara få bygglov för att fortsätta använda marken till bostadsändamål som hittills. Du får alltså bygga ut befintlig bostad, bygga om eller riva den och ersätta dem med nytt hus. Utan avstyckning får du troligen bygglov för en extra villa. Om fastigheten redan är ansluten till kommunalt avlopp (eller om det är möjligt att ordna) lär det bli ännu smidigare. För att rusta upp husen till ursprungligt skick behöver du inte ens bygglov.

MEN: För att medge avstyckning (nybildning fastigheter) kommer lantmäteriet att kräva att byggnadsnämnden beviljar positivt förhandsbesked; alltså klartecken att marken bebyggs med flera bostäder än hittills. Men - alldeles som du själv gissar - det kommer med största sannolikhet byggnadsnämnden inte alls gå med på. Inte utan detaljplaneläggning.

Det första du bör göra är att kolla kommunens översiktsplan (ÖP). Den är ett icke juridiskt bindande dokument som ska visa hur politikerna vill använda all mark i framtiden. Står ÖP inte i direkt strid med dina idéer har du redan vunnit din första poäng. Nästa steg blir att kolla kommunens infrastruktur. Räcker VA-verkets kapacitet för fler bostäder? Skolor och dagis? Du ska också checka om marken hyser några kända fornfynd eller om fastigheten belastas av servitut för ledningar och annat.

Och - kanske viktigast av allt - hör med ett par lokala mäklare vilka priser marknaden betalar för byggklara villatomter i området. Att exploatera kostar ganska stora pengar. Detaljplaneprocessen kräver lång tid, och är dyr bara den. I många fall överskrider kostnaderna marknadsvärdet.