Huspriser upp eller ner? (Snillen spekulerar!)
Det råder ju en minst sagt svårbedömd ekonomisk situation just nu, med finanskris i USA, stundande lågkonjunktur hemma, stora prisökningar på bostäder senaste åren, förändringar i fastighetsskatt/reavinstskatt, höga inflationsförväntningar, osäkerhet kring Riksbankens ränteändringar osv.
Så nu är det fritt fram! Tror du på stigande eller sjunkande priser och varför?
/Pontus
Så nu är det fritt fram! Tror du på stigande eller sjunkande priser och varför?
/Pontus
Jag tror på stigande priser på lång sikt, men det kan vara en väldigt svängig resa på väg dit.
Sveriges befolkning ökar ganska ordentligt, fler äldre är friskare och har råd att bo i eget hus och därtill är det rätt så viktigt med ett eget boende säger olika livsstilsundersökningar. Samtidigt är det dyrt att bygga nytt, och det byggs inte lika mycket som det skulle behövas i vissa attraktiva områden.
Men, jag tror inte man skall tro på att bostadspriserna förmår öka väldigt mycket mer än vad ekonomin i stort ökar. Den utveckling som varit de senaste åren i storstadsområdena är horribel, och är ingenting man skall kalkylera med när man köper bostad.
Lokala avvikelser kan också förekomma, till följd av företagsetableringar och nedläggningar. 1000 jobb i normalstor svensk stad betyder väldigt mycket för bostadsmarknaden där.
Dålig konjunktur, förändringar i fastighetsbeskattningen, valutakaos, finansoro etc kan också trycka ned priserna, men efter några år kommer priser, om jag har rätt, att ha återtagit ett sådant fall.
Köper man klokt, en bostad som inte är alltför lyxig, som har en allround planlösning med ett vettigt läge och skick, och därtill har råd att lägga 15% själv så man slipper topplånen, så är jag övertygad om att det är en bra affär man gör.
Sveriges befolkning ökar ganska ordentligt, fler äldre är friskare och har råd att bo i eget hus och därtill är det rätt så viktigt med ett eget boende säger olika livsstilsundersökningar. Samtidigt är det dyrt att bygga nytt, och det byggs inte lika mycket som det skulle behövas i vissa attraktiva områden.
Men, jag tror inte man skall tro på att bostadspriserna förmår öka väldigt mycket mer än vad ekonomin i stort ökar. Den utveckling som varit de senaste åren i storstadsområdena är horribel, och är ingenting man skall kalkylera med när man köper bostad.
Lokala avvikelser kan också förekomma, till följd av företagsetableringar och nedläggningar. 1000 jobb i normalstor svensk stad betyder väldigt mycket för bostadsmarknaden där.
Dålig konjunktur, förändringar i fastighetsbeskattningen, valutakaos, finansoro etc kan också trycka ned priserna, men efter några år kommer priser, om jag har rätt, att ha återtagit ett sådant fall.
Köper man klokt, en bostad som inte är alltför lyxig, som har en allround planlösning med ett vettigt läge och skick, och därtill har råd att lägga 15% själv så man slipper topplånen, så är jag övertygad om att det är en bra affär man gör.
Instämmer med föregående talare. Tror att just nu är marknaden lite mättad efter de senaste årens kraftiga uppgång. Eftersom konjunkturen fortfarande är bra men räntorna är högre idag än för bara nåt år sedan tror jag att det dröjer några år innan huspriserna får en skjuts uppåt igen.
Nästan allt går ju i cykler och det gäller även huspriser (tror jag i allafall) och nu är det lite stiltje tills nästa rusch kommer.
Det som jag tror påverkar folk rätt mycket är det här med fastighetsskatten, f´låt den kommunala avgiften...., och om den kommer att bestå eller ersättas av något annat eller bara ändras. Riktigt trist att det inte blev en bred politisk uppgörelse kring den här skatten så att folk kunde planera sin ekonomi.....Tror att det här kan göra att det finns en osäkerhet vid ev. husköp i mkt attraktiva områden. Det här ju ändå viss skillnad på en fastighetsskatt på kanske 40 000kr/år och en idag kommunal avgift på endast 6000 kr/år.
Nästan allt går ju i cykler och det gäller även huspriser (tror jag i allafall) och nu är det lite stiltje tills nästa rusch kommer.
Det som jag tror påverkar folk rätt mycket är det här med fastighetsskatten, f´låt den kommunala avgiften...., och om den kommer att bestå eller ersättas av något annat eller bara ändras. Riktigt trist att det inte blev en bred politisk uppgörelse kring den här skatten så att folk kunde planera sin ekonomi.....Tror att det här kan göra att det finns en osäkerhet vid ev. husköp i mkt attraktiva områden. Det här ju ändå viss skillnad på en fastighetsskatt på kanske 40 000kr/år och en idag kommunal avgift på endast 6000 kr/år.
Swetrot , har du flunsan eller??? Skojar bara! ;-) , du brukar bara vara så försiktig...
Jag tror priserna ligger still ett tag och sedan följer med ekonomin i övrigt. Relationen lön huspriser har väl nått en nivå som gör att det ej är troligt med samma prisökningstakt på ett tag.
Jag tror priserna ligger still ett tag och sedan följer med ekonomin i övrigt. Relationen lön huspriser har väl nått en nivå som gör att det ej är troligt med samma prisökningstakt på ett tag.
Jo, jag håller på att tillfriskna från den nu...bumpaberra skrev:
Och jag tycker jag håller en försiktig linje. Köp inte hus på spekulation, se till att lägga en kontantinsats så att du slipper topplånen, och ha lite insikt i att i en eventuell lågkonjunktur är det inte handgjorda badkar i svart italiensk marmor som folk betalar dyrt för.
Och jag har hela tiden varit övertygad om att om man tror att man skall vänta in ett bättre läge att köpa hus, så riskerar man bara att få betala lite till.
Precis!
Det är lätt att man sitter fast i sin lilla hyresrätt (med småbarn osv) medan man väntar på en prisnedgång som aldrig kommer... Och istället får man betala mera när man inte står ut längre...
En del tror på en prisnedgång på kort sikt, under de närmaste åren, och menar att man om man kan ska vänta in denna. Men man blir lätt lite luttrad när man hört samma sak gång på gång och priserna istället har fortsatt uppåt.
Samtidigt måste det ju finnas en gräns för prisuppgången. Vi lägger mer och mer av vår inkomst på boendet, men till slut måste det ju ta stopp, och prisökningar utöver detta riskerar ju att utveckla en bubbla. Risken med bubblor är ju att de spricker, vilket en del befarar t ex i Stockholm. Samtidigt finns det gott om 40-talister som sitter på villor som gott upp en hel del i pris och önskar en centralt belägen lägenhet på ålderns höst. Och det ser ju inte ut som att inflyttningen till Stockholm kommer att minska. Samma sak med Öresundsregionen, Göteborg och andra attraktiva tillväxande städer och områden.
/Pontus
Det är lätt att man sitter fast i sin lilla hyresrätt (med småbarn osv) medan man väntar på en prisnedgång som aldrig kommer... Och istället får man betala mera när man inte står ut längre...
En del tror på en prisnedgång på kort sikt, under de närmaste åren, och menar att man om man kan ska vänta in denna. Men man blir lätt lite luttrad när man hört samma sak gång på gång och priserna istället har fortsatt uppåt.
Samtidigt måste det ju finnas en gräns för prisuppgången. Vi lägger mer och mer av vår inkomst på boendet, men till slut måste det ju ta stopp, och prisökningar utöver detta riskerar ju att utveckla en bubbla. Risken med bubblor är ju att de spricker, vilket en del befarar t ex i Stockholm. Samtidigt finns det gott om 40-talister som sitter på villor som gott upp en hel del i pris och önskar en centralt belägen lägenhet på ålderns höst. Och det ser ju inte ut som att inflyttningen till Stockholm kommer att minska. Samma sak med Öresundsregionen, Göteborg och andra attraktiva tillväxande städer och områden.
/Pontus
På lång sikt går priserna upp med största sannolikhet. Som Mark Twain sa: "Köp mark för det tillverkas inte längre".
På kort sikt finns det många faktorer som påverkar och som hjälper till att bilda bubblor som sedan spricker.
Eftersom det säljs förhållandevis få hus jämfört med andra "varor" är de svåra att prissätta. Jämför med aktier som omsätts i miljoner antal varje dag och väldigt många är med och räknar och värderar. Det gör att priset på en mycket omsatt aktie är närmare det pris som de flesta tycker den faktiskt är "värd". På hus är det annorlunda. Inget hus är det andra likt så det finns inte så mycket att jämföra men vilket gör det ganska svårt att värdera ett hus. Spekulanterna som är med och bjuder är också ganska få (jämfört med t.ex. hur många som köper Ericssonaktier) vilket gör att priset kan bli helt annorlunda om visningen sker under en långhelg när många är bortresta eller under en vanlig dag när många spekulanter är närvarande och är med och bjuder.
Priserna påverkas också av att folk räknar på väldigt olika sätt när de värderar ett hus. En del är risktagare och anser att de kan bjuda mer än vad de egentligen tycker att det är värt för att de är säkra på att huspriserna alltid kommer att stiga så risken att de förlorar på affären är minimal. De lägger därmed ett bud på vad de tror att huset kommer vara värt i någon obestämd framtid. Andra känner att de är tvingade att hänga med även om de inte är lika optimistiska om framtiden för att "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det."
Man värderar också olika saker i huset olika. Vissa tycker t.ex. att det är värt att betala 300 000kr extra för att det är bergvärme i huset trots att bergvärmeinstallationen endast kostade 200 000kr att installera. Men, eftersom det finns någon som vill betala 100 000 extra så måste de andra hänga med, även om de inte håller med om sättet att räkna då "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det."
Sen finns det dem som inte tittar på priset alls i fråga om värde utan bara frågar sin bank hur mycket det kommer att kosta dem per månad att låna den summan som behövs, och om den månadskostnaden ligger inom deras smärtgräns så köper de huset utan att fundera så mycket på om huset är *värt* det priset eller ej. Andra anser inte att månadskostnaden ska få styra eftersom räntor går upp och ner och ränteavdrag och skatter förändras utan vill betala det pris som huset faktiskt är *värt*. Men,"Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det." så det är bara att hänga med.
Sen finns det dem som är helt okunniga om hus och som inte vet vad det kostar att renovera ett badrum eller ett kök eller vet hur dyrt det kan bli om det finns fuktproblem i huset och som därför inte minskar sitt maxbud trots att köket eller badrummet är 25 år gamla. Andra är mer kunninga och vill betala ganska mycket mindre för ett hus med 25 år gammalt kök jämfört med om köket hade varit 5 år. Men återigen, "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det.".
Inte konstigt att det bildas bubblor.
På kort sikt finns det många faktorer som påverkar och som hjälper till att bilda bubblor som sedan spricker.
Eftersom det säljs förhållandevis få hus jämfört med andra "varor" är de svåra att prissätta. Jämför med aktier som omsätts i miljoner antal varje dag och väldigt många är med och räknar och värderar. Det gör att priset på en mycket omsatt aktie är närmare det pris som de flesta tycker den faktiskt är "värd". På hus är det annorlunda. Inget hus är det andra likt så det finns inte så mycket att jämföra men vilket gör det ganska svårt att värdera ett hus. Spekulanterna som är med och bjuder är också ganska få (jämfört med t.ex. hur många som köper Ericssonaktier) vilket gör att priset kan bli helt annorlunda om visningen sker under en långhelg när många är bortresta eller under en vanlig dag när många spekulanter är närvarande och är med och bjuder.
Priserna påverkas också av att folk räknar på väldigt olika sätt när de värderar ett hus. En del är risktagare och anser att de kan bjuda mer än vad de egentligen tycker att det är värt för att de är säkra på att huspriserna alltid kommer att stiga så risken att de förlorar på affären är minimal. De lägger därmed ett bud på vad de tror att huset kommer vara värt i någon obestämd framtid. Andra känner att de är tvingade att hänga med även om de inte är lika optimistiska om framtiden för att "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det."
Man värderar också olika saker i huset olika. Vissa tycker t.ex. att det är värt att betala 300 000kr extra för att det är bergvärme i huset trots att bergvärmeinstallationen endast kostade 200 000kr att installera. Men, eftersom det finns någon som vill betala 100 000 extra så måste de andra hänga med, även om de inte håller med om sättet att räkna då "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det."
Sen finns det dem som inte tittar på priset alls i fråga om värde utan bara frågar sin bank hur mycket det kommer att kosta dem per månad att låna den summan som behövs, och om den månadskostnaden ligger inom deras smärtgräns så köper de huset utan att fundera så mycket på om huset är *värt* det priset eller ej. Andra anser inte att månadskostnaden ska få styra eftersom räntor går upp och ner och ränteavdrag och skatter förändras utan vill betala det pris som huset faktiskt är *värt*. Men,"Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det." så det är bara att hänga med.
Sen finns det dem som är helt okunniga om hus och som inte vet vad det kostar att renovera ett badrum eller ett kök eller vet hur dyrt det kan bli om det finns fuktproblem i huset och som därför inte minskar sitt maxbud trots att köket eller badrummet är 25 år gamla. Andra är mer kunninga och vill betala ganska mycket mindre för ett hus med 25 år gammalt kök jämfört med om köket hade varit 5 år. Men återigen, "Ett hus är värt det någon är beredd att betala för det.".
Inte konstigt att det bildas bubblor.
Men det vi kallar en bubbla skulle lika gärna kunna kallas framtidens ekonomi. Det är ju inte säkert att "bubblan" spricker, utan den kan ju fortsätta växa länge till, om än i något långsammare takt. Om något drastiskt händer politiskt eller ekonomiskt som gör att många plötsligt inte har råd att betala sina räntekostnader spricker bubblan såklart, men det är det ju trots att få som vill (förutom hyreslägenhetsboende med husplaner!) och politikerna oavsett färg lär göra sitt yttersta för att undvika den situationen, eftersom en så stor del av befolkningen trots allt sitter med stora lån för sitt boende.
/Pontus
/Pontus
Priser på hus kommer att stiga, och det är på lång sikt,
för det är väl en förhoppningsvis en livslång investering?
Titta 40 år bak i tiden..
BR däremot är ju en annan sak, man köper o byter oftare kanske ..
Ingen vet vad som kommer hända i framtiden, manmåste våga för att vinna.
för det är väl en förhoppningsvis en livslång investering?
Titta 40 år bak i tiden..
BR däremot är ju en annan sak, man köper o byter oftare kanske ..
Ingen vet vad som kommer hända i framtiden, manmåste våga för att vinna.
Vi köpte ett radhus (gavel) i ett populärt område för en månad sen. Förra veckan såldes ett radhus i mitten av de tre längorna för 200kkr mer än vad vi köpte det för, och det var i BETYDLIGT sämre skick än vårat. Tillfällighet? Tror inte det är på väg nedåt iaf, kanske stannar det ett par år, men neråt kommer det nog inte gå.
Ärligt talat tror jag inte att framtiden är ett dugg mer svårbedömd än vanligt just nu. Framtiden är alltid osäker, och när man än placerar sig i historien så kan man peka ut en oändlig mängd risker och få det att låta som att just den tidpunkten var extra osäker. Jag tror att jag läste någonstans att om man frågar folk om huruvida framtiden är mer eller mindre svårbedömd än vanligt just nu, så svarar en stor majoritet alltid att den är mer svårbedömd än vanligt, antagligen för att det finns facit om hur det gick vid alla andra tidpunkter än den nuvarande.Pongu skrev:
Fundamentalt tror jag att förutsättningarna är goda för stigande huspriser på några års sikt, men på kort sikt styr faktorer som är väldigt svårbedömda, som börsens utveckling, vädret, vilka historier media väljer att hitta på och kalla nyheter, och så vidare.
Man kan konstatera att under fjärde kvartalet förra året så ökade svenskarnas lönesumma, efter preliminär inkomst-skatt, med 12% jämfört med samma kvartal året innan, beroende på stigande inkomster, kraftigt stigande sysselsättning och kraftigt fallande skatter. Denna ökningstakt kommer förstås inte fortsätta råda för alltid, men så länge regeringen sänker skatten vid varje årsskifte kommer nettolönesumman antagligen att utveckla sig ganska starkt, och om folk får mer i plånboken är det sannolikt att det påverkar den underliggande prisutvecklingen på småhusfastigheter, även om tillfälliga rörelser sker av andra skäl.
Det enda som kan skapa ett kaos är att räntorna går upp i skyhöga höjder. Visst, folk har lånat stora pengar och lägger stor del av sin inkomst på boendet men detta är ett medvetet val. Förhoppningsvis har dom flesta en viss säkerhetsmarginal. Så det enda som man ska vara rädd för som jag ser det, är om räntorna går upp i oanade höjder och man sitter på stora lån. Så länge räntorna ligger på ungefär samma nivåer som idag kommer huspriserna inte att falla. Prognosen är att räntorna kommer att ligga still om inte falla något, så i min värld finns inget ras. Däremot tror jag att marknaden har börjat justera sig, många lägenheter och hus har haft priser som inte riktigt motsvarat sitt läge och skick. Efterfrågan har varit enorm och även mindre eftertraktade fastigheter har sålts till höga priser. Det tror jag är mer sällsynt för tillfället.
Glöm inte arbetslöshet oxå, den blev oxå ganska stor, då när räntorna var kring 12 %
Du har säkert rätt!ordain skrev:
Sannolikt spelar det viss roll att jag följt fastighetsmarknaden extra intensivt de senaste tiden, inför vårt husköp.
Men jag tror ändå Riksbanken sitter i en ovanligt knivig situation just nu, med stigande underliggande inflation och tendenser till höga inflationsförväntningar, kontra kreditkris i USA, sannolikt sviktande konjunktur och sjunkande styrräntor i både USA och Europa. Men det har knappast några stora konsekvenser för priserna om reporäntan skulle gå upp ytterligare ett steg till 4,50%. Och förutom Riksbankens egna räntehöjningar är det ju olja, livsmedel och normal säsongsvariation som står för den senaste tidens inflationsökning. Effekten av dessa faktorer är sannolikt tillfällig och kan knappast påverkas av att Riksbanken höjer räntan, annat än väldigt indirekt, via t ex valutan.
/Pontus
När ett land i huvudsak skapar låglönejobb som ersättning till de av produktivitetsökningarna och outsourcingen förlorade höglönejobben minskar folkets förmåga att betala av sin skuld och därmed ökar bankernas risk att förlora krediter. Detta gäller framför allt USA, men även stora delar av (västra) Europa inkl Sverige. Alla dessa länder har ändå kunnat skjuta på nödvändig anpassning. därför att risken för förluster av krediter i banksystemet motverkats av finansiella innovationer och ännu mer utlåning. Det senare har gått lätt så länge aktiekurser och bostadspriser stigit och så länge räntorna hållits låga.
Räntorna har länge kunnat hållas låga tack vare att globaliseringen och IT-ledda produktivitetsvinster kunnat motverka de flaskhalsar som annars skulle uppstå som följd av den kraftiga kreditexpansionen. Istället blir flaskhalsen att värdet på aktier och bostäder stiger.
I takt med dessa stigande bostadspriser har banker kunnat lätta på lånekraven, man har tagit bort amorteringskrav och insatskrav. I USA har man bakat in dessa allt sämre krediter tillsammans med erforderlig mängd bra krediter, för att hela paketet skall få högsta kreditbetyg AAA. Dessa sk CDO såljdes och spreds i världen, vilket sedan legat till grund för att bankerna som sålde dem har kunnat ställa ut ännu mera lån. Således föder bubblan en ännu större bubbla i en sk feedbackloop.
Men i pyramidspelets botten sker detta: Den vanliga medelavlönade arbetaren eller tjänstemannen tar allt större och större lån, men får mindre och mindre i lön relativt kreditexpansionen, när hans lön sätts i förhållande till prisinflationen. Hans situastion försämras utan att han/hon inser detta. Allt medan aktieägare, kapitalister och rena spekulanter (och givetvis bankerna) sätter sin lön i förhållande till kreditexpansionen. Kapitalet har förskjutits i samhället och denna kapitalförskjutning avgör vad man konsumerar och var arbete kapas. Klyftorna i samhället växer snabbt.
Mer och mer av det arbete som utförs i USA är således riktad till att serva behoven hos kreditexpansionens vinnare samt lånefinansierad konsumtion av dess förlorare, dvs de som är sist in i pyramidspelet.
Detta sker samtidigt som nationen USA upprätthåller sin nuvarande levnadsstandard via krediter från andra länder (har gigantiska bytesbalansunderskott) och statsmakten har enorma inrikes budgetunderskott, underskott som man med alla medel kämpar för att de inte ska orsaka ett totalt sammnbrott i de ekonomiska systemen just nu. En balansekvation skulle kräva att dollarn kanske skrivs ner till nivån 1 EUR = 3 dollar, och dollarns roll som världsvaluta försvinner
Slutsats: Jag har ingen aning om hur detta slutar.
Optimisterna säger att allt kommer att gå bra. Man kommer att finna sätt att lösa alla dessa svårigheter. Någon/några kommer att åta sig rollen att finansiera den amerikanska överflödskonsumtionen för lånade pengar (av andra länder) för ytterligare decennier. Pessimisterna att världen går mot en finanskris, vars like vi aldrig upplevt sedan 1930.
Så den mest realistiska inställning jag anser man kan ha till detta, inkl husprisernas framtida utveckling, är: "Det ska bli spännande att se vad som händer"
Räntorna har länge kunnat hållas låga tack vare att globaliseringen och IT-ledda produktivitetsvinster kunnat motverka de flaskhalsar som annars skulle uppstå som följd av den kraftiga kreditexpansionen. Istället blir flaskhalsen att värdet på aktier och bostäder stiger.
I takt med dessa stigande bostadspriser har banker kunnat lätta på lånekraven, man har tagit bort amorteringskrav och insatskrav. I USA har man bakat in dessa allt sämre krediter tillsammans med erforderlig mängd bra krediter, för att hela paketet skall få högsta kreditbetyg AAA. Dessa sk CDO såljdes och spreds i världen, vilket sedan legat till grund för att bankerna som sålde dem har kunnat ställa ut ännu mera lån. Således föder bubblan en ännu större bubbla i en sk feedbackloop.
Men i pyramidspelets botten sker detta: Den vanliga medelavlönade arbetaren eller tjänstemannen tar allt större och större lån, men får mindre och mindre i lön relativt kreditexpansionen, när hans lön sätts i förhållande till prisinflationen. Hans situastion försämras utan att han/hon inser detta. Allt medan aktieägare, kapitalister och rena spekulanter (och givetvis bankerna) sätter sin lön i förhållande till kreditexpansionen. Kapitalet har förskjutits i samhället och denna kapitalförskjutning avgör vad man konsumerar och var arbete kapas. Klyftorna i samhället växer snabbt.
Mer och mer av det arbete som utförs i USA är således riktad till att serva behoven hos kreditexpansionens vinnare samt lånefinansierad konsumtion av dess förlorare, dvs de som är sist in i pyramidspelet.
Detta sker samtidigt som nationen USA upprätthåller sin nuvarande levnadsstandard via krediter från andra länder (har gigantiska bytesbalansunderskott) och statsmakten har enorma inrikes budgetunderskott, underskott som man med alla medel kämpar för att de inte ska orsaka ett totalt sammnbrott i de ekonomiska systemen just nu. En balansekvation skulle kräva att dollarn kanske skrivs ner till nivån 1 EUR = 3 dollar, och dollarns roll som världsvaluta försvinner
Slutsats: Jag har ingen aning om hur detta slutar.
Optimisterna säger att allt kommer att gå bra. Man kommer att finna sätt att lösa alla dessa svårigheter. Någon/några kommer att åta sig rollen att finansiera den amerikanska överflödskonsumtionen för lånade pengar (av andra länder) för ytterligare decennier. Pessimisterna att världen går mot en finanskris, vars like vi aldrig upplevt sedan 1930.
Så den mest realistiska inställning jag anser man kan ha till detta, inkl husprisernas framtida utveckling, är: "Det ska bli spännande att se vad som händer"
