Huspriser upp eller ner? (Snillen spekulerar!)

billy_baver skrev:

Fundamentala kapitalvärdet på en bostad kan man bestämma till vad samma bostad skulle kosta att hyra. Denna alternativkostnad kapitaliseras och jämkas enligt en vedertagen formel med och minus för fastighetsskatt, marginalskatt, ränta, avskrivning, underhåll, genomsnittlig risk och förväntad kapitalvinst.

Och hyran baseras på vad då? Vad det skulle kosta att köpa och äga motsvarande hus??

Luktar lite rundgång här.

billy_baver skrev:

mycke_nu >>> Hyran baseras ytterst på vad bostäder kostar att bygga och förvalta. Förändrade kostnader i nyproduktion får alltid fullt genomslag i samma takt som befintligt bestånd fasas ut.

Tillåter mej att tvivla lite då hyresvärden i en reglerad marknad alltid tillåts en viss vinst. Var finns incitamentet att producera till lägsta möjliga pris? Prissättningen blir snedvriden.

Jämför gärna med mjölksubventionerna. Tex.

mycke_nu skrev:

Tillåter mej att tvivla lite då hyresvärden i en reglerad marknad alltid tillåts en viss vinst. Var finns incitamentet att producera till lägsta möjliga pris? Prissättningen blir snedvriden.

Jämför gärna med mjölksubventionerna. Tex.

Jag tänkte också på det där med att vi i Sverige har en hyresreglering.
Men jag tror nog dom har tänkt på det, om man sätter någon som helst tillit till rapporten och dom bakom den.
Och dessutom är det troligen så att de hyror som egentligen skulle varit högre (som äldre lägenheter innerstan i storstäderna) kompenseras av de nybyggda lägenheter som, som sagt, ofta inte tillhör det lägre prisskiktet.

Dom skriver ju också i rapporten att hyran brukar regleras med ca 1% årligen - och det är det dom jämför med - vilket kanske kan vara rimligt (1% är ju givet att bostadeb blir äldre, lån amorteras av, infaltionen, viss mån tillgång/efterfrågan osv osv)?

/K

I tisdagens Wall Street Journal fanns en intressant artikel om fastighetsprisernas utveckling i USA.

En mängd välkända faktorer påverkar givetvis de olika marknaderna, såsom den lokala ekonomin och immigration, men en intressant faktor som sällan nämns här är Baby Bommers, dvs den enorma kullen fyrtiotalister som nu börjar gå i pension och efterhand växlar ner sitt boende. Detta kommer att innebära ett enormt utbud av större och dyrare bostäder och en ökande efterfrågan på mindre och billigare.

Likaså kommer fyrtiotallisterna att sätta press på aktiemarknaden eftersom man efterhand 1) säljer sina aktieinnehav i pensionsfonderna för sin försörjning och 2) i allt högre grad flyttar över tillgångar i aktier till fixed income, dvs placeringar som ger en förutsebar inkomst, såsom obligationer och money market konton. Det senare kommer dock givetvis att sätta press på räntorna, vilket gör livet än surare för pesnionärerna, men kanske hjälper husmarknaden något om man är optimist.

Under senaste 10-årsperioden har storbankernas soliditet halverats till ca 4% för Swedbank, SHB och SEB. Därmed tror jag inte att de har lust att kraftigt öka utlåningen under kommande 2-3 år.

Helt klart är dock att räntesänkningen idag lindrar situationen på fastighetsmarknaden och gör att bankerna kan läka sina balansräkningar (genom höjda marginaler) under kommande år (precis som efter krisen i början av 90-talet).

Det må vara roligt för de som har kvar arbetet och som nu kan se fram emot en lägre ränta, men jag ser inget direkt positivt med att Riksbanken förenar sig med den skara som ser väldigt pessimistiskt på svensk och internationell ekonomi.

Låt gå för att vi kanske kan få lite fart på husmarknaden igen, men jag tror bestämt att när människor känner oro för arbetslöshet ligga och gro i ens närhet, så budar man inte upp särskilt mycket, man köper inte ett "lite bättre" hus än det man redan har och man tar till knep som att barn kan dela rum i alla fall ett tag under sin uppväxt.

Jag tror inte på höjda huspriser under 2009 i alla fall. Beroende på om hjulen börjar snurra igen kanske priserna kan följa inflationen under 2010, men inte mer.

Henrik_N skrev:

Detta är endast min tro till läget, inte facit

Nä men, va f... Jag trodde alla inlägg var facit, måste jag börja sålla nu? ...

Swetrot skrev:

Jag tror inte på höjda huspriser under 2009 i alla fall. Beroende på om hjulen börjar snurra igen kanske priserna kan följa inflationen under 2010, men inte mer.

Är också benägen att tro så. Psykologi är nog en stor faktor i bostadsvärderingar.

Men vi slipper förhoppningsvis iaf att botten helt går ur och allt rasar till katastrofalt låga nivåer. (Katastrofalt för de som ligger halvpyrt till).

Swetrot skrev:

Det må vara roligt för de som har kvar arbetet och som nu kan se fram emot en lägre ränta, men jag ser inget direkt positivt med att Riksbanken förenar sig med den skara som ser väldigt pessimistiskt på svensk och internationell ekonomi.

Låt gå för att vi kanske kan få lite fart på husmarknaden igen, men jag tror bestämt att när människor känner oro för arbetslöshet ligga och gro i ens närhet, så budar man inte upp särskilt mycket, man köper inte ett "lite bättre" hus än det man redan har och man tar till knep som att barn kan dela rum i alla fall ett tag under sin uppväxt.

Jag tror inte på höjda huspriser under 2009 i alla fall. Beroende på om hjulen börjar snurra igen kanske priserna kan följa inflationen under 2010, men inte mer.

Jag är helt med på det.
Det ligger mycket psykologi i budgivningarna...

Fortfarande håller jag en prissänkning på 20-30% som trolig, men fortfarande tror jag inte på ngt ras utan på en nedgång under 2-3 år (en "normal" lågkonjuktur). Just nu har priserna "rasat" - eller snarare; Marknaden är låst.
En sån här räntesänkning hjälper ju dom som är mellan boenden och lite i trångmål. Och kan säker smörja en del kuggar - men ngt "budrace" tror jag som sagt, pga psykologin bakom, inte att det blir.

Vilket iof också är sunt - om alla bara skulle räkna ränta och buda efter det så blir man orolig för hur det står till emd svenska folket

Jag har också noterat att det börjat dyka upp "optimister", "fyndare" osv nu. Inte för att det på något sätt skulle säga att vi snart går in i en ny högkonjuktur, men om vi har tur och inte åker på fler obehagliga finansiella överaskningar eller jättevarsel (en nedläggning av Volvo skulle kunna få en mkt negativ effekt initialt om den inte hanterass rätt tex) så kanske vi kan arbeta oss igenom denna cykel också nu...

/K

Hus ner 3% och BR ner 4% i november. Då är det väl ner ca 8-10% från toppen, vilket var mer än jag trodde.

Den 16:e kommer SCB statistik.