Hur funkar det - renoveringsobjekt
Behöver hjälp igen! Kan någon snabbt och enkelt 
förklara hur det funkar med banklånen när man köper renoveringsobjekt?
Just detta kan ev köpas ganska billigt, och sedan behöver man nog renovera för ungefär lika mycket till. Är det någon som har erfarenhet av vilka villkor man får från banken då? Hur fungerar det att låna dubbelt så mycket som huset kostar? Tror också att jag har läst något om lån för renoveringar som man sedan inte börjar betala av förrän renoveringen är klar, stämmer detta?
Tacksam för hjälp!
förklara hur det funkar med banklånen när man köper renoveringsobjekt?Just detta kan ev köpas ganska billigt, och sedan behöver man nog renovera för ungefär lika mycket till. Är det någon som har erfarenhet av vilka villkor man får från banken då? Hur fungerar det att låna dubbelt så mycket som huset kostar? Tror också att jag har läst något om lån för renoveringar som man sedan inte börjar betala av förrän renoveringen är klar, stämmer detta?
Tacksam för hjälp!
Vet inte hur det funkar om man ska låna dubbelt så mycket. Det vi gjorde var att låna till objektet. Sen lånade vi blanco (uan säkerhet) det som vi behövde renovera för. När vi är klara värderar vi om bostaden för att sedan lägga om lånen. Eftersom värdet ökar så ökar även beloppet som du får ha i bottenlånet.
/emma
/emma
Ska du renovera själv behöver du sällan hela renoveringssumman på en gång.
Låna för några månaders renovering, renovera, värdera om lyan, få ner in-blanco/topplånen till bottenlån. Därefter lånar ni en till kludd pengar eftersom värderingen förhoppningsvis givit utrymme för utökning av lånesumman.
Alternativt har ni lika god kontakt med banken som jag.
Vi fick låna 500.000 som checkkredit (kostar inget om jag inte utyttjar pengarna). Räntan var lika bra som mina bottenlån. Bankmannen hade helt enkelt gott förtroende för våra planer. Visst tog han en risk, men tydligen bedömde han att risken var tillräckligt låg.
När vi renoverat upp femhudringen så gjordes en omvärdering. Därefter skrevs checkkrediten om till ett villalån med pantbrev och dylikt.
Låna för några månaders renovering, renovera, värdera om lyan, få ner in-blanco/topplånen till bottenlån. Därefter lånar ni en till kludd pengar eftersom värderingen förhoppningsvis givit utrymme för utökning av lånesumman.
Alternativt har ni lika god kontakt med banken som jag.
Vi fick låna 500.000 som checkkredit (kostar inget om jag inte utyttjar pengarna). Räntan var lika bra som mina bottenlån. Bankmannen hade helt enkelt gott förtroende för våra planer. Visst tog han en risk, men tydligen bedömde han att risken var tillräckligt låg.
När vi renoverat upp femhudringen så gjordes en omvärdering. Därefter skrevs checkkrediten om till ett villalån med pantbrev och dylikt.
Instämmer med föregående talare. Vill bara tillägga följande: Renoveringsjobb är alltid mer ekonomiskt osäkra än nybyggen.
RISK 1. Du vet aldrig tvärsäkert hur dyrt det blir i praktiken att bygga.
Om du nu VET att huset kostar 100 procent av vad ni hittills har betalat och TROR att renoveringen kostar 100 procent till råder jag er att vara beredda på totalkostnad nånstans mellan 300 och 400 procent. Se till att denna marginal finns antingen genom eget kapital eller med hjälp av beviljad byggkredit.
Alternativ? Underrätta banken OMEDELBART när ni märker att kalkylen spricker. Varför? Jo, därför att OM ni inte har kontanter till hantverkarna fastnar ögonblickligen hela bygget. Och en sådan tvärnit kostar ännu mer. Ännu en lösning är givetvis att bygga med järnkoll på kostnaderna. Men det vet ju alla
RISK 2. Du vet aldrig i förväg att bankens värdering av det färdiga huset når upp till vad det kostat att bygga.
Så fort ni kan ska ni lägga om lånen från byggkredit till vanligt villalån. Låt oss anta att värderingsmannen den dagen kommer fram till att ert hus har ett marknadsvärde på 90 procent av alla de pengar som ni har lagt ut på bygget. Enklaste lösningen att ni har de sista 10 procenten kontant. Minst!
Det finns andra lösningar. Men de är inte lika roliga. ;D
RISK 1. Du vet aldrig tvärsäkert hur dyrt det blir i praktiken att bygga.
Om du nu VET att huset kostar 100 procent av vad ni hittills har betalat och TROR att renoveringen kostar 100 procent till råder jag er att vara beredda på totalkostnad nånstans mellan 300 och 400 procent. Se till att denna marginal finns antingen genom eget kapital eller med hjälp av beviljad byggkredit.
Alternativ? Underrätta banken OMEDELBART när ni märker att kalkylen spricker. Varför? Jo, därför att OM ni inte har kontanter till hantverkarna fastnar ögonblickligen hela bygget. Och en sådan tvärnit kostar ännu mer. Ännu en lösning är givetvis att bygga med järnkoll på kostnaderna. Men det vet ju alla
RISK 2. Du vet aldrig i förväg att bankens värdering av det färdiga huset når upp till vad det kostat att bygga.
Så fort ni kan ska ni lägga om lånen från byggkredit till vanligt villalån. Låt oss anta att värderingsmannen den dagen kommer fram till att ert hus har ett marknadsvärde på 90 procent av alla de pengar som ni har lagt ut på bygget. Enklaste lösningen att ni har de sista 10 procenten kontant. Minst!
Det finns andra lösningar. Men de är inte lika roliga. ;D
Det låter som det minst lämpliga sättet att lösa problemet....?!Explorer skrev:
Fasting65 talar med dom rätta orden - gör man jobbet själv behöver man inte så mycket pengar up front, det tar tid att bränna dom förutom när man kommer till fönster och kök.
Ska ni använda hantverkare till jobbet kanske det inte är lika lätt, men då tror jag inte heller att det lönar sig. Så stora renoveringsjobb måste man till större delen göra själv för att få ekonomi i det.
Sara själv antar ju att renoveringen kostar lika mycket som hela kåken kostade att köpa. Därför antog jag att detta inte handlar om nån sort projekt "Modell Timell"...
Stegvisa modellen belåna, bygga, värdera om och sen belåna ännu mer är rätt opraktisk. Och dyr! Varje gång du behöver nytt lån får du ju betala värderingsman och upplägningsavgift till banken.
Sen till sist: "Lönsamt" och "lönsamt" ... Allt ovan jord är till syvende og sisdt konsumtion. Bygger man inte rätt direkt blir konsumtionen bara ännu dyrare. Är man själv elektriker, rörläggare och snickare slipper man betala moms. Annars kanske inte ....
Stegvisa modellen belåna, bygga, värdera om och sen belåna ännu mer är rätt opraktisk. Och dyr! Varje gång du behöver nytt lån får du ju betala värderingsman och upplägningsavgift till banken.
Sen till sist: "Lönsamt" och "lönsamt" ... Allt ovan jord är till syvende og sisdt konsumtion. Bygger man inte rätt direkt blir konsumtionen bara ännu dyrare. Är man själv elektriker, rörläggare och snickare slipper man betala moms. Annars kanske inte ....
Tack för alla olika, och rakt motsatta, åsikter - det lär man sig minsann på! Fast Finax är ganska uteslutet...
Tanken är inte att köpa ett billigt hus och renovera för att spara pengar - tanken är att köpa ett vackert gammalt hus som tyvärr behöver lite försiktig renovering och modernisering, inte minst ett badrum och helt nya vatten- avlopps och elinstallationer. Och det är ju av naturliga skäl inget vi ger oss in på själva...
Mycket av kostnaderna tror jag därför ligger direkt efter ett ev köp. Sen blir det ju lite egenhändigt pyssel med smårenoveringar, tapetsering o.s.v. allteftersom, men som sagt, tyngdpunkten hamnar nog ganska tidigt i arbetet misstänker jag.
Tanken är inte att köpa ett billigt hus och renovera för att spara pengar - tanken är att köpa ett vackert gammalt hus som tyvärr behöver lite försiktig renovering och modernisering, inte minst ett badrum och helt nya vatten- avlopps och elinstallationer. Och det är ju av naturliga skäl inget vi ger oss in på själva...
Mycket av kostnaderna tror jag därför ligger direkt efter ett ev köp. Sen blir det ju lite egenhändigt pyssel med smårenoveringar, tapetsering o.s.v. allteftersom, men som sagt, tyngdpunkten hamnar nog ganska tidigt i arbetet misstänker jag.
Som sagt. Har man en god kontakt och en bra plan att presentera för banken så kan man låna en större checkkredit som bara kostar när den används.
Vi "sålde in" vårt projekt med ritningar, planer, foton, you name it, till bankmannen. Bankmannen gillade våra planer och lånade gärna ut pengar. Som kuriosa träffade jag honom på tunnelbanan för ett halvår sen. Vi snackade en del om husrenovering. Han frågade då om vi hade tillräckligt med pengar eller om vi behövde en, två hundra tusen till...
Uppläggningsavgift - det har väl varenda bank skippat vid större affärer?!
Värderingsman? Jamen, jag menade inte att man lånar 50 loppor i taget. Vi har haft värdering EN gång. Värderingen skedde när huset saknade fönster, var grovputsat, helt oinrett däruppe. Jag berättade för värderingsmannen vad grannhuset sålts för, och vi fick en rätt hög värdering - mycket högre än vårt lånebehov för stunden.
Vissa banker i Stockholmstrakten kan även godkänna en mäklares värdering. Då kan det vara bra att anlita mäklaren som en gång sålde huset till dej.
Det är precis så vi gör i möjligaste mån. Dock funkar det ju inte när man gör dom större inköpen eftersom man inte har 30loppor i marginal varje månad.....Explorer skrev:
Den nackdel jag noterat med detta sätt att hantera stålarna är att man aldrig tycker sig ha råd med något..... vilket till del är en illusion: Det skulle vara ok att låna säg 200000 och löpande beta av dessa vartefter byggmaterialet skall betalas. Då skulle man "känna sig rik" med lite pengar över varje månad för annat. Nu betalar vi istället med varje månads marginalpengar. Resultatet är att när man tex vill unna sig lite nya möbler eller andra inte helt onödiga saker (en liten resa kanske) så tycker man inte att man har råd. Och att låna pengar för konsumtion är ju fel.... rävsaxen slår ihop... Iaf blir det lite moment22 i mitt huve när jag resonerar på detta sätt, även om jag tycker vi är på rätt spår.
MathiasS har talat. Alla krog/kläd/möbel/respengar ramlar in i bygget. Lånebehovet var störst när köket skulle betalas. Nu åker man varje helg och handlar byggmaterial istället för ett par brallor och några skjortor. Det är ungefär vad man hinner bygga med när man har ett heltidsarbete också.
