Åsikter om besiktningsprotokoll

Hej alla huskunniga!

Jag och sambon är på gång att köpa vårt första hus. Vi har hittat ett intressant objekt men har blivit mer tveksamma efter att ha läst besiktningsprotokollet (jag bifogar det med alla personuppgifter borttagna).

Huset får bland annat anmärkningar på skador i takpapp och lokala mikrobiella tillväxter på insidan av yttertaket. Dessutom anmärks det på krypgrund där byggspill har glömts kvar vilket ger en mikrobiell lukt. Ytterligare en sak det anmärks på är det uppreglade trägolvet i källaren.

Eftersom vi inte är så duktiga på det byggnadstekniska tar vi forumet till hjälp - är det här allvarliga anmärkningar och vilka åtgärder behövs och vad kan de kosta (vi får nog leja bort allt).

Tacksam för all feedback!

/Björn

Tack för input KnockOnWood!

Jag pratade med säljaren på telefon idag. Så här sa han:
- Taket är omlagt tidigt 90-tal men då lades inte ny papp men så länge pannorna ligger rätt är det inga problem.
- Den mikrobiella tillväxten på yttertakets insida kommer sig av varm luft som stiger upp på vintern och sedan kondenseras på plankornas insida. Han tyckte inte man behövde göra något åt detta.
- Endast en del av kåken som har krypgrund. Han menade att det alltid blir fuktigt i dessa utrymmen och att det räcker med att röja ut bråten som ligger därunder.
- Längs två sidor har det dränerats om. Övriga är svåra att göra något åt då det ligger ett garage och ett uterum i vägen.
- Säljaren hävdar att det stod samma sak i protokollet när han flyttade in för 14 år sedan om mikrobiell lukt i hörnena i gillestugan i källaren och att han inte upplevt det som ett problem.

Kan fukten i källaren skada något annat än just det uppreglade golvet och de klädda väggarna? Om inte är det ju inte värre än att man river ut rubbet den dag man tycker att lukten blir för påtaglig, eller?

Visst vill vi gärna hitta ett felfritt hus men i princip alla de 30 kåkar vi har kikat på har haft en eller annan anmärkning om fukt.

Fler åsikter emottages tacksamt!

När ifrån är takpappen då? -56? Förstår inte att man lägger nytt tak men skippar pappen, är resten av huset "underhållet" efter samma principer? Kalkylera för ett nytt tak (inkl papp, ev reparation av spånttaket, läkt etc) skulle jag absolut göra.
Ny dränering säger säljaren, av vilken typ? gjordes detta jobb som taket? i så fall kanske man skippade att göra nåt åt grunden så det är asfalt från -56 som är "fuktskyddet".

Generellt är det förstås så att det är det organiska materialet i källaren som far illa av fukt så riv ut det, då får Ni en bättre bild av hur illa det är med grunden. Det blir ju rätt otrivsamt att vara i en källare som tar in vatten, ingen boyta är möjligt så det är ett rent förrådsutrymme där man kan lagra sånt som tål fukt.

Bygga ett uterum utan att fixa grunden med platon/isodrän typ och ny dränering är en väldigt dålig idé, säljaren som gjort det också?? samma princip som taket i så fall.

Att det stiger värme upp till spånttaket är inte bra, förutom påväxten så är det den vägen merparten av värmeförlusterna går i ett hus. Höga uppvärmningskostnader är resultatet av det, är det möjligt att tilläggsisolera vinden? det avhjälper förmodligen bägge problemen i så fall.

Vi köpte ett hus med fuktskdor och dräneringsproblem men det visste vi så priset blev därefter och det gick att gräva upp hela grunden, inga uterum och garage som byggts ovanpå bristfällig dränering.

Spontant skulle jag råda att leta på ett bättre hus, det är ok att köpa renoveringsobjekt (det har vi gjort) men det måste ju vara möjligt att renovera utan att riva garaget i så fall.

Tack för åsikter Jan-Å.

Ja det verkar som om pappen är gammal, tyvärr. Men det var som sagt inte nuvarande ägare som lade om taket i början av 90-talet.

Dräneringen är av typen platonmatta enligt säljarens uppgift.

Vet inte vem som har byggt uterummet, får kolla upp detta.

Huset är energideklarerat till 80 kWh/kvm, inte så farligt på en 50-talskåk, väl? Men kanske är det ändå en bra idé att tilläggsisolera en gnutta?

Kan grunden, som väl är betong ta skada av att det ligger fuktigt trä på?

Får ta en funderar hur vi vill göra men det hela.

Fler åsikter?

Mitt råd är att tillse att du har en lösning på alla kända problem innan du köper det. När du väl har flyttat in kommer en massa saker som du inte har tänkt på att uppdaga sig. Var säker på att du kan dränera om utan att riva garaget, se till så att du har pengar till att göra det osv.

Platon är helt ok även om de flesta isolerar idag, vi har bara platon trots bostadsyta i källaren och det fungerar bra. Spelar kanske ingen roll vem som gjorde uterummet, är det inte dränerat och tätat så är det inte, men att ha källarväggar under både uterum och garage som inte går att åtgärda är inget bra.
Nja, betong tål väl alltid fukt, det är de organiska materialen som får röta, mögel och annat. Enklast är att välja andra material som klinker, kakel eller måla med färg som andas.

Hej Jan-Å.

Jag är som sagt inte så kunnig i huskonstruktioner men jag har förstått att det finns något som kallas syllar, vilka är ingjutna i plattan. Om dessa är angripna kan det bli kostsamt att åtgärda. Och med tanke på den "avvikande lukten" i gillestugan kanske så är fallet?

Antingen får man väl ta upp hela golvet eller så såg jag att Anticimex hade någon slags undertrycksventilation som kunde råda bot på problemet.

Usch, jobbigt det här. Vanligtvis hade vi så klart valt bort det här objektet men problemet är att de har många andra rätt i vår bok...

Det här känns ju faktiskt väldigt tveksamt som första hus speciellt om man inte är särskilt händig eller kunnig själv. Worst case scenario om allt inom 3 år behöver åtgärdas och dessutom utföras av hantverkare så närmar det sig en halv miljon.

Det tråkiga med besiktningar är att de fiskiver sig genom att skriva in alla tänkbara fel som kan ge besvär i framtiden. Påväxt på vinden och byggavfall i grunden mark lutar mot grunden inredd källare mm har de alltid med. Och vist det är rätt men besiktningsmannen borde gå igenom med er i lugn o ro vad allt innebär. Påväxt på vinden troligen inget proglem alls. Byggavfall i grunden kan oftas krattas ut på en timme och sen in med en plast och stå på lite grus klart på en halv dag. Uppreglingen i källaren ja blir det några problem så kan man troligen bara riva bort golvet och sedan är allt ur värden. Men vist det kan finnas någon punkt som är alvarlig och inte bara en friskrivning från besiktningsmannen. Men då borde han brätta detta vid en genomgång.

Tack för era synpunkter Fixar_Krille och Danne031. Mycket värdefullt för en nybörjare som mig.

Ja, eftersom det här är en så kallad Varudeklarationsbesiktning steg två med dolda-fel-försäkring så tar väl besiktningsmannen med allt som överhuvudtaget kan bli problem i framtiden för att friskriva sig i möjligaste mån.

Lite påväxt på innertak är vad jag har förstått inte allt för ovanligt och behöver inte vara ett gigantiskt problem? Eller har jag fel?

Det är ju ruskigt slarvig att låta byggspill ligga kvar under krypgrund men det bör gå att röja och i västa fall sätta någonslags ventilation där nere. Bör inte bli svindyrt, eller?

Det som oroar mig mest är fukten i Gillestugan. Jag kan kalkylera med att riva ur allt trä, inga problem. Vad jag däremot inte har någon kunskap om är om grund, syllar, reglar i väggar med mera kan ta skada av fuktvandring och vad man i så fall gör åt det? Och hur tar man reda på om så är fallet?

Ska ringa besiktningsmannen imorgon måndag så får vi se vad han har att säga och hur han rekommenderar att man går vidare. Det bör de väl kunna svara på?

Återigen tack för alla åsikter. Fyll gärna på med mer!

:-)

Vi bodde 95-99 i ett suterränghus som hade precis den här lösningen i gillestugan (35m2) utan att det var några problem alls med vare sig lukt eller fukt. Så det behöver inte vara problem bara för att det är en riskkonstruktion.

Besiktningen är ju säljarens och gjord av Cimex så Ni borde göra en egen besiktning om Ni köper, utifrån att det verkar som Ni inte är så kunniga skulle jag rekommendera en jordabalksbesiktning (tror det heter så?) som är rejält omfattande och ger en mer rättvisande bild av vad som är problem och hur man kan åtgärda dem. Betala hellre lite mer och få möjlighet till en genomgång och goda råd.
Det mesta som är med i protokollet nu är ju normalt på ett gammalt hus, inget konstigt och mycket är som Fixar_Krille skriver bara Cimex försök att inte missa nåt som kan kosta dom pengar.

Ser inte ut som ett optimalt hus för en nybörjare som köper sitt första hus men å andra sidan får Ni rejält med möjligheter att lära er renovera ett gammalt hus vilket jag tycker är skitkul Till slut är det ju bara läget som inte går att åtgärda, huset ligger där det ligger, allt annat kan man fixa det är "bara" en fråga om tid, kunskap och pengar.

yamahafj skrev:

Tack för input KnockOnWood!

Jag pratade med säljaren på telefon idag. Så här sa han:
- Taket är omlagt tidigt 90-tal men då lades inte ny papp men så länge pannorna ligger rätt är det inga problem.
- Den mikrobiella tillväxten på yttertakets insida kommer sig av varm luft som stiger upp på vintern och sedan kondenseras på plankornas insida. Han tyckte inte man behövde göra något åt detta.
- Endast en del av kåken som har krypgrund. Han menade att det alltid blir fuktigt i dessa utrymmen och att det räcker med att röja ut bråten som ligger därunder.
- Längs två sidor har det dränerats om. Övriga är svåra att göra något åt då det ligger ett garage och ett uterum i vägen.
- Säljaren hävdar att det stod samma sak i protokollet när han flyttade in för 14 år sedan om mikrobiell lukt i hörnena i gillestugan i källaren och att han inte upplevt det som ett problem.
!

Jag tycker inte att det låter som några allvarliga problem men en grundregel är: Lita ALDRIG på när säljaren säger att det inte är några problem! För det första vill säljaren naturligtvis sälja huset och är inte objektiv, för det andra har du förmodligen helt andra krav på huset än vad säljaren har. Dålig lukt vänjer man sig vid gradvis och behöver inte uppleva det som ett problem när man bor i det. Du som kommer utifrån och flyttar in kommer antagligen att störas av lukten och kan utveckla hälsoproblem om det vill sig illa.

En vettig besiktningsman kan ge dig bra information men eftersom han riskerar att åka dit på om problemet visar sig vara värre än det är kan det vara svårt att klämma ur honom/henne en riktig bedömning. Ett alternativ är att ta in en annan person som kollar på samma saker utan att det blir en överlåtelsebesiktning och därmed inte binder upp den personen juridiskt om du är osäker på bedömningarna.

Vad som däremot är allvarlig är om det finns ingjutet trä i grunden, vilket du skriver tidigare. Det kommer att bli ett dyrt problem med all säkerhet. Jag skulle aldrig köpa ett hus med sådan konstruktion.

Hej Smissarve och tack för dina åsikter.

Jag vet inte om det finns trä ingjutet i grunden, det var bara vad som har snurrat runt i min skalle, kanske bygger man inte alls så? Det finns tydligen något som heter syllar, kan det vara dem. Upplys mig!

Jag vet att man inte ska lita på säljaren jag bara berättar vad han sa...

:-)

Ska försöka få tag på besiktningsmannen som utförde steg-2-besiktningen på Anticimex och se om han vågar/kan säga något.

Fortsättning följer..

Hej alla husmänniskor!

Jag har nu pratat med besiktningsmannen. Han säger att man omgående bör riva ur trägolv och träväggar i gillestugan och att det brukar räcka för att lösa problemet. Eventuellt kan det behöva putsas om väggar och sedan får man klinka ett golv.

Det där med syllar har jag nog fattat som RedCat så jag ser inte riktigt hur de skulle kunna vara skadade.

På vinden fanns ingen mysko lukt utan det kändes torrt men jag såg ingen isolering så det kanske man bör fundera på.

I krypgrunden luktade det ganska rejält men jag såg inga angrepp på bottenbjälklaget utan det var nog byggspillet som låg direkt på marken som osade. Bort med det och på med plastmatta och grus så kan det nog ordna sig.

Ungefär så ligger landet. Vi ska gå på fler visningar i veckan så får vi se vart det barkar hän...