Nyprod Brf Radhus, svårsålt, risk?
Hej
Vi kommer att sälja vårat hus snart och flytta till 08-land igen efter 5 års gästspel i Sörmland.
Vi har tittat på Brf Radhus som säljs av Svensk Fastighetsförmedlig, tillverkare är Borohus.
Säljstart för dessa radhus var i Feb -08, en tredjedel är sålda, vissa med äganderätt.
Jag tycker detta känns lite olustigt och undrar förstås vad som kan hända på sikt med de som inte är sålda.
Idag ringde mäklaren och frågade om vi fortfarande var intresserade och det är vi svarade jag.
Sen frågade jag om det kom mkt. folk på deras annonserade visning i Augusti som de hade.
Nej, det var inte så många som kom, det är svårt att sälja nyproducerat i dagsläget sa mäklaren.
Borohus verkar ha is i magen enl. mäklaren och väntar tills de säljs verkar det som.
Om man nu köper ett sådant här Brf radhus och de andra ligger väldigt länge, finns det risk att Borohus dumpar
priserna då för att bli av med resterande?
Isåfall sitter man i en jobbig sits om ens bostad helt plötsligt är värd kanske 500kkr mindre över en natt.
Kan det bli nåt problem med att den interim-förening som skapats inte övergår i en riktig pga. för få boende
och man inte vill ingå i styrelse osv?
Kan man då kanske bli tvungen att friköpa sin Brf?
Mångs frågor, hoppas någon av er kan sådant här, jag tycker det hela känns lite olustigt faktiskt.
Jocke
Vi kommer att sälja vårat hus snart och flytta till 08-land igen efter 5 års gästspel i Sörmland.
Vi har tittat på Brf Radhus som säljs av Svensk Fastighetsförmedlig, tillverkare är Borohus.
Säljstart för dessa radhus var i Feb -08, en tredjedel är sålda, vissa med äganderätt.
Jag tycker detta känns lite olustigt och undrar förstås vad som kan hända på sikt med de som inte är sålda.
Idag ringde mäklaren och frågade om vi fortfarande var intresserade och det är vi svarade jag.
Sen frågade jag om det kom mkt. folk på deras annonserade visning i Augusti som de hade.
Nej, det var inte så många som kom, det är svårt att sälja nyproducerat i dagsläget sa mäklaren.
Borohus verkar ha is i magen enl. mäklaren och väntar tills de säljs verkar det som.
Om man nu köper ett sådant här Brf radhus och de andra ligger väldigt länge, finns det risk att Borohus dumpar
priserna då för att bli av med resterande?
Isåfall sitter man i en jobbig sits om ens bostad helt plötsligt är värd kanske 500kkr mindre över en natt.
Kan det bli nåt problem med att den interim-förening som skapats inte övergår i en riktig pga. för få boende
och man inte vill ingå i styrelse osv?
Kan man då kanske bli tvungen att friköpa sin Brf?
Mångs frågor, hoppas någon av er kan sådant här, jag tycker det hela känns lite olustigt faktiskt.
Jocke
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Generellt är det väl lite svårsålt med nyproduktion nu. Det brukar kosta ganska mycket och iom konjukturen och den allmänna oron så avvaktar många.
Det är väl ganska osannolikt att dom dumpar priserna, rent ekonomiskt kan dom hålla rätt länge på husen utan att ta alltför stora förluster. Däremot kan dom ge viss rabatt men farmförallt kanske slänga in tillval och extra förmåner ?
När det gäller bildandet av föreningen så får man väl hoppas att iaf såpass många är sålda så ni har en grund ?
Antar att det är i Vistaberg ni menar ?
Har ni så lite som 10 brf innehavare hitills så är det kanske lite knackigt - även om dom planerqar för över 500 st i slutändan - vad skulle tillkomma för att friköpa isf ?
För min del så hade jag fortsatt med köpet om pris och avgift kändes rimligt. Jag tycker många nyproducerade brf lgh/huhs är väldigt dyra på båda områdena dock...
Att lägga 2.6 mkr med dryga 5000 kr/mån för 131 kvm är väl dock inte hutlöst - även om det är bra mkt mer än vad jag betalar för mitt 60-tals Brf radhus 20 min från centralen
Borohus lär väl satsa på området mer långsiktigt, och det ligger ju relativt bra till (tätortmässigt) så ngn "avfolkning" lär det väl inte bli på sikt iaf
/K
Det är väl ganska osannolikt att dom dumpar priserna, rent ekonomiskt kan dom hålla rätt länge på husen utan att ta alltför stora förluster. Däremot kan dom ge viss rabatt men farmförallt kanske slänga in tillval och extra förmåner ?
När det gäller bildandet av föreningen så får man väl hoppas att iaf såpass många är sålda så ni har en grund ?
Antar att det är i Vistaberg ni menar ?
Har ni så lite som 10 brf innehavare hitills så är det kanske lite knackigt - även om dom planerqar för över 500 st i slutändan - vad skulle tillkomma för att friköpa isf ?
För min del så hade jag fortsatt med köpet om pris och avgift kändes rimligt. Jag tycker många nyproducerade brf lgh/huhs är väldigt dyra på båda områdena dock...
Att lägga 2.6 mkr med dryga 5000 kr/mån för 131 kvm är väl dock inte hutlöst - även om det är bra mkt mer än vad jag betalar för mitt 60-tals Brf radhus 20 min från centralen
Borohus lär väl satsa på området mer långsiktigt, och det ligger ju relativt bra till (tätortmässigt) så ngn "avfolkning" lär det väl inte bli på sikt iaf
/K
Ja det är Vistaberg. Ja det är 10 av 30 sålda i denna förening, så föreningen kommer bestå av totalt ca 30 fastigheter. De 500 är ju summan av allt som alla bolag planerar att bygga över hela Vistaberg.
Det finns ett par friköpta likadana ungefär, de ligger på 4.
Ja, rimligt är det väl aldrig när man kollar på priser i Sthlm
Men det är lockande med nyprod jämfört med 1911 på landet, så vi kanske
köper ändå.
Jocke
Det finns ett par friköpta likadana ungefär, de ligger på 4.
Ja, rimligt är det väl aldrig när man kollar på priser i Sthlm
Men det är lockande med nyprod jämfört med 1911 på landet, så vi kanske
köper ändå.
Jocke
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Ja är det nyproduktion ni är ute efter och plaenrna är att bo kvar ganska många år (som det ser ut nu iaf) så ser det ju helt ok ut.
Kan ni tänka er begagnat så finns det ju en ganska stor uppsjö med alternativ - många billigare. I mitt område (i Barkarby norr om sthlm) ligger våra 60-tals radhus på ca 100 kvm på 2-2.4 mkr - med en månadsavgift på 3200kr/mån inkl värme, vatten och kabeltv...
Men i sken av det är ju ca2.6 med ca5000kr/mån för en sproilans ny 130 kvadratare inte hutlöst om läget är ok (vilket bla närheten till kungens kurva torde ge)
/K
Kan ni tänka er begagnat så finns det ju en ganska stor uppsjö med alternativ - många billigare. I mitt område (i Barkarby norr om sthlm) ligger våra 60-tals radhus på ca 100 kvm på 2-2.4 mkr - med en månadsavgift på 3200kr/mån inkl värme, vatten och kabeltv...
Men i sken av det är ju ca2.6 med ca5000kr/mån för en sproilans ny 130 kvadratare inte hutlöst om läget är ok (vilket bla närheten till kungens kurva torde ge)
/K
Det som hände på 90-talet i liknande situationer var i många fall att man valde att upplåta BRF-hus och lägenheter som hyresrätter. Dvs föreningen var hyresvärd och de som bodde hyresgäster. Som jag har fattat det kom det av en ovilja att just dumpa priserna på husen/lägenheterna.
När det gäller flerfamiljshus går byggbolagen ofta in och garanterar att de köper eventuellt osålda br av föreningen. Det hände t.ex. i Hammarby Sjöstad för några år sedan. Du kan ju kolla om det finns någon sådan garanti.
Jag skulle kolla noga på den ekonomiska planen för föreningen (jag antar att det ännu inte finns någon årsredovisning). Många nya föreningar har ofta kalkylerat med antaganden om låga räntor vilket visat sig vara felaktigt. Detta innebär ofta att avgifterna blir högre än beräknat. Även avskaffade räntebidrag har fått såna effekter.
Vidare bör man kolla på vad som egentligen ingår i avgiften. Ofta ingår inte värmekostnad i småhusföreningars avgifter.
Jag skulle kolla noga på den ekonomiska planen för föreningen (jag antar att det ännu inte finns någon årsredovisning). Många nya föreningar har ofta kalkylerat med antaganden om låga räntor vilket visat sig vara felaktigt. Detta innebär ofta att avgifterna blir högre än beräknat. Även avskaffade räntebidrag har fått såna effekter.
Vidare bör man kolla på vad som egentligen ingår i avgiften. Ofta ingår inte värmekostnad i småhusföreningars avgifter.
Det är inte nödvändigtvis föreningen som upplåter bostadsrätterna, det kan ha skett i ett tidigare skede till Borohus som nu i sin tur överlåter dem. Dvs förningen tar ingen risk vid osålda objekt. Förekommer titt som tätt.
Mig veterligen så är räntebidragen avskaffade, och ska inte finnas med överhuvudtaget i en ekonomisk plan. Å andra sidan, så OM det nu råkar finnas (osäker på vilken övergångsperiod som vi landar på) så borde även fastighetskatt och inkomskatten vara upptagen, så på det stora hela blir det ett nollsummespel.
En nackdel är att din lya blir rätt svårsåld om det står massa osålda... så du kan inte kalkylera med att sälja för samma peng som du köper för.... krasst sett kan man säga att du betalar för mkt, hur mkt för mkt är svårt att säga.... om det står osålda nya lgh om 1 år för 2,6 mille så kan du nog räkna av 200.000 direkt om du vill ha din beggade såld... Kolla om du kan få ett nått halvår hyresfritt, nån sign on-bonus... möbelpaket... etc... så har du iaf minskat "förlusten"....
Mig veterligen så är räntebidragen avskaffade, och ska inte finnas med överhuvudtaget i en ekonomisk plan. Å andra sidan, så OM det nu råkar finnas (osäker på vilken övergångsperiod som vi landar på) så borde även fastighetskatt och inkomskatten vara upptagen, så på det stora hela blir det ett nollsummespel.
En nackdel är att din lya blir rätt svårsåld om det står massa osålda... så du kan inte kalkylera med att sälja för samma peng som du köper för.... krasst sett kan man säga att du betalar för mkt, hur mkt för mkt är svårt att säga.... om det står osålda nya lgh om 1 år för 2,6 mille så kan du nog räkna av 200.000 direkt om du vill ha din beggade såld... Kolla om du kan få ett nått halvår hyresfritt, nån sign on-bonus... möbelpaket... etc... så har du iaf minskat "förlusten"....
Det är alltid brf som upplåter bostadsrätterna. Däremot händer det att föreningen överlåter bostadsrätterna till byggbolaget som sedan säljer till konsument.imported_AX skrev:
Som jag skrev ovan finns det ofta en garanti från byggaren att osålda lägenheter efter en viss tid köps av byggaren.
Räntebidragen trappas av successivt under några år. De finns dock fortfarande kvar under de närmaste åren och tas upp som en intäkt i den ekonomiska planen. Jag har sett många planer som förutsätter avgiftshöjningar i takt med avtrappningen av räntebidragen.
Det skulle kunna bli ett nollsummespel med fastighetsskatten, men eftersom det inte är någon fastighetsskatt under de fem första åren för nybyggnation tas den inte upp som en utgift i kalkylen för de fem första åren. När den tillkommer efter fem år förutsätter den oftast en avgiftshöjning.
Slutsatsen kvarstår: granska den ekonomiska planen noggrant för att kunna göra en riktig boendekalkyl och undvika obehagliga överraskningar.