Mäklaren vill ha kopia på besiktningen, varför?

[Lolle]

Tycker inte att det låter som folk har läst besiktningsprotokoll. Alltså det framgår ju i princip inget som skulle kunna ge säljaren stöd om det uppstår ett verkligt dolt fel. Rekommendationen är att titta på många hus innan man köper anser iaf jag.

Jag vet inte om du menar mig men eftersom det är jag som svarat på ditt citat misstänker jag det och kan svara lite för min åsikt.

Jag har sett relativt många besiktningsprotokoll och ser mig inte riktigt som en ny förstagångsköpare, så just det argumentet har jag svårt att ta åt mig. Jag ser dessutom den juridiska verkan av många besiktningsprotokoll och kan faktiskt inte hålla med dig. Friskrivningar eller noteringar i besiktningsprotokoll påverkar självklart inte det du kallar verkliga dolda fel, det är lite av ett självmål då tanken med ett dolt fel är just att det inte upptäckts eller borde ha upptäckts.

Däremot kan protokollet indirekt påverka av flera anledningar, främst är att det kan ge fingervisning som gör att rätten ser annorlunda på hurdan undersökning som var påkallad vid köpet. Om det finns omständigheter som pekar på riskkonstruktion så kan det anses vara påkallat med mer nogrann undersökning, indikationer och påpekanden i protokollet kan alltså de facto påverka ett fel som annars hade gått att reklamera som säljaransvar.

Självklart bör man titta på många hus innan man köper men jag kan även fortsätta tjata om att läsa på förfarande och juridisk ansvarsfördelning vid fastighetsöverlåtelser. I Sverige har två yrkeskårer lyckats få in en kutym som inte riktigt stämmer med den lagstiftade ansvarsfördelningen. Vi har alltså en lagstiftare som bedömt parter som jämbördiga och ålagt säljare ett långtgående ansvar för skador men samtidigt lagt in en restriktion för att ålägga köparen ett minst lika stort ansvar att undersöka fastigheten man faktiskt köper.

Ser man till Jordabalken kap 4 så har det lämnats en del utrymme för tolkning i förhoppning om att praxis skall bygga upp ett bra komplement och ge tydliga riktlinjer. Detta kan tvistas om hur utslaget varit, en del anser att praxis är tillräcklig medan andra argumenterar för att det finns så många olika scenarion som inte är riktigt utredda. Problematiken till viss del jämfört med andra områden inom lagstiftningen kan vara just att vi har generellt sett två parter som består av privatpersoner som ser en stor risk för ekonomisk förlust i en process. Då ärenden oftast tenderar att kräva en del arbetstimmar av det juridiska ombudet och dessutom kostsamma expertutlåtande så blir den totala rättegångskostnaden ofta långt över den faktiska skadekostnaden. Det finns mig veterligen ingen statistik på hur många ärenden som varit påtänkta dolda fel kontra hur många som sedermera bara lagts ner, förlikats eller verkligen processats.

Skulle man sedan granska hur många som verkligen tar sig förbi tröskeln och överklagar ärenden till instans där det bara finns juridiskt skolad expertis så ser jag det som ännu mer på promillenivå jämfört med hur många ärenden som finns där ägaren funderat på säljaransvar.

Ska man då återkomma till min röda tråd så har det inneburit att vi idag inte har helt självklara riktlinjer för var gränsen går för säljaransvar kontra köparens ansvar att ha upptäckt fel. Istället har vi ett system där de flesta köpare i bästa fall väljer att göra en överlåtelsebesiktning. Detta är då en undersökning som i sig utelämnar relativt stora delar av fastigheten som kan påverka skick och värdering. Exempelvis görs ingen undersökning på mark, uthus, juridiska fel i fastigheten, vvs, el, skorsten & ventilation, vattenkvalitet, radonhalt etc. Det är inte så att överlåtelsebesiktningen har anpassats efter lagstiftningen att vara just en komplett undersökning vid överlåtelse. Istället verkar det på något sätt ha anpassats en standard som inte härrör till verkligheten.

Så ska man vara en medveten köpare bör man i mina ögon inte bara titta på många hus utan också värdera pris, skick etc på fastigheten och därför anpassa undersökningen efter vad som bör vara påkallat. Köp av en gammal billig villa kanske inte riktigt påkallar en undersökning för 20-30 000 kr medan en nybyggd villa med garantier inte heller gör det. Vill man däremot vara trygg så bör man undersöka på ett korrekt sätt och inte bara förlita sig på en säljarbesiktning eller ens en egen överlåtelsebesiktning utan anpassa undersökningen efter behoven.

Att då förlita sig på en försäkring för säljaransvar bör också i sådana fall föranledas av att faktiskt granska villkoren. Ser man då igenom de flesta aktörers villkor kan man både se maxgränser på skada, det finns en ganska stor lista på undantag. Det finns friskrivningsklausuler för vad säljaren kan ha förtigit (notera att den bedömningen görs av försäkringsbolaget i första två omgångarna).

Sedan ska man då komma ihåg att som i övrig försäkringshantering så hamnar bevisbördan på köparen om bolaget väljer att neka.

 

[Jugend]

Håller helt med dig. Tror du missförstod mitt inlägg. Vänder mig lite mot att man inte skall låta säljaren se ett protokoll dock. Jag tror det är positivt och bra, även om det såklart beror på innehållet.

Min syn, som dessvärre få verkar dela, är att ett överlåtelsebesiktningsprotokoll mer eller mindre är en to-do-list för dig som köpare och ingen försäkring. Vet folk som köpt hus där säljaren åtgärdat saker innan tillträde som varit viktigt för huset. Men alla väsentliga delar skickar ju besiktningsmannen till andra att göra utlåtande och duckar därmed alla konstruktionsfel, eventuella problem med grunden, elen etc. Du måste vara på besiktningsmannen också när han arbetar. Är det försäkring man är ute efter så får man lätt lägga ut 20' för grundligt undersöka ett hus.

Att säljaren får ett exemplar är ju inte det som är väsentligt. Men står det att du bör göra en fördjupad undersökning om konstruktionen och du inte gör det så är det klart att det är svårt att få igenom det juridiskt - säger sig självt.

Personligen tycker jag att man som köpare skall insistera på att säljaren betalar grundbesiktningen ...