Felaktig yta i bostadsrätt!
Hej alla,
Ska precis sälja min bostadsrätt och upptäckte vid mätning att den är 2kvm mindre än jag trodde.
Vi köpte den för 2,5 år sen och då var den uppmätt till 102kvm av Anticimex (som även gjorde besiktning). Uppmätning mm ingick i en överlåtelseförsäkring som gällde i två år (alltså inte längre giltig).
Har googlat runt lite och kommit fram till att köplagen är tillämplig, att det är fel i varan och att jag därför har rätt till prisavdrag. Jag har inte kunnat hitta någon form av reservationsklausul.
(jfr http://www.juridikfokus.se/forum_fj/viewtopic.php?topic=84&forum=3 )
Men hur sent kan jag framställa ett sånt krav? Det lättaste hade ju varit att gå på försäkringen (Anticimex och mäklarbyrån ).
Nån som har synpunkter och tankar?
Ska precis sälja min bostadsrätt och upptäckte vid mätning att den är 2kvm mindre än jag trodde.
Vi köpte den för 2,5 år sen och då var den uppmätt till 102kvm av Anticimex (som även gjorde besiktning). Uppmätning mm ingick i en överlåtelseförsäkring som gällde i två år (alltså inte längre giltig).
Har googlat runt lite och kommit fram till att köplagen är tillämplig, att det är fel i varan och att jag därför har rätt till prisavdrag. Jag har inte kunnat hitta någon form av reservationsklausul.
(jfr http://www.juridikfokus.se/forum_fj/viewtopic.php?topic=84&forum=3 )
Men hur sent kan jag framställa ett sånt krav? Det lättaste hade ju varit att gå på försäkringen (Anticimex och mäklarbyrån ).
Nån som har synpunkter och tankar?
Vad säger Föreningen om hur stor yta du har? Din yta ligger ju tillgrund för ditt andelstag i föreningen, och även till grund för din avgift/kvm. Säger föreningen 100 kvm? Har du mätt på samma sätt som Anticimex? mäter du enligt det idag korrekta sättet?
Vet bara min Bostadsrätt, den har ökat i storlek genom åren beroende på hur man har mätt och vad man har ansett va biyta mot vad man idag anser va biyta. Förr va min lägenhet på ca 53 kvm nu är den på närmare 60 kvm
Vet bara min Bostadsrätt, den har ökat i storlek genom åren beroende på hur man har mätt och vad man har ansett va biyta mot vad man idag anser va biyta. Förr va min lägenhet på ca 53 kvm nu är den på närmare 60 kvm
Skulle gissa att anticimex slantar mellanskillnaden samma dag som du framför det till dem. Ring huvudkontor och berätta, så får de nog eld i baken (förutsatt att de är de som mätt fel jmf med den nya uppmätningen, samt att det är UTANFÖR angiven felmarginal)
Fast eg är det säljaren du ska rikta anspråk emot... men jag personligen skulle välja hög höna på huvudkontoret, som inser vikten av att sopa spåren under mattan för den relativt låga kostnaden det handlar om...
O hur kommer det sig att du mäter upp något som redan är uppmätt?...
Fast eg är det säljaren du ska rikta anspråk emot... men jag personligen skulle välja hög höna på huvudkontoret, som inser vikten av att sopa spåren under mattan för den relativt låga kostnaden det handlar om...
O hur kommer det sig att du mäter upp något som redan är uppmätt?...
Har för mig att det finns ett antal kriterier som skall vara uppfyllda om man skall kunna få ersättning för att fel yta angivits. Dels handlar det ju givetvis om vem som har påstått att ytan är 102 kvm. Dels så har jag för mig att felet måste vara av en viss storleksordning för att man skall kunna få ersättning. Är felet för litet så anses det inte påverka priset, är felet för stort så borde man upptäckt det själv. Ett fel på 2% känns ganska litet.
Bostadsrätters yta ska mätas enligt definitioner och mätregler i SS 021053. För äldre hus byggda före 1930 kan det vara svårt att tillämpa dessa, och oseriösa mätföretag "fuskar sig förbi dessa, då kunderna ju inte förstår mätreglerna, och ingen kollar hur vi mätt". Jag har sett detta i ett par fall, och litar inte längre på mätföretagens uppgifter och rekommenderar alla att kräva få se exakt vilka ytor och mått som inräknats. SS 021053 är nämligen alltid heltäckande även för alla äldre bostäder, och är ett sätt att mäta hela huset, alltså inte enbart lägenheter. Hyrevärdar vill alltid få gemensamma ytor till betalda hyresytor och vice versa, ett vanligt område för tvister om reglerna i SS 021053.
En korrekt mätning utförs numera med laser. Har två stycken lasermätningar gett denna avvikelse, och huset är byggt efter 1930-talet har du troligen ett case. En av dem är fel, jag vet inte vilken av dem. Är det ett äldre hus bör du be att få se underlagen till mätningarna för att se var de har avvikelser.
De gällande juridiska rättsfallen hittar du om du söker på de rättsfall du själv har i länken i ditt inledande inlägg på
http://www.rattsinfosok.dom.se/lagrummet/index.jsp
För varje detaljerad dom hittar du sedan ett antal andra rättsfall, som används som riktlinjer av domstolarna. Sedan kan du fritextsöka vidare utifrån det du lär dig av dessa domar
En korrekt mätning utförs numera med laser. Har två stycken lasermätningar gett denna avvikelse, och huset är byggt efter 1930-talet har du troligen ett case. En av dem är fel, jag vet inte vilken av dem. Är det ett äldre hus bör du be att få se underlagen till mätningarna för att se var de har avvikelser.
De gällande juridiska rättsfallen hittar du om du söker på de rättsfall du själv har i länken i ditt inledande inlägg på
http://www.rattsinfosok.dom.se/lagrummet/index.jsp
För varje detaljerad dom hittar du sedan ett antal andra rättsfall, som används som riktlinjer av domstolarna. Sedan kan du fritextsöka vidare utifrån det du lär dig av dessa domar
I Stockholms innerstad Vasastan - Kingsholmen-Östermalm ligger genomsnittspriset enligt Mäklarstatistik på eller över 50 000:- per kvm. Två kvm eller 100 000 kronor är därför inga småsaker. Priserna har under senare år alltmer kommit att sättas efter antalet kvadratmeter som en synnerligenm viktig prisfaktor ...
... vilket gjort att viljan att uppge högre ytor än de verkliga ökat, och att jag längre inte litar på mätföretagens uppgifter utan att få se mätunderlag, vars riktighet jag själv kan kontrollera. Där det finns pengar att tjäna, finns det alltid några som tänjer lite extra på gränserna.
... vilket gjort att viljan att uppge högre ytor än de verkliga ökat, och att jag längre inte litar på mätföretagens uppgifter utan att få se mätunderlag, vars riktighet jag själv kan kontrollera. Där det finns pengar att tjäna, finns det alltid några som tänjer lite extra på gränserna.
Det är faktiskt lite komiskt att se annonser där lägenhetsytan anges med decimaler.
För att återknyta till trådskaparen: Kontakta föreningen först och hör hur stor de anser att din lägenhet är. Om de också anser att den är 102m2 finns det ingen anledning för dig att tro något annat.
För att återknyta till trådskaparen: Kontakta föreningen först och hör hur stor de anser att din lägenhet är. Om de också anser att den är 102m2 finns det ingen anledning för dig att tro något annat.
Vem är det som har utfört mätningen nu? Är det du själv? Är du i så fall helt säker på att du har mätt på rätt sätt? (Innerväggarna ska t.ex. inte räknas bort, såvida de inte överstiger en viss tjocklek. Hinner inte googla rätt på reglerna för hur man ska mäta, men testa att googla själv och mät igen.)
Fastigheten är från 1896 och ligger i sthlm så varje kvadratmeter är värdefull. Den är mätt enl SS 021053 båda gångerna. Man går på senaste mätningen. Jag kunde inte hitta den ursprungliga uppgiften på 102kvm och ville inte riskera att gå på en nit om det visade sig att den var mindre och köparna provmätte (därav den extra mätningen). Givetvis hittade jag sen det ursprungliga mätprotokollet... Enl föreningen är den 99kvm men det är gamla uppgifter.
Jag funderar på att antingen låta Anticimex mäta den (de är tydligen slarvigare än det andra bolag jag anlitade) och hoppas på att de säger att den är 102kvm (kostnad för mätning ca 2000kr) eller att starta en process mot säljarna och försöka kräva in pengar på det sättet.
Eller är det värt att gå på Anticimex för deras ursprungliga mätning? den är ju gjord på uppdrag av säljarna för deras överlåtelseförsäkring som inte längre gäller. Vad tycker ni?
Jag funderar på att antingen låta Anticimex mäta den (de är tydligen slarvigare än det andra bolag jag anlitade) och hoppas på att de säger att den är 102kvm (kostnad för mätning ca 2000kr) eller att starta en process mot säljarna och försöka kräva in pengar på det sättet.
Eller är det värt att gå på Anticimex för deras ursprungliga mätning? den är ju gjord på uppdrag av säljarna för deras överlåtelseförsäkring som inte längre gäller. Vad tycker ni?
Vad föreningen har för yta i sina förteckningar är enligt befintliga rättsfall inte relevant för dessa tvister. Dessa ytor kan vara såväl större som mindre än vad SS 021053 leder till.
Sådana uppgifter baseras ofta på äldre mätmetoder, då SS 021053 inte fanns. Det enda väsentliga är vad säljaren angett för yta till köparen inför försäljningen, så om säljaren hänvisar till föreningens uppgifter, utan att mycket noga ange att detta är föreningens uppgift ,och inte hans egen uppgift, dvs köparen ska ha förstått att han själv bort kontrollera uppgiften, så blir säljaren ersättningsskyldig.
Detta om bevisvärdering är krångligt, men generellt sett kan man säga, att det enda som brukar räknas är säljarens och köparens olika utsagor, inte vad som eventuellt står i bostadsrättsföreningens register om lägenheters ytor.
Jag sökte länge SS 021053 reglerna via Internet utan att hitta dem där för något år sedan. Fick därför lov att gå till ett bibliotek och låna hem dem. Ett häfte på högst 50 sidor.
Sådana uppgifter baseras ofta på äldre mätmetoder, då SS 021053 inte fanns. Det enda väsentliga är vad säljaren angett för yta till köparen inför försäljningen, så om säljaren hänvisar till föreningens uppgifter, utan att mycket noga ange att detta är föreningens uppgift ,och inte hans egen uppgift, dvs köparen ska ha förstått att han själv bort kontrollera uppgiften, så blir säljaren ersättningsskyldig.
Detta om bevisvärdering är krångligt, men generellt sett kan man säga, att det enda som brukar räknas är säljarens och köparens olika utsagor, inte vad som eventuellt står i bostadsrättsföreningens register om lägenheters ytor.
Jag sökte länge SS 021053 reglerna via Internet utan att hitta dem där för något år sedan. Fick därför lov att gå till ett bibliotek och låna hem dem. Ett häfte på högst 50 sidor.
Jag tvivlar på att du har ngt. speciellt starkt case.
För ett antal år sedan vet jag att liknande fall avgordes i rätten. Då ansågs det att ev. skadestånd bara kunde utgå om felet var så stort att det var uppenbart att priset på lägenheten hade blivit ett annat om den rätta ytan var känd. Då har jag för mig att ett fel på 15% var skadeståndsberättigat, däremot inte ett fel på 30% för det var så stort att köparen borde insett det felaktiga. De 2 fallen var enstaka fall i rätten, så ingen vet vad rätten hade sagt om ex. 5% fel. Nu har marknaden ändrat sig lite, jag tror att man går hårdare på kvm pris vid prisbedömmningar nu än för 5 år sedan, så det är möjligt att det idag är lättare att påvisa att även ett litet fel ger större prisskillnad.
I det här fallet så är felet på ytan 2%, frågan är om du kan bevisa att köpeshillingen skulle blivit ex 2% eller 1% lägre om rätta ytan varit känd? Så små variationer på pris är helt naturliga och kan lika gärna bero på om det var vackert väder eller långhelg vid visningen. Så om du skall kunna få skadestånd så måste du entydigt bevisa att lägenheter på 100kvm generellt är x% billigare än lägenheter på 102kvm. Visserligen kan man bevisa ungefär vad som helst med statistik, men det vet rätten också och behandlar därför statistik som bevismaterial därefter.
Det du köper är ju en lägenhet som så att säga prissätts per styck. Du köper inte 102kvm bostad eller 70kvm bostad till ett deklarerat kvm pris. Utan det du köper är EN lägenhet med diverse egenskaper som var för sig bygger upp värdet (=priset). Ytan är en komponent av flera.
Sedan kommer ju en bevisvärdering in som jag skulle tro är besvärlig. Vem är det som påstått att ytan är 102kvm. Har säljaren sagt att den är 102 eller är det bara besiktningsmannen? Frågan kan då vara om säljaren är ansvarig för vad besiktningsmannen påstår om lägenheten (jag vet inte).
För ett antal år sedan vet jag att liknande fall avgordes i rätten. Då ansågs det att ev. skadestånd bara kunde utgå om felet var så stort att det var uppenbart att priset på lägenheten hade blivit ett annat om den rätta ytan var känd. Då har jag för mig att ett fel på 15% var skadeståndsberättigat, däremot inte ett fel på 30% för det var så stort att köparen borde insett det felaktiga. De 2 fallen var enstaka fall i rätten, så ingen vet vad rätten hade sagt om ex. 5% fel. Nu har marknaden ändrat sig lite, jag tror att man går hårdare på kvm pris vid prisbedömmningar nu än för 5 år sedan, så det är möjligt att det idag är lättare att påvisa att även ett litet fel ger större prisskillnad.
I det här fallet så är felet på ytan 2%, frågan är om du kan bevisa att köpeshillingen skulle blivit ex 2% eller 1% lägre om rätta ytan varit känd? Så små variationer på pris är helt naturliga och kan lika gärna bero på om det var vackert väder eller långhelg vid visningen. Så om du skall kunna få skadestånd så måste du entydigt bevisa att lägenheter på 100kvm generellt är x% billigare än lägenheter på 102kvm. Visserligen kan man bevisa ungefär vad som helst med statistik, men det vet rätten också och behandlar därför statistik som bevismaterial därefter.
Det du köper är ju en lägenhet som så att säga prissätts per styck. Du köper inte 102kvm bostad eller 70kvm bostad till ett deklarerat kvm pris. Utan det du köper är EN lägenhet med diverse egenskaper som var för sig bygger upp värdet (=priset). Ytan är en komponent av flera.
Sedan kommer ju en bevisvärdering in som jag skulle tro är besvärlig. Vem är det som påstått att ytan är 102kvm. Har säljaren sagt att den är 102 eller är det bara besiktningsmannen? Frågan kan då vara om säljaren är ansvarig för vad besiktningsmannen påstår om lägenheten (jag vet inte).
En annan sak är också vad som står i objektbeskrivningen, i stort sett alltid står att m2 uppgiften härrör från föreningen och att denna bör kontrolleras av köparen om ytan är av betydelse för denne.
Ett sådant besked bör försämra möjligheterna till reklamation.
Ett sådant besked bör försämra möjligheterna till reklamation.
som sagt så kommer uppgiften från säljaren som i sin tur fått det från Anticimex som mätte upp det som en del av överlåtelsesförsäkring (som nu har gått ut).
Har kollat runt lite mer och 2%skillnad är nog för liten för att kunna ha framgång i domstol
Har kollat runt lite mer och 2%skillnad är nog för liten för att kunna ha framgång i domstol
