Badrum bostadsrätt
Detta problem gäller ett badrum i in bostadsrätt. Badrummet är kaklat till tak och byggt för 20 år sedan. Detta började med att fyra kakelplattor lossnat från väggen bredvid dusch. Fuktskada säger föreningen och hemförsäkringen säger byggfusk utan att ha sett skada.
Ett företag anlitas för att fukt mäta och ta fram ett kostnadsförslag på reparation. Jag närvarade vid mätningen och han sade att, det inte finnas någon fukt vid skadan men gick att finna nervid brunnen och under duschstång. Endast mätning ytlig på kakel och plastgolv, inga värden.
Utdrag ur protokoll:
Vad som kontrollerats vid besiktningen Fuktmätningar på vägg och i golv
Ytskikt Kakel på vägg och våtrumsmatta på golv
Byggnadskonstruktion Betongbjälklag i golv och vägg, samt gips på stomme av reglar på vägg
Utfört arbete Indikationskontroll med Gann (fuktindikator) Fuktmätning med Protimeter (fuktkvotsmätare)
Synliga skador Kakel har släppt på vägg
Bedömd orsak Hög fuktighet i badrum, samt att fixet troligtvis hunnit börja brinna vid uppsättning av kakel
Orsak Till höger om badrumskåp sitter även en del kakelplattor löst
Besiktningen gav följande resultat Höga indikationer på fukt i aktuellt område
Åtgärdsförslag Riva ut tätskikt Avfukta ner till godkända fuktvärden Återställa enligt gällande branchregler
Med detta som grund avser man att riva hela badrummet och belasta boende med en kostnad för ytskiktet, ca 22.000 Kr.
Att man har undanhållit att jag var närvarande vid mätningen förvånar mig inte och sedan skriva Höga indikationer på fukt i aktuellt område viket är helt fel.
Måste boende anlita företaget som föreningen anlitat (samma som gjorde fukttesten ) eller kan man själv välja vem som ska göra jobbet ? Kan Boende själv bestämma vad man vill ha på väggarna?
Vad tycker ni, är boende ersättningsskyldiga.
Ett företag anlitas för att fukt mäta och ta fram ett kostnadsförslag på reparation. Jag närvarade vid mätningen och han sade att, det inte finnas någon fukt vid skadan men gick att finna nervid brunnen och under duschstång. Endast mätning ytlig på kakel och plastgolv, inga värden.
Utdrag ur protokoll:
Vad som kontrollerats vid besiktningen Fuktmätningar på vägg och i golv
Ytskikt Kakel på vägg och våtrumsmatta på golv
Byggnadskonstruktion Betongbjälklag i golv och vägg, samt gips på stomme av reglar på vägg
Utfört arbete Indikationskontroll med Gann (fuktindikator) Fuktmätning med Protimeter (fuktkvotsmätare)
Synliga skador Kakel har släppt på vägg
Bedömd orsak Hög fuktighet i badrum, samt att fixet troligtvis hunnit börja brinna vid uppsättning av kakel
Orsak Till höger om badrumskåp sitter även en del kakelplattor löst
Besiktningen gav följande resultat Höga indikationer på fukt i aktuellt område
Åtgärdsförslag Riva ut tätskikt Avfukta ner till godkända fuktvärden Återställa enligt gällande branchregler
Med detta som grund avser man att riva hela badrummet och belasta boende med en kostnad för ytskiktet, ca 22.000 Kr.
Att man har undanhållit att jag var närvarande vid mätningen förvånar mig inte och sedan skriva Höga indikationer på fukt i aktuellt område viket är helt fel.
Måste boende anlita företaget som föreningen anlitat (samma som gjorde fukttesten ) eller kan man själv välja vem som ska göra jobbet ? Kan Boende själv bestämma vad man vill ha på väggarna?
Vad tycker ni, är boende ersättningsskyldiga.
Medlem
· Västerbotten
· 7 inlägg
Har du nyligen köpt lägenheten?
Föreningen är skydlig att torka upp den fukt som sitter i väggarna dvs bakom tätskiktet. Du som boende är ansvarig för ytskiket. Du bhöver absolut inte ta den som föreningen väljer att använda för att riva när det skall återställas
Ang. frågan om boende är ersättningsskyldig?
Ja den boende är ansvarig för att tätskiktet i badrummet är tätt. Om badrummet är 20 år gammalt så är det troligen dags för en renovering oavsett att det blivit en fuktskada. Att det ev. varit ett fel från början spelar ingen roll nu 20 år senare.
Ja den boende är ansvarig för att tätskiktet i badrummet är tätt. Om badrummet är 20 år gammalt så är det troligen dags för en renovering oavsett att det blivit en fuktskada. Att det ev. varit ett fel från början spelar ingen roll nu 20 år senare.
Det är min dotters lägenhet även om jag blivit inkopplad, dom har bott där i fyra år. Att renovera bara för att den är 20 år finner jag ingen anledning till, få barnfamiljer lägger 60 tusen på ett badrum i en bostadsrätt om det inte behövs, är det fuktskada då har man oftast en försäkring som gäller. Inget sagt om att fuktskiktet skulle vara skadat. Man kan knappast påstå att lägenhetsinnehavaren brustit i underhåll .
Vill påstå att det inte finns mer fukt än normalt i badrummet och detta är ett försök att få badrummet renoverat. Nu kräver vi att hemförsäkringen gör en fukttest.
Vill påstå att det inte finns mer fukt än normalt i badrummet och detta är ett försök att få badrummet renoverat. Nu kräver vi att hemförsäkringen gör en fukttest.
Medlem
· Stockholm
· 1 391 inlägg
Sorry, men även om alla försäkringar i världen går in brukar man få lägga till lite själv. Jag tycker det låter kanon att få ett nytt badrum för 20000 kr.
Själv ska jag inom två veckor blåsa badrummet i min lägenhet, byggt -97... Grymt fula tillval tyvärr. (Beige matta med vitt och grönt kakel...) Kommer kosta minst 100 000.
Själv ska jag inom två veckor blåsa badrummet i min lägenhet, byggt -97... Grymt fula tillval tyvärr. (Beige matta med vitt och grönt kakel...) Kommer kosta minst 100 000.
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Hej,
Jag är väl insatt i BRF frågor då jag förvaltar en större förening. Så här är det: Ett badrum som är 20 år gammalt är med de regler som gällde för 20 år sedan konstruktionsmäsigt slut. DVS det är hög tid att renovera. Du ska titta i stadgaren. Där står att du som BRF-innehavare är SKYLDIG att hålla lägnehetens utrymmen i gott skick. Exakt detta tittar ditt hemförsäkringsbolag på. Har du inte underhållit/renoverat badrummet på 20 år? Sorry, då får du ta kostnaden.
Uppkommen fuktskada i badrum: Har Föreningens system orsakat fuktskadan (dvs brunnen läckt/rostat sönder eller en inbyggd ledning sprungit läck), då ska föreningen betala rivning av hela badrummet, och återställning fram till tätskikt. Tätskikt och ytskikt får du betala.
Har ditt ansvarsområde orsakat fuktskadan? Tex otätt tätskikt vilket verkar vara fallet här, så får du stå för nästan hela kalaset. Det enda som föreningen i så fall ska betala är priset för ny brunn och anslutningar till denna, eftersom det finns ett krav på byte till godkänd brunn vid renovering, och brunnen äger föreningen. Det skulle i ditt fall innebära att du får hjälpå med ca 3-4000 kr.
Inte alla föreningar har koll på vad som gäller här (och inte dess moderorganisationer heller), vilket också verkar vara fallet här. Du blir erbjuden att endast betala 22 000 kr av en komplett renovering, fast du inte fullgjort dina plikter enligt stadgaren!
Om du är någorlunda smart, så acceptera omgående och var tyst!
Om din dotter har ägt en bostadsrätt i 4 år och inte har 22 000 kr sparat till underhåll, så har hon/du inte fattat vilket underhållsansvar ni åtagit er i och med att ni blivit delägare i en BRF förening. Läs på eller återvänd till hyresmarknaden!!!
/Niclas
Jag är väl insatt i BRF frågor då jag förvaltar en större förening. Så här är det: Ett badrum som är 20 år gammalt är med de regler som gällde för 20 år sedan konstruktionsmäsigt slut. DVS det är hög tid att renovera. Du ska titta i stadgaren. Där står att du som BRF-innehavare är SKYLDIG att hålla lägnehetens utrymmen i gott skick. Exakt detta tittar ditt hemförsäkringsbolag på. Har du inte underhållit/renoverat badrummet på 20 år? Sorry, då får du ta kostnaden.
Uppkommen fuktskada i badrum: Har Föreningens system orsakat fuktskadan (dvs brunnen läckt/rostat sönder eller en inbyggd ledning sprungit läck), då ska föreningen betala rivning av hela badrummet, och återställning fram till tätskikt. Tätskikt och ytskikt får du betala.
Har ditt ansvarsområde orsakat fuktskadan? Tex otätt tätskikt vilket verkar vara fallet här, så får du stå för nästan hela kalaset. Det enda som föreningen i så fall ska betala är priset för ny brunn och anslutningar till denna, eftersom det finns ett krav på byte till godkänd brunn vid renovering, och brunnen äger föreningen. Det skulle i ditt fall innebära att du får hjälpå med ca 3-4000 kr.
Inte alla föreningar har koll på vad som gäller här (och inte dess moderorganisationer heller), vilket också verkar vara fallet här. Du blir erbjuden att endast betala 22 000 kr av en komplett renovering, fast du inte fullgjort dina plikter enligt stadgaren!
Om du är någorlunda smart, så acceptera omgående och var tyst!
Om din dotter har ägt en bostadsrätt i 4 år och inte har 22 000 kr sparat till underhåll, så har hon/du inte fattat vilket underhållsansvar ni åtagit er i och med att ni blivit delägare i en BRF förening. Läs på eller återvänd till hyresmarknaden!!!
/Niclas
Har själv haft en bostadsrätt som var över 30 år när det upptäcktes fuktskador och det var inget problem att få försäkringen att ta den kostnaden. Bor i en bostadsrätt nu och skulle aldrig falla mig in att renovera om inte behov finns. Du vill mena att ha en försäkring för badrum är helt onödigt om man inte helrenoverad vart 20 år. Kan inte finna något sådant krav i stadgar eller inte heller i avtalen med försäkringen, bor i HSB. Att som det står ”att hålla lägenheten i gott skick” kan knappast innebära att helrenovera ett badrum som är välskött. Här är det inte frågan om att fuktspärren är skadat eller det är fukt utan att kakelplattor ramlat ner från en torr vägg.
Kan nog inte komma längre nu men är det så att hemförsäkringen bedömer det som att det inte finns fukt finner jag bara att vi monterar lösa plattor och fogar.
Kan nog inte komma längre nu men är det så att hemförsäkringen bedömer det som att det inte finns fukt finner jag bara att vi monterar lösa plattor och fogar.
Ett badrum där plattorna lossnar är garanterat inte i gott skick! Men oavsett, du lär få betala vackert det mesta i badrummet. Eftersom det är 20år gammalt så lär inte försäkringsbolaget ersätta speciellt mycket!
Enligt det utdraget från besiktningsmannen du visade på pekade han att en trolig orsak
till att plattorna lossnat var fukt. Då kan du inte gärna säga att väggen är torr.
Men när plattorna börjar lossna då är det högtid att renovera badrummet. För då är tätskiktet inte det bästa längre.
Så det är bara å bita i det sura äpplet å sätta igång! kan du få föreningen att ersätta nånting så är det bara bra!
Enligt det utdraget från besiktningsmannen du visade på pekade han att en trolig orsak
till att plattorna lossnat var fukt. Då kan du inte gärna säga att väggen är torr.
Men när plattorna börjar lossna då är det högtid att renovera badrummet. För då är tätskiktet inte det bästa längre.
Så det är bara å bita i det sura äpplet å sätta igång! kan du få föreningen att ersätta nånting så är det bara bra!
Lite nyfiken på vilket försäkringsbolag som betalar ut på de premisserna. Är själv iofs partisk då detta är mitt yrke men de stora bolag jag har erfarenhet av (2 av de största i Sverige) så skulle jag bli hängd om jag godkände renovering av ett 30 år gammalt badrum. Eller njae självklart betalar vi ut för renovering men med åldersavdrag vilket i erat fall blir såpass omfattande att det som betalas för är sanering, tork etc men ny fuktspärr och ytskikt med arbete är något som i mina ögon inget bolag kan ersätta.tussee skrev:
Detta om alla fakta har framkommit i tråden och visst i slutändan görs en individuell bedömning. Självklart är det inte så att alla har den bufferten men samtidigt är det tyvärr så i dagens samhälle att i eget boende ingår i ägaransvaret att ha möjlighet att underhålla sin lägenhet. Visst tycker du att dottern underhållit sin lägenhet men förr eller senare måste saker åtgärdas tom i en bostadsrätt såsom just badrummet och då måste man ha en skattkista eller låna. Tyvärr... annars är det hyreslägenhet som gäller så att hela ansvaret och risken ligger på annan fastighetsägare
Har ni tur så är det som Niklas nämnde att det kan vara en skada som uppkommer pga yttre påverkan som går under föreningens försäkring vilket innebär att ni får ersättning för allt utom ytskiktet då det anses ha ett maximalt åldersavdrag. Det som eventuellt kan fås på ytskiktet är att vissa bolag kan betala själva arbetskostnaden men inte det är ens självklart
Lycka till iaf och glömde tillägga att om ni överhuvudtaget skall ha möjlighet att gå via egen försäkring så förutsätter detta att ni inte bara har en hemförsäkring utan har bostadsrättstilläg eller hem+ som vissa väljer att kalla det
MVH Lorant Stenberg
Jag står bredvid besiktningsman när han mäter och han säger att det finns ingen fukt där kaklet lossnat, att han sedan skriver annat i protokollet kan jag inte påverka.
Jag vill inte ha försäkringen att betala utan jag vill veta om det finns fukt som kräver renovering av badrummet. Kostnaden är ju framtagen av firma som besiktade så det är klart. Att kaklet lossnat kan man ju som besiktningsman skriver vara fuskjobb och då är frågan finns här fukt som kräver renovering eller försöker någon bara utnyttja situation. Varför skriver man inte det man sagt till mig och varför nämner man inte ens att jag närvarade när man skrev vilka som närvarde.
Finns här fukt så ska det så klart åtgärdas, ingen snack om den saken.
Kinglolle>> Som du skriver så var åldersavdrag så stort så vi valde plastmatta i stället för kakel vilket blev en billigare lösning, jag utförde själv en del arbete. Det finns tillägg för bostadsrätt i försäkringen. Frågan är vem som ska betala om det kommer fram att det inte finns någon fukt, försäkringar ersätter ju även annan typ av uppkomna ”fel”.
Jag vill inte ha försäkringen att betala utan jag vill veta om det finns fukt som kräver renovering av badrummet. Kostnaden är ju framtagen av firma som besiktade så det är klart. Att kaklet lossnat kan man ju som besiktningsman skriver vara fuskjobb och då är frågan finns här fukt som kräver renovering eller försöker någon bara utnyttja situation. Varför skriver man inte det man sagt till mig och varför nämner man inte ens att jag närvarade när man skrev vilka som närvarde.
Finns här fukt så ska det så klart åtgärdas, ingen snack om den saken.
Kinglolle>> Som du skriver så var åldersavdrag så stort så vi valde plastmatta i stället för kakel vilket blev en billigare lösning, jag utförde själv en del arbete. Det finns tillägg för bostadsrätt i försäkringen. Frågan är vem som ska betala om det kommer fram att det inte finns någon fukt, försäkringar ersätter ju även annan typ av uppkomna ”fel”.
Ja problemet är att det som gäller är besiktningsprotokollet och inte muntligt utlåtande av besiktningsman. Däremot skall du ifrågasätta besiktningsmannens utlåtande om hög fuktnivå. Antingen baserar han detta på mätning vilket du menar på att han inte kan göra, eller så kommer han hänvisa till att trots mätningens låga nivå talar hans erfarenhet för att det är fuktighet som påverkat kakelplattorna till den grad att de släpper.
Finns det ingen fukt så kommer nästa problem, då måste kakelplattorna åtgärdas vilket i sig kommer göra en påverkan på tätskiktet som gör att det finns risk att framtida försäkring saknas. Vissa menar på att man kan byta enstaka plattor, andra säger annat. Generellt är att en skadetekniker på ett försäkringsbolag har rätt enligt IFU och skadechefer på de bolag jag har erfarenhet ifrån. Sedermera är det dock kundens rätt att överklaga beslut med hänvisning till att bytet gjorts på ett sådant sätt att BKR regler uppfylls och fuktspärr ej påverkats. Blir en tolkningsfråga
Min tolkning som skadetekniker skulle vara sådan att antingen finns där fukt vilket innebär ett behov av rivning och då återställning enligt nya branschregler. Finns där inte fukt så hamnar man ändock i ett moment 22 där boende för att kunna åtgärda de lossnade plattorna tvingas riva och sätta ny fuktspärr/tätskikt. Görs inte detta har man inte fullföljt sin underhållsplikt och därmed riskerar att stå ensam ansvarig för framtida skadekostnad som uppkommer i egna lägenheten eller för skada åsamkad annan inom föreningen.
Det kan komma annat slutresultat i ert ärende men om alla fakta stämmer så har jag svårt att se er få bättre hjälp än såhär om ni inte lyckas förhandla fram via goodwill.
Frågan är också om inte 22 000 kr kan vara värt för det nya badrummet. De flesta bostadsrätters värde skulle öka på ett sådant sätt att det tom kan vara vettigt att snabbt tacka ja till renoveringen. Det kanske tom finns utrymme för ett annat låneläge på lägenheten om värdet ökar med badrummets nya standard
Testa i alla fall att föra en dialog med besiktningsmannen. Det är enda åtgärden jag kan se som är rimlig just nu
MVH Lorant
Finns det ingen fukt så kommer nästa problem, då måste kakelplattorna åtgärdas vilket i sig kommer göra en påverkan på tätskiktet som gör att det finns risk att framtida försäkring saknas. Vissa menar på att man kan byta enstaka plattor, andra säger annat. Generellt är att en skadetekniker på ett försäkringsbolag har rätt enligt IFU och skadechefer på de bolag jag har erfarenhet ifrån. Sedermera är det dock kundens rätt att överklaga beslut med hänvisning till att bytet gjorts på ett sådant sätt att BKR regler uppfylls och fuktspärr ej påverkats. Blir en tolkningsfråga
Min tolkning som skadetekniker skulle vara sådan att antingen finns där fukt vilket innebär ett behov av rivning och då återställning enligt nya branschregler. Finns där inte fukt så hamnar man ändock i ett moment 22 där boende för att kunna åtgärda de lossnade plattorna tvingas riva och sätta ny fuktspärr/tätskikt. Görs inte detta har man inte fullföljt sin underhållsplikt och därmed riskerar att stå ensam ansvarig för framtida skadekostnad som uppkommer i egna lägenheten eller för skada åsamkad annan inom föreningen.
Det kan komma annat slutresultat i ert ärende men om alla fakta stämmer så har jag svårt att se er få bättre hjälp än såhär om ni inte lyckas förhandla fram via goodwill.
Frågan är också om inte 22 000 kr kan vara värt för det nya badrummet. De flesta bostadsrätters värde skulle öka på ett sådant sätt att det tom kan vara vettigt att snabbt tacka ja till renoveringen. Det kanske tom finns utrymme för ett annat låneläge på lägenheten om värdet ökar med badrummets nya standard
Testa i alla fall att föra en dialog med besiktningsmannen. Det är enda åtgärden jag kan se som är rimlig just nu
MVH Lorant
Medlem
· Västra Götalands Län
· 529 inlägg
Ang att ett försäkringsbolag tagit kostnaden för ett 30 år gammalt badrum.
Jo, detta var möjligt för ett antal år sedan, nu har däremot kunskapen ökat såpass och reglerna skärpts så mycket att ett badrum byggt på 80-talet är idag konstruktionsmässigt slut avseende våtrummet. Detta har försäkringsbolagen tagit fasta på, precis som kinglolle säger..
Dåtidens enda fuktspärr utfördes ofta lokalt och bestod enbart av en primer. För er som inte vet så är primer något liknande trälim och vatten blandat. Vattenbegjut detta med en dusch om dagen (må vara med ett genomsläppligt ytskikt ovanpå) så får vi se hur många år det är tätt....
Om sedan inte besiktningsmannen vid sitt besök fann någon fukt där plattorna lossnat, så kan det ju bero på att det stället inte varit speciellt vattenbegjutet, och väggen torkar snabbt ut där. Fukt eller inte är inte relevant här, utan det som är relevant är att badrummet förses med erfoderlig våtrumstätning, så att framtida vattenskador undviks.
Kan tillägga att jag jobbar som besiktningsman och fuktmätning är över huvud taget lite av humbugg i ett badrum. Även med korrekt våtrum, så stannar fukt bakom plattorna i duschen kvar ca 30 dagar efter duschning (fast på "rätt" sida fuktspärren). En enkel match för vem som helst att "påvisa fukt" och kräva renovering.
Det är mycket komplicerat (orkar ej gå igenom här) att göra en korrekt "fuktmätning" i ett badrum utan att skada befintligt tätskikt.
Efter så många år är inte frågan om det föreligger en fuktskada, utan att risken är överhängande att det uppkommer en. Ett våtrum byggt med dagens regler torde dock hålla längre, 30 år verkar vara rimligt.
Och ja, det står i ALLA (i princip) föreningars stadgar att "lägenhetens ytor skall hållas i gott skick". Har man svårt att se själv vad som är gott skick, så är försäkringbolagens nedskrivningstabeller över åldersavdrag en bra vägledning. T ex ett parkettgolv skrivs ner till värde 0 kr på 20 år. Det innebär att inom den perioden skall någon form av underhåll göras för att uppfylla villkoret i stadgaren. Ex en slipning och omlackning år 17. Då ersätts det i 20 år (givetvis med ökande åldersavdrag) till enligt försäkringsbolagen.
Nä, är man inte intresserad av att förvalta ska man heller inte äga. Hyr istället!
Jo, detta var möjligt för ett antal år sedan, nu har däremot kunskapen ökat såpass och reglerna skärpts så mycket att ett badrum byggt på 80-talet är idag konstruktionsmässigt slut avseende våtrummet. Detta har försäkringsbolagen tagit fasta på, precis som kinglolle säger..
Dåtidens enda fuktspärr utfördes ofta lokalt och bestod enbart av en primer. För er som inte vet så är primer något liknande trälim och vatten blandat. Vattenbegjut detta med en dusch om dagen (må vara med ett genomsläppligt ytskikt ovanpå) så får vi se hur många år det är tätt....
Om sedan inte besiktningsmannen vid sitt besök fann någon fukt där plattorna lossnat, så kan det ju bero på att det stället inte varit speciellt vattenbegjutet, och väggen torkar snabbt ut där. Fukt eller inte är inte relevant här, utan det som är relevant är att badrummet förses med erfoderlig våtrumstätning, så att framtida vattenskador undviks.
Kan tillägga att jag jobbar som besiktningsman och fuktmätning är över huvud taget lite av humbugg i ett badrum. Även med korrekt våtrum, så stannar fukt bakom plattorna i duschen kvar ca 30 dagar efter duschning (fast på "rätt" sida fuktspärren). En enkel match för vem som helst att "påvisa fukt" och kräva renovering.
Det är mycket komplicerat (orkar ej gå igenom här) att göra en korrekt "fuktmätning" i ett badrum utan att skada befintligt tätskikt.
Efter så många år är inte frågan om det föreligger en fuktskada, utan att risken är överhängande att det uppkommer en. Ett våtrum byggt med dagens regler torde dock hålla längre, 30 år verkar vara rimligt.
Och ja, det står i ALLA (i princip) föreningars stadgar att "lägenhetens ytor skall hållas i gott skick". Har man svårt att se själv vad som är gott skick, så är försäkringbolagens nedskrivningstabeller över åldersavdrag en bra vägledning. T ex ett parkettgolv skrivs ner till värde 0 kr på 20 år. Det innebär att inom den perioden skall någon form av underhåll göras för att uppfylla villkoret i stadgaren. Ex en slipning och omlackning år 17. Då ersätts det i 20 år (givetvis med ökande åldersavdrag) till enligt försäkringsbolagen.
Nä, är man inte intresserad av att förvalta ska man heller inte äga. Hyr istället!
