Skilnad slutbesiktning/överlåtelsebesiktning

Vi har nu med vardera juridiskt ombud förhandlat och resultatet blev att det inte går att dra detta till domstol.
Orsaken är att det för vardera parter blir för stor ekonomisk risk.
Avtalet som skrevs är för dåligt formulerat och att utrymme ges för div. tolkningar. Tolkningar som endast domstolen kan göra och inte är speciellt förutsägbara.
Inför denna ovisshet har vi och motparten enats om att låta ombuden komma med medlingsförlag.
Vi har reducerat listan till de punkter som är av vikt för båda parter och nu får vi se vad de kommer fram till. Således är själva besiktningsprotokollet inte av värde mer utan bara de stridbara punkterna som kostar pengar eller reducerar fastighetens värde.
Ett ex. är golven som har märken efter fallande objekt, och diverse fel pga hårt slag vid montering: Måste slipas en gång till och lackas. Golven är gjorda för 3 slipningar men om en slipning görs nu så återstår endast mögliheten till 2 slipningar. Det vill köparen ha kompensation för.
Då minskas värdet på golvet med 1/3. Kostar golvet som i det här fallet 60 tusen så blir värdeminskningen 1/3 av det beloppet.
Att klaga på besiktningar är vad jag förstår helt hopplöst. En besiktning är ett fastställande av fel och kommer alldrig att försvinna!! Så alla ni som beslutar om besiktning.....var noga med vad ni beställer och hur en besiktning ska gå till och framför allt vad är den till för!
Det är min erfarenhet.
Att dra till domstol denna väg, ja, då måste man nog ha enbra tjock plånbok att ta från. Får man inte rätt då blir det dyrt och den ende som skrattar på väg till banken är advokaten!. I mitt fall ca 30 papp kanske 40! Och detta för att jag ifrågasatt ett besiktningprotokoll.!!!!
Nu pågår Ombudsförhandling där utan rättslig bedömning ett givande och tagande sker. Vi dvs. parterna får info om vad som sker. Önskeläge för ombud med en taxa på 1.700 kr/ tim + utlägg! Så en uppmaning till alla:
VAR NOGA MED KONTRAKTET
Låt det ta ett par dagar att gå igenom det med flera som kan!
Mäklare är inga jurister! De har troligen bara tillgång till fraser som är hållbara men som i det specifika tillfället inte passar alls.
Det är stor skillnad mellan en entreprenadbesiktning och en överlåtandebesiktning!
Det har jag i alla fall konstaterat! Min slutbesiktning var menat som en överlåtelsebesiktning men blev en entreprenadbesiktning enl. ABS 05 om man tror det eller ej.!

Jag hoppas att du ser till att mäklaren får stå för en del av kostnaden. Från beskrivning så verkar mäklaren vara den stora missen här.

Det konstiga är att mäklaren står helt på min sida. Att hon valde just den formuleringen berodde på att fastigheten inte var färdig. Hon menade en överlåtelsebesiktning.
Felet får jag nog, med fasit i hand, skylla på mig själv, att jag inte protesterade när besiktningsmannen börgade sin besiktning.
-Jag skulle nog med fasthet påpekat att det handlar om en överlåtelsebesiktning och inte en entreprenad. Men å andra sidan vem normalkompetent kan skilja dessa två besiktningformer och dess konsekvenser?
-Jag skulle heller inte gått med på att åtgärda alla felen som besiktningen påpekar. Dessa punkter gör att det ser mer ut som en entreprenad än ett köp - sälj förhållande.
Får väl leva med denna insikt
/S

Nej, Som jag ser det (på det du beskrivit här) så är inte huvudfelet vilken besiktningstyp som är gjord eller avtalad.

Utan att om jag förstår det rätt så föreskriver ert avtal att ni villkorslöst skall åtgärda eller ekonomiskt kompensera alla upptäckta fel. Om jag förstår det rätt så ger avtalet köparen en nästan obegränsad rätt att peka på vad han vill ha åtgärdat. Och ni måste åtgärda utan möjlighet att välja en annan köpare. Eller har jag missat något?

Sådana avtal skall man inte gå med på, er mäklare borde ha varnat er för det farliga i den formuleringen.

Håller med Hempularen. Det stora problemet är just den biten i ert avtal som säger att ni skall åtgärda alla fel som konstateras vid besiktningen. Sen vilken typ av besiktning som gjordes är väl mindre viktig? Eller vad skulle den stora skillnaden mellan slutbesiktningen och överlåtelsebesiktningen varit i praktiken? Skulle de flesta felen som konstaterades vid besiktningen ha passerat om det istället varit en överlåtelsebesiktning?

mr_bygg>Ursäkta jag lägger mig i men vid en slutbesiktning så kan man anmärka på saker som t ex avvikelser från ritning, avikelser från standard alternativt beställning rörande vägguttags placering, antal, o s v.
..
Detta lär knappast ske vid en överlåtelsebesiktning som är mer inriktad på att ge information om fastighetens kondition.

Skillnaden är kort sagt som natt och dag även om där finns både grynings och skymningszoner såsom att t ex ett felaktigt fall på tak lär ge anmärkningar i (förhoppningsvis) bägge typerna av besiktningar.

/Kent

Det hade kanske varit av mindre betydelse vilken besiktningsform som valts utifrån fel, men som snickarboden framför så hade en del av felen inte uppstått pga att det inte finns entreprenadhandlingar att följa. Besiktningsmannen tog upp en punkt
som är relativt dyrt att åtgärda:

Han fick vid besiktningen våra byggnadstillståndsritningar, några andra ritningar fanns inte tillgängliga då. Relationsritningar har just färdigställt i går.


Han anmärkte på att köket var inte enligt ritning och helt omdisponerat! men när vi ändrade kökets utformning så kände vi ente ens köparen. Besiktningsmannens bedömmning av åtgärdande av fel uppskattade han i protokollet till 300.000. Om vi inkluderar att köket ska rivas och återställas enl. ritning kostar bara det 150.000. Dörar på övervåning som jag vände eftersom jag tyckte att de var bättre tillgänglighet har han oxå anmärkt på. Kostnad att vanda dörrar till b yggtillståndritningarnas placering skulle kosta ca 25.000. Då skulle det återstå 125.000 att kompensera, För köparen har godkännt dessa ändringar utan att vilja ha kompensation. Hur krokigt kan det bli egentligen.
Jag har bara sålt ett hus!
Som det var!

Och jag hade tängt slutföra det som jag planerat. Blir i stället inblandad djup juridik om ord och bestämmelser som jag inte före försäljningen ens kunnat ana mig till.

Att jag ska åtgärda alla fel som uppkommer vid besiktning fattade jag som självklart, Jag tykte inte att mitt bygge var av så dålig kvalitet att jag inte skull kunna kosta på mig denna åtgärd.

Men det är klart om Man släpper in en besiktningsmann som vill hitta fel, och dessutom använder fel underlag för sin besiktning så blir allt fel och i sin förlängning kostsamt. I slutänden är det ju så att fel som konstaterats oberoende av besiktningsform är fel fel och kan inte förbigås. De fel som vid en annan besiktningsform fastställts kanske hade haft en annan approach och givit en annan utgång.
Men nu finns detta protokoll och kan aldrig ändras. Så det får jag leva med!

Hoppas att det ger insikt om vad en besiktning fastställer och dess konsekvenser!
En besiktning är ett konstaterande av fel och kommer inte att försvinna såvida de vid en senare besiktning upphävs!
/S

Du tyckte att det var självklart att du skulle åtgärda alla fel. Din mäklare borde veta hur farligt ett sådant löfte är- Och det är mäklarens skyldighet att i det läget varna dig, och förklara vilka konsekvenser det kan få.

Jag ska ta upp detta med vårt juridiska ombud, men jag har påpekat detta och han svarade att inte ge mer krut i dunken just nu. Han vill nu komma till slut med det vi har och sedan titta på konsekvenser. Att mäklaren har ett ansvar tycker jag är riktigt och de har roligen ansvarsförsäkringar mot detta.

Jag är väldigt tacksam för den dialog som jag kunnat föra i detta forum och uppskattar alla inlagor, Det har troligen bidragit till mitt självförtroende för på vägen känner man sig väldigt ens i bland. Speciellt när den logiska delen tar slut och juridiken börjar.
/S

Det är säkert en bra strategi, för inte krig mot alla på samma gång.

Fråga till forumguden:
Är det av intresse för forumet att föra denna dialog till sitt slut? Detta med tanke på den omfattande skriftväxlingen?
/S

Jag tror att vi alla är nyfikna på hur det går för dig. Det kanske är överdrivet att presentera ALLT skrivet här.

Du bör nog också kolla med din advokat om vad som är olämpligt att "publicera", åtminstonde innan allt är klart. Även din motpart kan ju vara medlem här.

Jag tycker också det vore intressant att få veta hur det går. Det vore dessutom lärorikt för många andra här på forumet som kanske hamnar i liknande situationer.

I dag kl. 17.25 kom dilen! Genom ombuden som har förhandlat.
Vi avstår utan spec 125 tkr på köpeslillingen! Alla skrivningar lämnas åt sidan och vi börjar ingen tvist i domstol. Det måste kännsa som att föda barn!
Helt OK för våran del.

Livet går nu vidare och köpeavtal kan skrivas som det är tänkt.
Ett litet retro är: Var på vägen vissnade motparten?
- För stora kostnader?
- Juridiskt problem att gå vidare?
- Ville flytta in utan rättstvist?
- andra orsaker?
Vilken besiktning som har utförts blir då av mindre betydelse.

Jag vet inte.

Hur som helst är det över. Vi fick betala 127.500 för något som vi inte kunnat ana oss till. Vi ville ju bara sälja det hus som vi byggt till oss men som vi sålde i stället!

Allt blev krokigt efter formuleringen i kontraktet:
- En slutbesiktning ska ske. Fel benämning!
- Jag åtgärdar alla felen som besiktningsmannen fastställer. Dummt av mig!
- Det ska ske på ett fackmannamässigt sätt. Då blir det ABS 05 måttgivande.
- Sammantaget verkar det vara en entreprenad!.

Skulle vi ha dragit detta till domstol (det har vi råd med) blir ju förhållandet ännu mera spännt och vem vill titta motparten i ögonen efter detta då? De bor ju bara 100 m från oss.
Jag är nöjd nu och får väl titta i "röret" efter mina pengar som jag slitit för i regn och snö. Det kan kännas lite bistert, trots allt!

/S