Dolt fel i badrum bostadsrätt?
Jag har nyligen köpt en bostadsrätt och visste vid köpet att några kakelplattor var lösa i duschen, besiktning gjordes och ingen fukt i mattan under kunde upptäckas. Iallafall så ville vi åtgärda detta snabbt och har därför tagit hit plattsättare. När de börjar ta bort kakelplattorna visar det sig att golvmattans uppvik är avskuret under kakelraden, man har även försökt lappa med silikon. Hantverkaren tror att man tidigare lagt in en ny matta men man har aldrig tagit bort kakelraden så att mattan kunde dras lika högt upp som i övriga badrummet.
Detta är enligt hantverkaren ett dolt fel dvs omöjligt att upptäcka vid besiktning (man måste ju i så fall ta bort en kakelrad). Vi måste lägga ny matta och byta allt kakel i duschen=dyrt.
Vet någon vad som gäller, vi har troligtvis ingen fuktskada så inget försäkringsbolag går in. Kan vi kräva säljaren på ersättning p g a dolt fel?
Detta är enligt hantverkaren ett dolt fel dvs omöjligt att upptäcka vid besiktning (man måste ju i så fall ta bort en kakelrad). Vi måste lägga ny matta och byta allt kakel i duschen=dyrt.
Vet någon vad som gäller, vi har troligtvis ingen fuktskada så inget försäkringsbolag går in. Kan vi kräva säljaren på ersättning p g a dolt fel?
Redigerat:
Det finns ingenting som heter dolt fel i en bostadsrätt.
Det är tveksamt om det ens varit ett dolt fel i ett hus eftersom man väl rimligen kan se silikonsträngarna och att mattan är skuren i kaklets nederkant om man gör en noggrann besiktning.
Jag är inte så duktig på det här med bostadsrätter, och vad du har för möjligheter, men ett tips kan vara att du kontaktar styrelsen för föreningen och hör med dem hur du skall gå vidare.
Min känsla är dock att du inte har så mycket att hämta av säljaren.
Det är tveksamt om det ens varit ett dolt fel i ett hus eftersom man väl rimligen kan se silikonsträngarna och att mattan är skuren i kaklets nederkant om man gör en noggrann besiktning.
Jag är inte så duktig på det här med bostadsrätter, och vad du har för möjligheter, men ett tips kan vara att du kontaktar styrelsen för föreningen och hör med dem hur du skall gå vidare.
Min känsla är dock att du inte har så mycket att hämta av säljaren.
Till att börja med så gäller inte dolda fel i den vanliga bemärkelsen eftersom det är en BR. Men det finns ngt liknande som man kan ta till (kolla i lite trådar här om dolda fel och BR)
Sedan kan ni ju bara yrka ersättning på den skada ni har lidigt. Så om ni pga detta fel måste göra om mkt mer tex så borde ni kunna yrka på att få det ersatt. Det beror ju lite på hur gammalt allt är också. Dessutom kan lösa plattor indikera att det finns annat som bör åtgärdas (förvisso kollade ni ju upp det - och fann ingen fuktskada?!)...
Om säljaren är lite välvillig kan det gå hem - att dra ett sådant fall till rätten skulle jag dock tro är ganska riskabelt...
/K
Sedan kan ni ju bara yrka ersättning på den skada ni har lidigt. Så om ni pga detta fel måste göra om mkt mer tex så borde ni kunna yrka på att få det ersatt. Det beror ju lite på hur gammalt allt är också. Dessutom kan lösa plattor indikera att det finns annat som bör åtgärdas (förvisso kollade ni ju upp det - och fann ingen fuktskada?!)...
Om säljaren är lite välvillig kan det gå hem - att dra ett sådant fall till rätten skulle jag dock tro är ganska riskabelt...
/K
Tack för svar! Som mattan nu är skuren så har inte ens besiktningsmannen upptäckt att mattan är skuren runt/strax under kaklet. Han sa bara att mattan under kaklet mot väggen verkar lös men att detta inte gör nåt eftersom den ändå går upp högt under kakelkanten. Detta gjorde den ju inte utan var helt avskuren.
Jag hoppas vi kan få en kompensation från säljaren det kommer att kosta 20-30000 att åtgärda det som från början skulle kosta 3000 kr...
Jag hoppas vi kan få en kompensation från säljaren det kommer att kosta 20-30000 att åtgärda det som från början skulle kosta 3000 kr...
Rent formellt har du troligen ingen chans. Dels är det andra regler som styr vid en bostadsrättsaffär, dels fanns det indikation på att allt inte var helt OK, då skall man formellt sett göra en fördjupad undersökning.
Men som sagt prova och se hur säljaren ställer sig.
Men som sagt prova och se hur säljaren ställer sig.
Det avgörande är som du själv antyder om du borde ha upptäckt felet vid besiktningen, vilket är svårt att avgöra i ditt fall. Allmänt kan sägas att undersökningsplikten inte är lika långtgående vid köp av bostadsrätt som vid köp av fast egendom. Det finns alltså ett större utrymme att åberopa "dolda fel". Detta begrepp brukar kanske inte användas när det gäller lös egendom (som bostadsrätter) men företeelsen finns även på det området.
Jag skulle lägga fram saken för säljare, gärna med skriftligt intygande från besiktningsmannen att felet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Min bedömning är dock att det gäller för lite pengar och att saken är för osäker för att driva så långt som till domstol.
Jag skulle lägga fram saken för säljare, gärna med skriftligt intygande från besiktningsmannen att felet inte kunde upptäckas vid en besiktning. Min bedömning är dock att det gäller för lite pengar och att saken är för osäker för att driva så långt som till domstol.
Jag vet inte om du skulle kunna beteckna det som dolt fel. Enligt mättningarna så har ni ju ingen fukt under mattan. Dessutom så vet vi ju inte när man gjorde om badrummet och när det gjordes om, så kanske reglerna var så att mattan inte behövde gå upp ?!?!?!
Dessutom så är 20.000-30.000 inga pengar att gå in i en tvist för, det kommer kosta er betydligt mer i advokatkostnader innan ni når någonsorts förlikning där ni kanske kan få ut hälften, så säg att ni vinner 10.000 men förlorar 40.000 i advokatkostnader och sedan skall ni renovera på det.
Det enda ni kan göra så fall är att bluffa säljaren så mycket ni kan, och försöka få till pengar utan att blanda in advokater och tvister, för det kommer bara bli dyrare än att bita i det sura äpplet och ta kostnaden själv...
- M
Dessutom så är 20.000-30.000 inga pengar att gå in i en tvist för, det kommer kosta er betydligt mer i advokatkostnader innan ni når någonsorts förlikning där ni kanske kan få ut hälften, så säg att ni vinner 10.000 men förlorar 40.000 i advokatkostnader och sedan skall ni renovera på det.
Det enda ni kan göra så fall är att bluffa säljaren så mycket ni kan, och försöka få till pengar utan att blanda in advokater och tvister, för det kommer bara bli dyrare än att bita i det sura äpplet och ta kostnaden själv...
- M
Jo under kaklet så fanns rester kvar av den gamla mattan. Så ursprungligen la man in mattan ordentligt med uppvik under kaklet. Någon har sedan skurit bort den gamla mattan och Den "nya" mattan har man endast lagt till kakelkanten. och satt silikon, dvs inget vi eller besiktningsman upptäckte. Man kan endast upptäcka detta genom att ta bort kakelraden, ja eller börja dra bort mattan förstås, men jag tror knappast att detta är något säljarna skulle uppskattat innan man köpt lägenheten. Kan inte ingå i normal undersökningsplikt tycker jag.
Nej dra inför rätta gör vi noginte, det känns mycket obehagligt. Går det inte att visa på dolt fel måste vi ju själva betala och får då göra en billigare renovering, dvs skippa kakel.
Nej dra inför rätta gör vi noginte, det känns mycket obehagligt. Går det inte att visa på dolt fel måste vi ju själva betala och får då göra en billigare renovering, dvs skippa kakel.
Ett tips utanför frågan inför framtiden. Kolla med Brf föreningen om de kollektivt har tecknat bostadsrättsförsäkring. Har de inte det så råder jag dig att komplettera din hemförsäkring men den. Om du skulle råka ut för en vattenskada i framtiden blir du även ersättningsskyldig för de skador som drabbar dina grannar p.g.a din skada. Hemförsäkringen ersätter alltså inte detta.
Nu vet jag inte exakt hur du menar - men sitter mattan bara fram till kaklet + silicon där så borde man väl kunna se det ?mariahj skrev:
Ivf - tror jag du har ett par bra råd ovan: Gå på säljaren, men blånekar denne så skall du nog tänka dig för ett par ggr innan du går vidare...
/K
Att ha en separat bostadsrättsförsäkring är det lag på. Men att man blir ansvarig för andra skador på fastigheten, föreningens eller en grannes, stämmer inte efter ett avgörande i Högsta Domstolen.JanneL skrev:
Tidigare var det två olika uppfattningar. Den ena representerades av försäkringsbolagen som inte ansåg att bostadsrättshavaren är ansvarig såvida det inte finns uppsåt eller oaktsamhet vid skador som uppkommer pga av bristfälligt tätskikt. Den andra uppfattningen gjordes gällande av de flesta "kunniga" inom området, både i doktrin och bland besiktningsmän, dvs att bostadsrättshavaren blir ansvarig för samtliga skador på fastigheten oavsett om det finns oaktsamhet eller inte. Försäkringsbolagen har i sin tur tillämpat ansvaret olika från fall till fall.
Men som sagt, man blir inte ansvarig för skador på föreningens fastighet eller grannens bostadsrätt såvida man inte varit oaktsam (eller uppsåtlig). I de fall oaktsamhet inte finns så gäller bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring (dock med relativt betydande självrisker för föreningen).
Många med mig, tingsrätt och hovrätten hade en annan uppfattning. Har tyärr inte haft tid att analysera HD mer i detalj, vilket jag kommer att göra förr eller senare.
Det är konstigt för med andra ord har tätskiktets skick blivit mindre väsentligt för bostadsrättshavaren själv i och med att han inte blir ansvarig pga av bristfälligt tätskikt mer än i sitt eget våtrum, som vid ett eventuellt skadetillfälle, normalt går på bostadsrättsförsäkringstillägget. Dvs som jag förstår det hålls bostadsrättshavarens skadelös såvida inte uppsåt eller oaktsamhet förekommer av av innehavaren av bostadsrättsen vid tidpunkten för skadan. Dvs man övertar inte heller den tidigare ägares ansvar i denna fråga när man förvärvar en bostadsrätt.
Iofs så är väl frågan om ansvaret för skador på föreningens delar troligen mer en akademsk fråga oavsett vad HD hade kommit fram till.
Normalt sett så har man ju en "vanlig" hemförsäkring, i den finns det normalt sett en ansvarsförsäkring som går in och täcker det mesta du kan råka ut för i skadeståndsväg. Så behovet av det speciella brf tillägget tror jag alltid har varit lite krytstat.
Det som kan vara ett problem är definitionen på "oaktsam". En. visa tolkningar så är man inte oaksam såvida man inte i princip borrar hål i golvet mitt i duschen och sedan häller ned vatten under några veckor.
Enl. andra tolkningar så är du oaktsam om du duschar utan att först göra en fuktmätning mot kakel, varje gång (lite överdrivet).
Och hemfösäkringen har jag för gäller inte om du uppsåtligen skadar något, hur det äv vid oaktsamhet vet jag inte.
Normalt sett så har man ju en "vanlig" hemförsäkring, i den finns det normalt sett en ansvarsförsäkring som går in och täcker det mesta du kan råka ut för i skadeståndsväg. Så behovet av det speciella brf tillägget tror jag alltid har varit lite krytstat.
Det som kan vara ett problem är definitionen på "oaktsam". En. visa tolkningar så är man inte oaksam såvida man inte i princip borrar hål i golvet mitt i duschen och sedan häller ned vatten under några veckor.
Enl. andra tolkningar så är du oaktsam om du duschar utan att först göra en fuktmätning mot kakel, varje gång (lite överdrivet).
Och hemfösäkringen har jag för gäller inte om du uppsåtligen skadar något, hur det äv vid oaktsamhet vet jag inte.
Har varit på kurs i dag, om Styrelsens ansvar m.m i en Brf och kan bara konstatera att Lekkamraten har rätt. En separat bostadsrättsförsäkring bör man ha som ägare till en bostadsrätt. Den täcker efter sedvanligt åldersavdrag de skador som ex.vis kan uppstå vid en vattenskada. Den täcker inte reparationen i annan lägenhet. Där är det meningen att dennes försäkring går in och betalar.
Däremot så har tyvärr hempularen fel i att en "vanlig" hemförsäkring täcker det mesta man kan råka ut för i skadeståndsväg. Kanske den gör det, men då det gäller en Brf så gäller det inte. En vanlig hemförsäkring täcker icke en vattenskada i en Brf.
Har du ingen bostadsrättsförsäkring så råder jag dig att skaffa en sådan. Ännu bättre skulle vara att Brf tecknar en kollektivt för alla boende och även i samma bolag där man har Fastighetsförsäkringen. Underlättar om olyckan är framme. Tror premien mer än halveras i så fall. Du kan alltid lämna in en motion i frågan.
Däremot så har tyvärr hempularen fel i att en "vanlig" hemförsäkring täcker det mesta man kan råka ut för i skadeståndsväg. Kanske den gör det, men då det gäller en Brf så gäller det inte. En vanlig hemförsäkring täcker icke en vattenskada i en Brf.
Har du ingen bostadsrättsförsäkring så råder jag dig att skaffa en sådan. Ännu bättre skulle vara att Brf tecknar en kollektivt för alla boende och även i samma bolag där man har Fastighetsförsäkringen. Underlättar om olyckan är framme. Tror premien mer än halveras i så fall. Du kan alltid lämna in en motion i frågan.
Jo vi har redan en kollektiv bostadsrättsförsäkring. I vårt fall kommer inte föreningen ta på sig något ansvar för att det byggfuskats, dvs mattan är ej ditsatt enl regler och det finns ej något tätskikt alls bakom kaklet. De menar att alla byggarantier gått ut (huset är ju 18 år gammalt), det går på alla medlemmars ansvar att fixa detta.
Detta går ju inte att argumentera emot, men det är ju oerhört irriterande att föreningen under de besiktning som ändå gjorts under årens lopp låtit frågan passera istället för att ställa byggherren till svars. De har ju hela tiden vetat om att det varit problem med badrummen... Nu får alltså alla hyresgäster betala och eftersom badrummen inte gjorts på rätt sätt från början (ej fackmannamässigt utfört) så gäller som bekant inga försäkringar alls...
tur att vi allafall inte har en vattenskada!
Detta går ju inte att argumentera emot, men det är ju oerhört irriterande att föreningen under de besiktning som ändå gjorts under årens lopp låtit frågan passera istället för att ställa byggherren till svars. De har ju hela tiden vetat om att det varit problem med badrummen... Nu får alltså alla hyresgäster betala och eftersom badrummen inte gjorts på rätt sätt från början (ej fackmannamässigt utfört) så gäller som bekant inga försäkringar alls...
tur att vi allafall inte har en vattenskada!
Egentligen finns väl ingen anledning att byta allt kakel. I värsta fall en ny matta som dras upp under den nedre kakelraden, som då får tas bort och sättas dit igen med nytt kakel. Dessutom har äldre lägenheter inte några egentliga fuktspärrar i badrummen. Dels fanns inte dagens krav då, och dels så duschades det inte på 60- och 70-talet, man badade i badkar. Vilket inte utsatte kaklade väggar för samma påfrestningar.mariahj skrev:
