Värdering av fritidshus med strandtomt?

Hej,
Jag har ett fritidsfastighet tillsammans med ett syskon. Om jag har råd planerar jag att överta fastigheten. Fastigheten är en strandtomt i skärgården. Kruxet är komma överens om en bra metod för att värdera fastigheten. Det är dels inte så många sådana fastigheter ute till försäljning och dels är de som trots allt är ute på marknaden mycket olika och svåra att jämföra.
Vi har diskuterat oss fram till några alternativa metoder:

• Snittet av två mäklares värderingar ( + förhållandevis enkelt, - mäklare tjänar på lägre värderingar då de sannolikt hellre har många avslut ( hög omsättning av uppdrag & objekt) än färre objekt till högre pris och längre försäljningsprocesser)
• "fake:ad" försäljning (+ "äkta försäljningspris", - krångligt och dyrt )
• Försäljning enl samäganderättslagen med sluten budgivning där högsta budet blir värdet ( + enklare än trad försäljning och "någorlunda äkta marknadsvärde",
  - ändå rätt krångligt och sannolikt dyrt?)
• En mera objektiv/analytisk värdering av en värderingsman, baserad på data från försäljningar av liknande objekt. (+ enkelt ( skrivbordsarbete), - få jämförbara objekt, dvs litet statistiskt underlag.)

Hur man vänder sig så har man det där bak...

Finns det någon/-ra mäklare eller professionella fastighetsvärderare här på forumet som har någon synpunkt eller perspektiv att bidra med, utöver oss amatörer som "tycker" en hel del om saker vi egentligen inte kan...?

Är fastigheten bebyggd? Om den inte är bebyggd, eller bebyggd med något som man måste räkna med att riva, då finns det en massa tveksamheter med hur osäkerheten runt bygglovsprocessen (strandskyddet) kan slå.

Hej Hempularen och tack för att du tar dig tid att svara,

Fastigheten är bebyggd och ligger både utanför detaljplanerat område och sk "sammanhållen bebyggelse" enl nya PBL. Det finns förhållandevis tydliga riktlinjer från kommunen om vad som får byggas.
Naturligtvis skiljer sig värdet på en fastighet åt beroende på ev byggnaders storlek, standard och skick.
Är skälet till din fråga att det är lämpligt att tillämpa olika metoder för värdering beroende på om det finns byggnader/byggnadernas skick? I så fall vore det intressant med en liten utläggning om detta...?

//Kackelbo

Trots att du inte ville att folk skulle tycka till så kanske de kan vara bra med några synpunkter i alla fall.
Har en bekant som är mäklare och har på så sätt fått en liten inblick i husförsäljning.
Den vanligaste metoden som jag hört talas om är att parterna enas om vilken mäklare som skall värdera huset. Snabbt och smidigt om ni är på god fot med varandra.
Men rör det sig om ett dyrare objekt och/eller risk för tvist, bör båda parter välja en egen mäklarvärdering och sedan gå medelvägen mellan dessa.

De andra förfaranden verkar onödigt krångliga och en värderingsman är inte alltid så kunnig i huspriser (däremot mycket kunnigare i byggnadens skick).

Så mitt förslag blir: enas om en mäklare och en värderingsman och gå sedan medelvägen mellan dessa. Dessutom kommer ni att få många goda råd och tips ang husets/tomtens standard mm.

Hej titanium, och tack för dina tankar.
Jag tar gärna emot genomtänkta ideer och/eller förslag grundade på erfarenhet, men vill skilja på amatörmässigt "tyckande" och faktabaserade slutsatser av proffs...

Det är ju en bra idé att använda två olika "professioner" och på så sätt får flera perspektiv på värdet.
I detta fallet finns det ju tyvärr ingen statistisk korrekt sanning eller objektiv värdering.

Vid en försäljning är även slumpen en stor faktor beroende på vilka spekulanter som råkar komma/vara ute på markanden just då. En tät Stockholmare eller tysk kan ju råka fajtas om ett objekt medan ett annat liknande objekt inte alls drar iväg prismässigt... Det kan ju vara helt slumpartat, vilket gör en "skenförsäljning" mycket osäker även om det visar ett verkligt marknadspris, - just en veckan...

/K

Anledningen till min fråga var att om en ev. köpare skall räkna med att bygga, så är värdet väldigt svårt att uppskatta (utom genom en riktigt försäljning och budgivning). Olika mäklare/värderingsmän kan ta väldigt olika höjd för svårigheter att få bygglov.

Om en köpare måste räkna med att bygga på en strandtomt där byggrätten inte är helt klar, så lägger en kapitalstark köpare in i sin kalkyl att i värsta fall går det inte att få bygglov, och fastigheten måste säljas vidare, nu med stämpeln "obebyggbar", dvs köparen får ta en avsevärd förlust, den risken måste man då värdera. Och det blir väldigt osäkert hur den skall hanteras.

Vi har gjort liknande vid ett antal arvsskiften och då alltid använ tre mäklare och sen jämkat ihop det. Har du två olika värderingar har du ju ingen aning vilken som är mer rimlig. Samma sak med lösöret där vi tagit in ett antal "antikhandlare" och bett om pris INKLUSIVE utstädning/bortforsling för att veta vad den som ev tar över huste ska betala för lösöret.

Kan det slå mycket/svårbedömt skulle jag personligen föreslå en "äkta" försäljning där du som intressent får slåss fullt ut med andra fristående spekulanter. Kostnaden blir ju mäklararvodet 30"-150" beroende på prisnivå på objekt och mäklare. Stämpelskatten går ju att minska genom att sen genomföra en del/hela transaktionen som en gåva eller liknande. På det här sättet får man ju helt odiskutabelt det verkliga marknadspriset vid just den tidpunkten.

Tack för alla kommentarer och kloka synpunkter.

Det där med tre värderingar var ju intressant...
Vilken typ av värderingar har ni gjort då? Sådana enkla som mäklarna gör i sin "försäljningsprocess" för att få uppdrag, eller en värdering som ni köper, motsv värdering för banklån el likn.?

En aspekt på det där med "skenförsäljning" är att det i normalfallet innebär att man "pimpar" objektet inför försäljningen. Med Pimpa menar jag inte bara städa, sätta in blommor och baka bullar på morgonen inför visningen...;-) Jag menar färdigställa alla pågående "projekt", måla det som är dags för ommålning etc,...

Den part som vill sälja är ju intresserad av att fastigheten ger så bra intryck som möjligt, medan den andra är måttligt road av ev. få betala mer för fastigheten...

Sedan( antar jag) att det blir knepigt med relationen med mäklaren? Om man är öppen med att det sannolikt inte kommer att bli någon försäljning blir väl mäklaren inte speciellt engagerad, medan det blir svårt att "spela teater" för den som egentligen inte vill sälja...

Ja, det är knepigt det här...