Byggahus.se

Varför lagstifta om undersökningsplikten istället för mer ansvar åt säljaren?

Besvarad 28 apr 2021 av Claes Blåe

  1. Hej Claes,

    För mig ter det sig väldigt ologiskt att man lämpat över i princip allt ansvar på köparen av ett hus istället för att ge säljaren ansvar att ge korrekt besked om bostadens skick. Det finns många anledningar, enligt min lekmannamässiga logik, att det borde vara på det sättet.

    - Säljaren har bott i huset och har då förhoppningsvis tillskansat sig en hel del erfarenhet och kunskap om bostaden
    - Säljaren av ett hus är de facto husägare, vilket många av husköparna inte är, vilket torde återspegla sig i erfarenheten att hitta fel
    - Säljaren kan betala EN besiktningsman och få bostaden besiktigat, medan köparen måste betala en besiktningsman vid varje vunnen budgivning, även om de sen inte köper bostaden.
    - En bostad må vara begagnat, men värdet på bostaden kan många gånger vara mer än dess ursprungsvärde och dessutom till och med i bättre skick än det var när den byggdes. Det borde därför många gånger kunna anses mer som en ny vara än begagnad. Bostadens höga värde i sig borde även vara grund till att man som säljare har mer ansvar för dess skick då det kan få långtgående konsekvenser för köparen vid fel.
    - Det krävs otroliga kunskaper att upptäcka alla de fel som anses ligga utanför ramen för dolda fel. I de otaliga fall som beskrivs i forumet på Byggahus, så missar tydligen även många besiktningsmän fel som sedan underkänns som dolda. Då är det rimligare att säljaren har merparten av ansvaret än att köparen har det, så som konsumentlagen är utformad idag (för nya varor).
    - Tiden man har att besikta en bostad som köpare kan i många fall bli ytterst begränsad med det begränsade utbud som ofta finns i storstäder, där säljare många gånger kan låta bli att sälja till de som vill göra omfattande besiktningar. Som ägare av bostaden har man haft tid att upptäcka de fel som finns och det ger även ett starkt incitament att finna och åtgärda felen inför en försäljning om det kan leda till ekonomiska konsekvenser.

    Troligtvis så måste det finnas många bra argument till att man som köpare har den undersökningsplikt som nu finns, men i mina ögon har jag svårt att se att det är en bättre lösning än den motsatta.

    Med vänlig hälsning
    Lucas
     
  2. Svar

  3. Frågan rymmer en rad synpunkter, men jag får begränsa mig till en redogörelse angående Jordabalkens syn på ansvaret vid förvärv av fastighet.

    Den nuvarande Jordabalken trädde i kraft 1972, och rymde då under 4 kapitlet reglerna om förvärv av fastighet. Lagstiftaren samlade då ihop regler från gamla Jordabalken samt den praxis som fanns tidigare på området. Man sneglade även på närliggande lagar kring köp och avtal; till exempel Köplagen från 1905, där köparen ansvarade för en undersökning av varan, och som inte kunde göra fel gällande som borde upptäckts vid köpet. I Köplagens revidering från 1990 fick undersökningsplikten till och med en egen underrubrik vid 20§. Det går alltså att fastslå att undersökningsplikten vid köp, även generellt sett, var väl förankrad i rättstraditionen.

    I det fall man lagt ansvaret för fel på säljaren skulle det vidare ha medfört en rad bevissvårigheter rörande vad säljaren egentligen känt till om eventuella fel. Vissa säljare hade aldrig bebott fastigheten och andra hade bebott den i många år. Lagstiftaren, som ville undvika en spretande praxis, strävade efter att försöka uppnå en sorts normalsituation vid ett fastighetsförvärv, och man valde då, enligt tidigare praxis och lagar, att lägga huvudansvaret vid det en normalt aktsam köpare, Bonus pater familias, (objektivt sett) borde ha upptäckt eller förväntat sig rörande fastigheten vid köpet.

    Lagstiftaren har dock bland annat i JB 4:12 markerat att en säljare inte skall kunna komma undan med vad som helst, och särskilt då i 2 stycket rörande grov vårdslöshet eller handlande "mot tro och heder." Sammanfattningsvis kan jag hålla med om att många praktiska aspekter talar för att säljaren borde ha ålagts ett större felansvar, men att det juridiskt sett skulle ha varit mycket komplicerat, för att inte säga omöjligt, att försöka lagstifta dithän. Säljaren har ingen lagfäst upplysningsplikt, men riskerar, om hen inte upplyser om kända fel , att få en process rörande dolda fel eller avtalsbrott över sig, och få säljare önskar det.

    Med vänlig hälsning

    Claes Blåe
     
    Claes Blåe

    Claes Blåe

    Advokat

  4. Kommentarer

  5. H
    Hullefar ·
    Jag kan komma på flera saker som hade gjort processen iaf något mindre ensidig till säljarens fördel:

    1. Obligatorisk, objektiv besiktning. Att en certifierad, oberoende besiktningsman har gått igenom bostaden grundligt och att den undersökningen är offentlig för alla presumtiva köpare. Inte som idag att säljarens besiktning i princip är värdelös för köparna då besiktningsmannen arbetar för säljaren. Besiktningsmannen skulle då ha ett visst ansvar för att ha upptäckt problem.

    2. Att göra det rakt av olagligt för säljaren att komma med uttalanden om fastigheten som inte är sanna. Nu kan säljaren hävda att köket är från 2010 (men ojdå, det var visst från 2006), att taket aldrig visat några tecken på läckage (men ojdå, det har uppenbarligen runnit vatten längs en yttervägg på ovanvåningen) osv... Då har säljaren valet att bara hålla tyst, vilket förhoppningsvis då hade avspeglats på priset. Som det är nu kan säljaren säga vad som helst och "reservera sig för att denne kan minnas fel och du får undersöka allting själv".

    3. Man skulle också kunna lagstifta om en minimitid, t.ex. att en husförsäljning alltid måste pågå minst två veckor så att alla har gott om tid på sig.
     
  6. N
    noone70 ·
    Jag tycker det nuvarande regelverket är bra.
    Säljaren har sitt ansvar och köparen har sitt.

    Säljaren har en plikt att lämna sanningsenliga uppgifter
    Köparen har en plikt att undersöka fastigheten så långt det är möjligt
     
  7. T
    TypRätt ·
    Om Bankerna tex hade som praxis att avkräva en besiktning för lån skulle det ta bort de snabba affärerna o köp före visning (då dessa alltid sker utan besiktningsklausul). Sedan tycker jag nog inte att den uppriktige säljaren ska behöva ha något ansvar efter köpet alls då denne mycket troligt köpt ny bostad och svårligen kan komma att kunna betala tillbaka några hundratusen för att det visar sig att hantverkarn fuskat vid renoveringen. Att fara med osanningar om skick eller utföranden borde givetvis leda till ansvar men för den som inte varit med och byggt sitt hus själv är det väldigt svårt att veta hur det ser ut inne i väggarna.
     
  8. ingenmansland
    ingenmansland ·
    Krav på objektiv besiktning är ju faktiskt inte en dum idé. Då kan den också vara underlag för allt som har med dolda fel att göra.
     
  9. F
    fsn ·
    Min åsikt i frågan beror på om jag för tillfället är säljare eller köpare...
     
  10. RoffeJ
    RoffeJ ·
    Lagstiftaren tyckte uppenbart att det var viktigare att lagstifta om världens mest onödiga och icke efterfrågade åtgärd...energi deklarationen. I vart fall har den lett till att föda ett nytt skrå av konsulter.
     
  11. P
    Peonies ·
    Tycker lagstiftningen är bra. Det finns inga perfekta och felfria hus, och det måste man som (blivande) husägare acceptera och förstå.
     
  12. C
    cpalm ·
    Instämmer med @Peonies, ingen fastighet är 100%-igt felfri. Det skulle bli väldigt mycket tjafs om småsaker om varenda litet fel skulle kunna åberopas efter köpet. Det är fullt rimligt att fastigheten säljs i det skick den är i vid överlåtelsen.
     
  13. S
    Stego1 ·
    Håller med frågeställaren. En oberoende objektiv besiktning, en grundlig sådan med allt vad det innebär med fuktmätning m.m. kan inte vara några som helst bekymmer för säljaren. Kostnaden bakas in i säljpriset så det är det minsta problemet. Köparen slipper också kostsamt processande om dolda fel och tjafs om vad som kan förväntas och bla, bla bla.
    Säljaren slipper obehaget att kanske bli uppringd och påställd krav flera år efter affären. Varför är det mer problematiskt att ha en "varudeklaration" på en kåk än på ett par byxor? Det handlar om mycket pengar och den som köper en kåk idag måste få ett mycket bättre konsumentskydd. Att bankerna inte agerar är konstigt då kåken är säkerhet för lånen. Ett hus som visar sig defekt efter ett köp borde ju med all logik ha ett lägre värde än om det varit i prima skick. Men bankerna behöver ju aldrig bry sig. Även om en köpare måste göra sig av med kåken pga att den är behäftad med allvarliga fel som inte upptäcktes vid köp, eller som man inte begrep, (alla är inte byggnadsingenjörer) och sälja till underpris så får ju han betala mellanskillnaden till banken i alla fall.
     
  14. David-O
    David-O ·
    Säljaren borde hållas ansvarig redan vid besiktning att det som står i objelktsbeskrivningen stämmer.
    Sedan borde besiktningsmän vara ansvariga för det som hen borde upptäckt men ej faller under doda fel.
     
  15. G
    Granström2 ·
    Nuvarande bestämmelser är bra. Vi vill inte föda fler jurister och få det som i USA.. Vill man köpa kan man anlita en besiktningsman, svårare är det inte.
    Energibesiktningen är ett skräckexempel på myndighetsinblandning.
    Den köpare som inte förstår sig på energi anlitar en besiktningsman eller ett värmeproffs.
    Hundratals husköpare har av miljöpartiets energibesiktning lurats att kasta bort massor av pengar på fönsterbyte i stället för andra mer lönsamma åtgärder.
    Sett överlag så är svenska politiker och myndighetspersoner i ett internationellt perspektiv lågutbildade och ska hålla fingrarna borta från det som kräver fackkunskap.
     
  16. ingenmansland
    ingenmansland ·
    Det är ju klart att ingen bostad är felfri, men det är också lätt att "råka glömma" de fel som man vet om. Har man mer skyldigheter som säljare så är det ju ett större incitament att faktiskt påtala det man vet. Och en obligatorisk besiktningsman gör det ju också lättare att dra en linje mellan vad som är dolt och vad som inte är det.
    Idag är det ju redan en massa juridiskt processande, fast det är köparen som måste ha gjort allt rätt. När lagarna kom till så kostade inte ett vanligt hus 5 miljoner heller.
     
  17. N
    NoiseMaker ·
    Mycket skulle lösas med krav på en objektiv besiktningsman som tar över ansvaret för alla fel. En noggrann undersökning skulle säkert hamna på runt 25 000 kr - 30 000 kr, men som tidigare nämnts så hamnar ju det i beloppet som betalas för bostaden. Sen kan det finnas undantag för fastigheter under ett visst värde och en besiktning kan gälla en viss tid (såvida inga förändringar skett). Skulle problem uppstå kan man ha en nämnd som löser meningsskiljaktigheter mellan köpare och besiktningsman.

    Gör det därtill olagligt för säljaren att inte berätta allt den vet om fastigheten så skulle mycket vara vunnet.

    Sedan kunde det vara mäklarens ansvar att ta fram alla servitut och liknande och de som inte är tillgängliga vid affären upphör att gälla. (Här kan också finnas utrymme för vissa undantag.)
     
  18. A
    Arvo-björk ·
    Ni som tycker det svenska systemet är bra, har ni upplevt något annats land husförsäljningssystem? Om ni prövat på det Norska, borde ni vara av åsikten att det är vida överlägset det Svenska. Jag har köpt och sålt två hus i Mo i Rana i Rana.

    Systemet är sådant att anlitad mäklare anlitar en oberoende besiktningsman vid försäljning som gör , antingen en light besiktning, eller en utförlig. Den utförliga går igenom hela huset från tak till källare och följer ett protokoll. Här anteknas skicket på varje del av huset på en skala 0-4 där 4 är nytt, och 0 betyder att detta måste åtgärdas eller är defekt. Fuktprov tas i väggar där man kan misstänka sådan, såsom bakom duschhörn och källarväggar. Även lutning på golv kontrolleras och ges betyg. Ev förbättringar noteras hussäljaren uppger skriftligen de kända fel som finns i huset eftersom de rimligen borde känna till det mesta. Elsystemets ålder dokumenteras om möjligt.
    Allt detta gör att man som köpare känner sig tryggare om huset är besiktigat och vågar lägga ett högre bud eftersom osäkerhetskontot kan minskas. Besiktningen kostar visserligen ca 30k men alla seriösa säljare använder sig av denna. Rapporten blir ca 30 sidor tjock för ett 200m2 tvåplanshus.De oseriösa säljare som vet att huset är dåligt chansar ofta och tar besiktning light där undersökningen endast är en visuell beskrivning av själva konstruktionen. Den är billigare , under 10k. Men med utförliga varianten så går oftast försäkringspremien ned.
    Som säljare är du även ansvarig för kända fel som du glömt bort att nämna i 5års tid efter försäljning. Det här gör då att försäkringsbolagen upptäckt en guldgruva där både köpare och säljare kan teckna försäkringar för att säkra upp mot dessa fel.
    Även det norska systemet har fläckar, men enligt mig överstiger det norska, vida det svenska systemet.
    /
    Arvo
     
  19. H
    hempularen ·
    Har svårt att förstå hur det norska systemet skulle ta bort tolkningsproblemet. Om säljaren eller bes. mannen noterar att taket läcker. Köparen upptäcker mögel i en vägg. Vem ansvarar? Säljaren har ju inte sagt något om mögel i väggen, samtidigt verkar det ju uppenbart att vatten som läcker genom taket kan orsaka mögel i väggen.
    Det behöver ju inte vara fullt så uppenbart samband, det vanliga problemet i Sverige, är att det finns en anmärkning i bes. protokoll, men det blir en tvist om köparen borde begripit att anmärkningen är en varning för fler sammanhörande fel.
    Jag ser inte att den norska modellen minskar tolkningsproblemet.
     
  20. A
    Arvo-björk ·
    Jag skulle tro, att besiktningsmannen i Norge då kontrollerar väggens fuktighet om han misstänker att det runnit in vatten bakom den. Iallafall lär det stå i protokollet. Grejen är lite att eftersom det faktiskt görs en undersökning som alla potentiella köpare kan ta del av före visning så har man möjlighet att själv kontrollera det nogrannare under visningen. Det är även så att det är många som jobbar bort skador som besiktningen hittar , innan visningen och där kan man lägga fram dokumentation som visar hur man förbättrat eller löst problemet... gjorde så själv med ett tak som tydligen hade spik rakt genom takshingelen. En annan grej som är lite annorlunda i Norge som möjliggörs av att huset är noga besiktigat, är att budgivningen oftast är avslutad dagen efter.
     
  21. R
    Rubb ·
    Arvo, hur skiljer sig det mot det svenska?
    Säljare gör ofta besiktningar här också och på vissa punkter kan besiktningsmannen föreslå djupare undersökning för att ta upp hål och kontroller fukt samt konstruktion. Ibland gör säljaren detta.
    Detta kan även göras av köparens besiltningsman.

    Sen kommer man till ansvaret och lagarna som finns. Ifall det senare upptäcks något vem bär ansvaret? Där är det intressant att veta hur norska systemet fungerar och vad det är som gör det så överlägset?
     
  22. N
    noone70 ·
    Jag får lite känslan av många vill lägga över ansvaret på ”någon annan”... säljaren, köparen eller besiktningsmannnen. Vet inte om det är ett tecken på den tid vi lever i, men vad hände med det egna ansvaret?

    Jag har följt en del (helt vansinniga) budgivningar i vårt område där köparna bjudit som galningar på hus trots att det funnits utförliga besiktningsprotokoll som var en enda lång lista på fel och man undrar de ens läst protokollet innan de började bjuda. Vem ska de skylla på då när de upptäcker att elen är mer eller mindre livsfarlig och måste dras om eller att badrummen med de exklusiva kaklen måste göras om för tätskiktet saknas? De kan ju knappast skylla på säljaren eller besiktningsmannen.
     
  23. N
    nallepu ·
    Själv har jag alltid plockat fram kameran och fotograferat alla renoveringar och ombyggnader i mitt hus. Har även dokumenterat skador som fanns i huset när jag flyttade in. Så för min del hoppas jag att det ska gå smärtfritt att sälja huset när jag vill flytta.
    Själv kommer jag att besikta huset innan jag säljer huset men jag kommer inte att överlämna besiktnings protokollet till köparen. Och glöm inte att det finns dolda fel försäkringar!
    Var en mäklare som påstod att det kan vara en nackdel att besiktiga huset före en försäljning och om man gör det ska man inte visa protokollet för köparen.
     
  24. A
    Arvo-björk ·
    Rubb, Jag är inte jurist och jag har inte heller sålt något hus i Sverige som jämförelse. Inte heller har jag blivit indragen i någon tvist i Norge, kanske för att det är väldigt tydligt vad man köper. Det är såklart även tvister efter husköp i Norge. Men om man läser Nallepus inlägg här ovan så verkar ju svenska systemet ruttet. Säljaren gör en besiktning och sen visar man inte den till köparen. Om man har en bra produkt att sälja så är det väl skitbra att visa ett besiktningsprotokoll för att visa att här kan köparen lägga mer pengar på budgivning än att fylla upp på osäkerhetskontot.
     
  25. N
    noone70 ·
    Jag hr aldrig hört talas om att en säljare gör en besiktning och sen inte visar den för köparen. Det är ju total idioti om man nu inte har något rejält fel som man vill dölja.

    En anledning till säljarbesiktning är ju för att köparen ska ”känna” sig trygg med sitt köp(och därmed våga bjuda mer)
     
  26. Fairlane
    Fairlane ·
    Jag tror att den mäklaren som nallepu träffade tillhör undantagen. Om säljaren gör en säljarbesiktning skulle jag nog säga att den visas. Där kan även säljaren skriva till om något redan är åtgärdat.
    Sen finns det försäljningar utan säljarbesiktningar och då får man som köpare såklart bjuda därefter, dvs anta att saker är trasiga.

    Att tvinga på alla att besiktiga låter helt galet. Ett hus för några 100' ska ha en besiktning för 30'? (Sen är ju frågan om det räcker med 30') om man ska på med el och ventilation etc.

    Som Hempularen skrev så kvarstår fortfarande tolkningar, särskilt när man börjar tala om att det ska vara straffbart för säljaren att inte nämna ett fel. Ska jag nämna allt som någon annan kan uppfatta som fel i mitt hus så kommer det bli en lång roman och risken är stor att jag ändå missar något. Då tycker jag inte ens att det är något större fel på mitt hus, men någon annan kanske tycker det.

    Det system vi har är inte perfekt, men jag undrar om andra system är så mycket bättre. Det man inte känner till så bra kan man tro är mycket bättre, eller mycket sämre. Arvo-björk har inte varit indragen i en tvist i Norge och har inte sålt något hus i Sverige, men har ändå en uppfattning att det svenska systemet är ruttet. Jag har både köpt och sålt hus i Sverige och har inte heller varit inblandad i någon tvist. Sanningen är väl den att de allra flesta affärer inte slutat med tvister, men de som gör det är de vi ser här och kanske i media.
     
  27. Smörblomman1994
    Smörblomman1994 ·
    Jag gillar mer Australiens system, där är huset sålt och bortglömt direkt. Ingen köpare kan i efterhand komma och hävda "dolt fel" eller liknande. Man kör på "buyer beware" och säljaren har inget ansvar. Fördelen med det är att köparen slipper vara "bunden" till fastigheten i x antal år efter köpet. Och köparen kan inte agera som en svensk, söndercurlad 90-talist (är själv 90-talist) och bara räkna med att säljaren får stå för allt och inget som hittas - inget eget ansvar - allt ska någon annan ta hand om. På så vis fattar man helt enkelt att ha en vettig buffert, så det som UPPSTÅR (för inget hus är perfekt!) kan man själv rodda med.
     
  28. P
    Peonies ·
    @Smörblomman1994
    +1 Håller med, det svenska systemet urholkas med attityden att "nån annan" ska bekosta, ta ansvar... alla, även köpare, har ett eget ansvar
     
  29. N
    noone70 ·
    Smörblomma, låter som ett toppensystem!
     
  30. A
    Nu vet jag inte vad huset kostar men 16 000 är ju kanske 0,5% av husets värde, sådana saker måste man väll ändå räkna med att det kommer komma när man köper ett hus från 70-talet.
     
  31. Smörblomman1994
    Ja, verkligen Anders Bosson. Vi såg rentav till att ha en buffert på 100k för år 1 - bara för saker som skulle kunna gå fel - vitvaror som la av o.s.v., utöver pengar för takbyte och syllbyte som vi räknade med att göra inom några år. Inte fasen satt vi och tänkte att säljaren skulle stå för allt som kunde brista i 70-talskåken vi köpte... Man köper ju för fan ett GAMMALT HUS. Klart saker kommer hända, klart man tar höjd för det. Är man inte sugen på det, då bor man i hyresrätt. Enkelt!
     

De senast besvarade frågorna

  1. Varför lagstifta om undersökningsplikten istället för mer ansvar åt säljaren?

    Hej Claes, För mig ter det sig väldigt ologiskt att man lämpat över i princip allt ansvar på köparen av ett hus istället för att ge säljaren ansvar att ge korrekt besked om bostadens skick. Det...
  2. Utfästelse om renovering - asbest, dolt fel?

    Hej! Vi köpte hus från tidigt 70-tal där det stod i prospekt, frågelista, besiktningprotokoll och sades av mäklare under visning att badrummet var renoverat 1997. När vi nu renoverar badrummet så...
  3. Felplacerad golvbrunn i brf

    Hej Claes. För 2 år sen när vi renoverade badrummet så insisterade styrelsen i föreningen att dom ska stå för bytet av golvbrunnen för att det ska bli utfört korrekt. Sagt och gjort tog dom in en...

Visa alla frågor

Fråga experten

  • Claes Blåe
    Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.

Läs mer

Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.