Uppruttet tak med svart pch vitmögel, dolt fel?
Besvarad 8 sep 2020 av Claes Blåe
Hej!
Hoppas få svar här. Vi köpte ett hus byggt 1930 med en tillbyggnad från 2005. Upptäckte efter någon månad problem med taket på gamla delen. Fick avslag på dolda fel pga åldern. Då hade vi en plåtslagare som besiktigade taket och även taket på delen byggt 2005. Han dömde ut den gamla delen, men den nyare var i bra skick.
Innan köp besiktigade huset av en besiktningsman som skrev utan anmärkning om taket.
När vi nu byter panel upptäcker vi att hela taket och takstolar på tillbyggnaden från 2005 är murket! När snickaren sågar upp innerväggen kan han köra kniven rakt igenom takstolen, massa svartmögel och vitmögel.
Vi kommer behöva riva hela övervåningen och bygga nytt. En väldigt stor kostnad.
Vi har ägt huset 1 år. Anses detta som ett dolt fel? Finns inget som visade detta när vi var på visningen, snickare säger att vi inte kunde upptäckt det utan att göra åverkan på huset. Är så orolig att vi inte kommer få igenom detta med dolda fel försäkringen.
Tack för hjälpen J och H
Hoppas få svar här. Vi köpte ett hus byggt 1930 med en tillbyggnad från 2005. Upptäckte efter någon månad problem med taket på gamla delen. Fick avslag på dolda fel pga åldern. Då hade vi en plåtslagare som besiktigade taket och även taket på delen byggt 2005. Han dömde ut den gamla delen, men den nyare var i bra skick.
Innan köp besiktigade huset av en besiktningsman som skrev utan anmärkning om taket.
När vi nu byter panel upptäcker vi att hela taket och takstolar på tillbyggnaden från 2005 är murket! När snickaren sågar upp innerväggen kan han köra kniven rakt igenom takstolen, massa svartmögel och vitmögel.
Vi kommer behöva riva hela övervåningen och bygga nytt. En väldigt stor kostnad.
Vi har ägt huset 1 år. Anses detta som ett dolt fel? Finns inget som visade detta när vi var på visningen, snickare säger att vi inte kunde upptäckt det utan att göra åverkan på huset. Är så orolig att vi inte kommer få igenom detta med dolda fel försäkringen.
Tack för hjälpen J och H
Svar
Er fråga gäller röt- och mögelskador i tillbyggnadens takkonstruktion.
Hej J. och H. Frågor om dolda fel verkar intressanta för de begåvade följarna och det är sällan fallen är identiska.
Utgångspunkten vid dolda fel är enligt min mening att ett dolt fel inte är upptäckbart eller förväntat vid köpet. Man tänker sig då en normalt aktsam och kunnig köpare, som så att säga undersöker fastigheten med sina sinnen. (Bonus pater familias). a. Upptäckbara omständigheter är till exempel fuktfläckar, sviktande golv, sprickor i fasaden eller mögeldoft. b. Förväntningarna på en byggnad hänger samman med dess ålder och skick. Förenklat kan man säga att ju äldre byggnaden är ju flera fel kan köparen förvänta sig. c. Byggnadsdelar påverkas av åldern och har ofta förväntade värdelivslängder, som tidigare framkommit. Det kan därför vara svårt att få ut ersättning för äldre byggnadsdelar även om man kan bevisa dolt fel, därför att byggnadsdelen är helt eller delvis värdemässigt avskriven. Taket från 1930 lämnar jag därhän.
I ert fall alltså:
a. Upptäckbarheten: Ni verkar inte själva, och inte heller besiktningsmannen, ha upptäckt något som indikerade fel i takkonstruktionen och det behövdes tydligen förstörande ingrepp av en snickare för att finna felen, och de var alltså troligen inte upptäckbara vid köpet.
b. Förväntningarna: Enligt uppgift var taket lagt år 2005, och det skulle vara kring 15 år gammalt vid köpet. Skicket föreföll okulärt vara gott. Det är knappast förväntat att ett såpass nytt tak skall vara allvarligt röt- och mögelskadat.
c. Resterande värde: Åtminstone takstolarna och underlagstaket förväntas ha en lång livslängd, så något större avdrag för standardförbättring lär det knappast bli tal om. Ett visst avdrag kan bli aktuellt eftersom ni inte kunde förvänta er ett helt nytt tak efter senaste byggnorm, vid köpet, utan faktiskt ett tak från år 2005. Taket bör genast reklameras till säljarna, och om inte dolda felförsäkringen reglerar saken blir att vända sig direkt mot säljarna.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Hej J. och H. Frågor om dolda fel verkar intressanta för de begåvade följarna och det är sällan fallen är identiska.
Utgångspunkten vid dolda fel är enligt min mening att ett dolt fel inte är upptäckbart eller förväntat vid köpet. Man tänker sig då en normalt aktsam och kunnig köpare, som så att säga undersöker fastigheten med sina sinnen. (Bonus pater familias). a. Upptäckbara omständigheter är till exempel fuktfläckar, sviktande golv, sprickor i fasaden eller mögeldoft. b. Förväntningarna på en byggnad hänger samman med dess ålder och skick. Förenklat kan man säga att ju äldre byggnaden är ju flera fel kan köparen förvänta sig. c. Byggnadsdelar påverkas av åldern och har ofta förväntade värdelivslängder, som tidigare framkommit. Det kan därför vara svårt att få ut ersättning för äldre byggnadsdelar även om man kan bevisa dolt fel, därför att byggnadsdelen är helt eller delvis värdemässigt avskriven. Taket från 1930 lämnar jag därhän.
I ert fall alltså:
a. Upptäckbarheten: Ni verkar inte själva, och inte heller besiktningsmannen, ha upptäckt något som indikerade fel i takkonstruktionen och det behövdes tydligen förstörande ingrepp av en snickare för att finna felen, och de var alltså troligen inte upptäckbara vid köpet.
b. Förväntningarna: Enligt uppgift var taket lagt år 2005, och det skulle vara kring 15 år gammalt vid köpet. Skicket föreföll okulärt vara gott. Det är knappast förväntat att ett såpass nytt tak skall vara allvarligt röt- och mögelskadat.
c. Resterande värde: Åtminstone takstolarna och underlagstaket förväntas ha en lång livslängd, så något större avdrag för standardförbättring lär det knappast bli tal om. Ett visst avdrag kan bli aktuellt eftersom ni inte kunde förvänta er ett helt nytt tak efter senaste byggnorm, vid köpet, utan faktiskt ett tak från år 2005. Taket bör genast reklameras till säljarna, och om inte dolda felförsäkringen reglerar saken blir att vända sig direkt mot säljarna.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Byggdjuret ·
Återigen är man lite väl säker.
Den frågan som är viktig gick det inspektera vinden och takstolarna?
Fanns det något annat som kunde förändrat undersökningsplikten?
Om takstolarna var så ruttna borde finnas tecken på det.
Den frågan som är viktig gick det inspektera vinden och takstolarna?
Fanns det något annat som kunde förändrat undersökningsplikten?
Om takstolarna var så ruttna borde finnas tecken på det.
J och H ·
Hej @Byggdjuret , det gick inte att undersöka vare sig takstolar eller något annat utan att såga sönder något. Någon vind fanns inte heller.
Vi har fått det godkänt som dolt fel och alla besiktningmän och snickare intygar att det inte gått att upptäcka vid en vanlig besiktning eller med vår undersökningsplikt. Vid överlåtelsebesikningen upptäcktes inget konstigt alls, så det fanns ingen anledning att såga/borra hål i vägga eller tak. Bif lite bilder på hur väggarna såg ut på insidan efter påbörjad rivning, samt hur det såg ut innan rivning.
Vi har fått det godkänt som dolt fel och alla besiktningmän och snickare intygar att det inte gått att upptäcka vid en vanlig besiktning eller med vår undersökningsplikt. Vid överlåtelsebesikningen upptäcktes inget konstigt alls, så det fanns ingen anledning att såga/borra hål i vägga eller tak. Bif lite bilder på hur väggarna såg ut på insidan efter påbörjad rivning, samt hur det såg ut innan rivning.
Jag är glad för Er skull
Ni fick försäkringsbolaget att betala? Vi vet bara om det är dolt fel efter en rättegång. Jag tror att ni haft tur som fått pengar. Att ta upp kan absolut ingå i din undersökning. Eftersom samtliga takbalkar var dolda samt taket? Så har du verkligen haft tur!
Snickare är proffs på att snickra. Inte juridik, därför är det inte så viktigt vad de säger om att hitta det. Eftersom om man inte kan hitta takbalkar eller tak så kan man absolut behöva göra hål. Då hade det troligtvis upptäckts.
Att säga det inte ingår är faktiskt inte sant. Tråkigt men sant. Du har fått en del dåliga råd, men lyckats ändå!
Så som taket ser ut så är jag övertygad om att det fanns tecken som tyder på stora problem. troligtvis brist på luft. Vilket borde upptäckts. Sen borde hela konstruktionen med att klä in allting få varningsklockor att ringa.
Inte alltför bra besiktningsmän Då behöver man tur!
Jag är glad för din skull, att det gått så bra!
Tar FB kostnaden? eller har ni haft en process i rätten och vunnit där eller en förlikning?
Ni fick försäkringsbolaget att betala? Vi vet bara om det är dolt fel efter en rättegång. Jag tror att ni haft tur som fått pengar. Att ta upp kan absolut ingå i din undersökning. Eftersom samtliga takbalkar var dolda samt taket? Så har du verkligen haft tur!
Snickare är proffs på att snickra. Inte juridik, därför är det inte så viktigt vad de säger om att hitta det. Eftersom om man inte kan hitta takbalkar eller tak så kan man absolut behöva göra hål. Då hade det troligtvis upptäckts.
Att säga det inte ingår är faktiskt inte sant. Tråkigt men sant. Du har fått en del dåliga råd, men lyckats ändå!
Så som taket ser ut så är jag övertygad om att det fanns tecken som tyder på stora problem. troligtvis brist på luft. Vilket borde upptäckts. Sen borde hela konstruktionen med att klä in allting få varningsklockor att ringa.
Inte alltför bra besiktningsmän Då behöver man tur!
Jag är glad för din skull, att det gått så bra!
Tar FB kostnaden? eller har ni haft en process i rätten och vunnit där eller en förlikning?
Redigerat:
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
