Byggahus.se

Misstänker att säljaren undanhållit information

Besvarad 23 nov 2020 av Claes Blåe

  1. Hej Claes!
    Vi köpte i våras ett hus på 250 kvm. Huset byggdes ursprungligen 2013 och byggdes till med ytterligare 120kvm 2017. Vi misstänkte inga felaktigheter i den besiktning som säljaren hade bekostad och valde därför att inte anlita en egen besiktningsman i samband med köpet. När kylan kom i höstas insåg vi att värmepumpen inte fungerade som den skulle och kontaktade firman som installerat den 2013. Vi fick då veta att värmepumpen är kraftigt underdimensionerad och att tillbyggnaden inte är rätt ventilerad. De berättade också att de hade fått en förfrågan av den tidigare ägaren om att uppgradera värmesystemet i samband med tillbyggnaden men att de inte fick uppdraget. Vi misstänker därför att säljaren vetat om problemet och undanhållit denna information vid försäljningen. Anser du att vi har ett case att försöka få ersättning för att vi nu kommer tvingas byta värmesystem eller faller det på att vi borde undersökt detta bättre innan köp?
     
  2. Svar

  3. Ni har köpt en villafastighet och Jordabalken (JB) 4 kapitlet är tillämpligt. Säljaren har tydligen låtit utföra en besiktning före överlåtelsen. Säljaren har avtalat med besiktningsmannen om den tjänsten, och ni kan som köpare inte åberopa det protokollet för att ha uppfyllt er undersökningsplikt. Som många gånger framgått är steg ett att fastställa om det föreligger ett fel i jordabalkens mening. Jag menar att ett fel föreligger i värmesystemets dimensionering och tillbyggnadens ventilation. Nästa steg är att konstatera om felen är relevanta. Ett fel som inte är upptäckbart eller förväntat vid köpet kan vara ett dolt fel.

    Byggnaden är tämligen nyuppförd och ännu nyare är tillbyggnaden. Det är knappast förväntat att en såpass ny byggnad har ett underdimensionerat värmesystem, och det kan vara svårt att upptäcka den bristen utan tecken på felet. Den bristfälliga ventilationen borde dock vara upptäckbar, och utgör då inte ett dolt fel.

    Jag skulle avseende värmeanläggningen i första hand åberopa dolt fel enligt JB 4 kap 19§. Ni kan då kräva en nedsättning av köpeskillingen motsvarande skillnaden mellan vad ni betalt för fastigheten och vad ni skulle ha betalt om felet varit känt för er vid köpet. Ofta motsvarar det beloppet nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader.

    Nu verkar det ju gå att bevisa att säljaren kände till att värmeanläggningen var ordentligt underdimensionerad. Ni kan då hävda att säljaren varit försumlig och underlåtit att informera er om felet, och ersättning för nödvändiga och skäliga åtgärdandekostnader skall då yrkas (krävas) som skadestånd, enligt JB 4kap 19 §.

    Med vänlig hälsning

    Claes Blåe
     
    Claes Blåe

    Claes Blåe

    Advokat

  4. Kommentarer

  5. A
    Anonymiserad 249028 ·
    Skulle vara intressant att veta storleken på värmepumpen och hur stor elpatron den har.

    Förövrigt har ju gamla ägaren använt fastigheten sedan 2013 hur har dom överlevt?

    Jag brukar rekommendera alternativ värmekälla när huset värms med värmepump. Oavsett vad tillverkar påstår så är det så att är det 10 minus ute med blåst så kommer du aldrig få full värme från en värmepump om du inte vräker på med en rejäl elpatron. Därför som jag anser att extra värmekälla är prio.

    EDIT:

    Sen är det intressant att veta vilken inomhus temperatur du tycker är kallt. Personligen går jag aldrig under 23 grader inomhus. Medan andra tycker 18 grader är lagom.
     
    Redigerat av moderator 23 nov 2020 12:45
  6. Appendix
    Appendix ·
    Sen är väl alltid frågan om det är värt att driva dessa frågor vidare och hur utfallet kommer bli i domstol.

    Det är ofta frågeställarna här får svar som säger "ja så kan det vara". Men där det handlar om rätt stora pengar och risker om man ska gå vidare.

    Som Hastings skriver är det dessutom väldigt subjektivt med värme. Många som klagar på att de har för kallt har 20 grader vilket är den inomhustemperatur som är gränsen för om man kan driva frågan.
    Här är ju frågan vad som är standard och praxis som man kan driva en process kring. Och det upplevda. Jag föredrar svalt inomhus på sommaren men på vintern är det ju rätt gött med de där extra graderna.

    Men iaf.... Det är väldigt svårt att driva processer i dessa frågår,. Börjar advokater skriva "men....". Är det lika bra att lägga ner och bara lösa problemet. Korrigera värmesystemet kanske kostar 100.000 och det är väl mindre än vad man riskerar om det blir en tvist.

    Den vägen man BÖR gå. är att ta upp det med säljare. De kanske kan vara kompromissvilliga.

    Och så bör man läsa på lite och ALLTID besiktiga när det är ens livs största affär....
     
  7. T
    TechChad ·
    En till liten fundering. Säg att det nu finns en vedeldad kamin i huset (inte omöjligt) och att den har används av säljaren för att få en ok temperatur vid dom kallaste dagarna. Tycker att en kamin även den ingår i värmeanläggningen?

    Sedan är okej åtgärd av säljaren att trycka in en större elpatron så är ju det en ganska billig åtgärd?

    Önskad inomhus temperatur vore som sagt väldigt intressant att vet..
     
  8. Nissens
    Nissens ·
    @Anonymiserad 249028 skriver i kommentarsfältet ovan att en värmepump inte klarar av att ge värme vid -10 grader och blåst. Det stämmer absolut inte om det är en bergvärmepump, sannolikt är det vattenburen värme i ett så nytt hus och då finns det dessutom värmepatroner som går in och stöder värmepumpen. Nu framgår det inte vilken typ av värmepump det är, men i ett så nytt hus är det åtminstone troligt att det är ett vattenburet system.
     
  9. B
    byggarätt ·
    Detta låter som om kompetent hjälp behövs för att justera värmen alternativt med diagnos av BVP och borrhålet
     

De senast besvarade frågorna

  1. Delade meningar om plåttak med oljud

    Hej, Vi byggde hus för fem år sedan. Redan vid inflytt reklamerade vi vårt plåttak pga att det låter onormalt mycket då det blåser (så pass att det håller oss vakna under vissa blåsiga nätter). Vi...
  2. Felaktig trekammarbrunn

    Hej har precis flyttat in i en villa. Enligt säljarna fungerade allt med vatten och avlopp utmärkt. Slamtömning varje år har skett automatiskt och inga konstigheter då heller. När jag nu tittade...
  3. Hantverkarens rätt att åtgärda fel

    Har förstått att en hantverkare har rätt att åtgärda felaktigheter, men är den rätten obegränsad? Min hantverkare skulle bygga nytt kök, lägga in nytt golv, tapetsera och måla. Resultatet blev...

Visa alla frågor

Fråga experten

  • Claes Blåe
    Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.

Läs mer