Inträngande rök. Dolt fel?
Besvarad 28 sep 2020 av Claes Blåe
Jag köpte ett hus byggt -75 för två år sedan.Gick noggrant igenom huset med besiktningsman och med säljaren närvarande.Efter inflytt trängde kraftig röklukt in i huset.Redan första kvällen/natten var problemet mkt påtagligt.Jag hade låtit riva badrummet inför renovering innan inflytt av oro för ev dolda fuktskador som dock ej fanns.Märkte att röklukten kom in bl.a via frånluftsventilerna i badrummet. Trodde drt skulle bli bättre när renoveringen var klar och fläkt installerats men nej. Problemet pågår ff och har inte blivit bättre trots ett flertal åtgärder rekommenderade av tekniker.Talat med säljaren som hävdar att de inte märkt av någon röklukt i huset. Rökrn kommer från en kontorsbyggnad med tillhörande garage som värms med oljeeldning ovh vars skorstensr ligger i marknivå i förhållande till mitt hus ca 50 m bort. En privatbostad med samma läge men endast 15 m bort har eldningdförbud i sina två eldstäder pga läget. Visningen samt besiktningen av huset gjordes dagtid i slutet av juli resp början av sept.Det eldades inte då. Är detta ett dolt fel ?
Svar
En fråga jag har funderat en del kring. Det framgår inte av din fråga om det är angränsande granne som släpper ut röken, eller om det är en fastighet längre bort, (50 m) så jag får svara på båda möjligheterna. Det rör sig om en så kallad immission. (Obehag från utsläpp)
När det gäller fel i fastighet så bör man först utreda om det överhuvudtaget rör sig om ett fel. Felet måste enligt min uppfattning vara förknippat (ha ett samband med) din fastighet. Felet måste också rymma viss varaktighet. Röken är inte förknippad med din fastighet, och varaktigheten kan ifrågasättas, eftersom problemet skulle kunna lösas med till exempel ett filter. Därför är det knappast ett fel i din fastighet, och vi behöver då inte gå in på frågan om dolt fel.
a. Om det är grannfastigheten (angränsande fastighet) det rör sig om är vi inne på rättsförhållandet mellan grannar och Jordabalken (JB) 3kap 1§ gäller, där det framgår att en fastighetsägare inte får använda sin fastighet så att det orsakar annan besvär. Du kan skriva till den aktuelle fastighetsägaren och kräva att utsläppen genast skall upphöra. Skulle inte det hjälpa kan du kräva skadestånd genom en stämningsansökan i tingsrätten. Skadeståndet kan gälla till exempel att du inte kunnat utnyttja din fastighet som tänkt var, samt åtgärder du fått vidta för att försöka hålla röken ute. Det kan också röra sig om ett miljöbrott av angränsande granne.
b. Om det inte rör sig om en angränsande fastighet kan det i vart fall röra sig om brott mot Miljöbalken (MB), och du bör anmäla saken till den myndighet som har tillsyn över att Miljöbalkens bestämmelser följs; det kan vara Byggnadsnämnden eller Länsstyrelsen. Det finns även möjligheter att som under punkten a kräva skadestånd i domstol, enligt MB 32 kap 1§ och 3§.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
När det gäller fel i fastighet så bör man först utreda om det överhuvudtaget rör sig om ett fel. Felet måste enligt min uppfattning vara förknippat (ha ett samband med) din fastighet. Felet måste också rymma viss varaktighet. Röken är inte förknippad med din fastighet, och varaktigheten kan ifrågasättas, eftersom problemet skulle kunna lösas med till exempel ett filter. Därför är det knappast ett fel i din fastighet, och vi behöver då inte gå in på frågan om dolt fel.
a. Om det är grannfastigheten (angränsande fastighet) det rör sig om är vi inne på rättsförhållandet mellan grannar och Jordabalken (JB) 3kap 1§ gäller, där det framgår att en fastighetsägare inte får använda sin fastighet så att det orsakar annan besvär. Du kan skriva till den aktuelle fastighetsägaren och kräva att utsläppen genast skall upphöra. Skulle inte det hjälpa kan du kräva skadestånd genom en stämningsansökan i tingsrätten. Skadeståndet kan gälla till exempel att du inte kunnat utnyttja din fastighet som tänkt var, samt åtgärder du fått vidta för att försöka hålla röken ute. Det kan också röra sig om ett miljöbrott av angränsande granne.
b. Om det inte rör sig om en angränsande fastighet kan det i vart fall röra sig om brott mot Miljöbalken (MB), och du bör anmäla saken till den myndighet som har tillsyn över att Miljöbalkens bestämmelser följs; det kan vara Byggnadsnämnden eller Länsstyrelsen. Det finns även möjligheter att som under punkten a kräva skadestånd i domstol, enligt MB 32 kap 1§ och 3§.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
klimt ·
Det finns ett fall där en motorcrossbana som gav kraftigt buller ansågs som ett ersättningsberättigat fel. Säljaren hade kännedom om problemet och borde ha upplyst. Så helt orimligt är det nog inte. Samtidigt tror jag att den störningen får anses som väsentligt mer omfattande än det du talar om. Oljeeldning ska gå att göra nästan utan luktande utsläpp. Troligen är det dåligt inställd brännare. Det man akn göra är att anmäla problemet till kommunens miljöorganisation får att försöka påverka.
Håller med ovan, med en rätt justerad brännare luktar det ingenting.
Men jag tänker spontant på om det kan vara fråga om en fastighet som eldar spillolja med en alloljebrännare. "kontorsbygnad med garage"...
Gå och prata med de som bor/jobbar där och tala om att du störs av lukten och undrar om du kan få se vad de eldar.
Är de motstridiga så ta hjälp av kommunens miljöinspektör.
Det ska inte lukta.
Men jag tänker spontant på om det kan vara fråga om en fastighet som eldar spillolja med en alloljebrännare. "kontorsbygnad med garage"...
Gå och prata med de som bor/jobbar där och tala om att du störs av lukten och undrar om du kan få se vad de eldar.
Är de motstridiga så ta hjälp av kommunens miljöinspektör.
Det ska inte lukta.
Ett säkert tips är att ta reda på fakta.
Vad säger detaljplanen?
Vilket hus byggdes först? Följer det PBL och Boverkets BBR? Sen:
1. Skriv kort till kommunen och begär handlingar om klagomål från fd ägaren till ditt hus; så får du veta om han klagat o därmed underlät upplysa vid försäljningen. Det kan vara så, och då kontaktar du advokat/jurist o stämmer för dolda fel o upplysningsplikten
2. Begär ut bygglov, kontrollplan, slutbevis, installationshandling o besiktning oljeeldning/uppvärmning, sotningsintyg mm för det andra huset så du vet vad som finns.
3. Kolla taxeringsunderlaget vad de uppgivit för uppvärmning.
4. När du har behövliga uppgifter så ska du skriva till miljönämnden med ansvar för hälsoskydd enligt miljöbalken, de ska säkerställa syftet med MB 1 kap. Och MB 2kap. Hänsynsreglerna Paragraferna 1,2,3.
(Se till att inte bli lurad med ”rimlighet” i paragraf 7. Många miljökontor försöker slinka undan med den; om eldaren inte har råd så ska utsläppen fortsätta skada andras hälsa ...)
Du ska istället se till att de följer vad Folkhälsomyndigheten säger om olägenhet ( i livs- och levnadsvillkor) att MB 9 kap. Paragraf 3 om olägenhet: det som skadar hälsan ur medicinsk synpunkt får ALDRIG bedömas utifrån ekonomi och någons betalningsförmåga.
Du kan också hänvisa till miljömålet Frisk Luft.
Se vidare info på www.friskluft.nu
Lycka till
Vad säger detaljplanen?
Vilket hus byggdes först? Följer det PBL och Boverkets BBR? Sen:
1. Skriv kort till kommunen och begär handlingar om klagomål från fd ägaren till ditt hus; så får du veta om han klagat o därmed underlät upplysa vid försäljningen. Det kan vara så, och då kontaktar du advokat/jurist o stämmer för dolda fel o upplysningsplikten
2. Begär ut bygglov, kontrollplan, slutbevis, installationshandling o besiktning oljeeldning/uppvärmning, sotningsintyg mm för det andra huset så du vet vad som finns.
3. Kolla taxeringsunderlaget vad de uppgivit för uppvärmning.
4. När du har behövliga uppgifter så ska du skriva till miljönämnden med ansvar för hälsoskydd enligt miljöbalken, de ska säkerställa syftet med MB 1 kap. Och MB 2kap. Hänsynsreglerna Paragraferna 1,2,3.
(Se till att inte bli lurad med ”rimlighet” i paragraf 7. Många miljökontor försöker slinka undan med den; om eldaren inte har råd så ska utsläppen fortsätta skada andras hälsa ...)
Du ska istället se till att de följer vad Folkhälsomyndigheten säger om olägenhet ( i livs- och levnadsvillkor) att MB 9 kap. Paragraf 3 om olägenhet: det som skadar hälsan ur medicinsk synpunkt får ALDRIG bedömas utifrån ekonomi och någons betalningsförmåga.
Du kan också hänvisa till miljömålet Frisk Luft.
Se vidare info på www.friskluft.nu
Lycka till
Obs! Du ska begära ett omgående beslut från nämnden. De ska inte ”åka ut och lukta” för då hittar de aldrig något!
Fluxor ·
Det känns bekant detta ärende. Har precis detta problem på jobbet. En boende cirka 100m bort, ligger lite högre än min arbetsgivares kontorsbyggnad med garage. "Vi" eldar med olja sedan urminnes tider. Tanten ovanför tror att det är detta som drar in i hennes hus. Både miljökontoret och Länsstyrelsen och till och med nästa högre instans har avslagits hennes begäran. Hon kallar till och med fd grannes mamma för horunge.
Världen är liten...
Världen är liten...
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
