Friskrivningsklausul- undanhållit information
Besvarad 24 aug 2020 av Claes Blåe
Hej!
Jag har precis köpt en fastighet. Vid visning fick vi information att säljaren vill ha in en friskrivningsklausul i avtalet, eftersom hen inte ville åka på något som han inte känner till. Halva huset är byggt -71, resterande tillbyggnad gjord av säljaren -09.
Vi fick info från mäklaren att man måste installera trekammarbrunn med infiltration då avloppet inte är godkänt. Vi tog med denna kostnad i våra beräkningar för huset.
Vi har precis betalt handpenning men när jag kontaktade kommunen en andra gång fick jag veta att man inte får anlägga en trekammarbrunn då avståndet är för kort från filtrationen till vår egna djupborrade brunn. Säljaren fick ett Mail om detta från miljökontoret 2008 och visste om detta. Hen har inte meddelat mäklaren eller oss vid kontraktsskrivningen.
Min fråga är; gäller en friskrivningsklausul som lyder ”Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighets skick och avstår här med bindande verkan från allt anspråk mot säljaren pga fel eller brister i fastigheten” om säljaren visste om att man inte får anlägga avlopp?
Stort tack på förhand.
Jag har precis köpt en fastighet. Vid visning fick vi information att säljaren vill ha in en friskrivningsklausul i avtalet, eftersom hen inte ville åka på något som han inte känner till. Halva huset är byggt -71, resterande tillbyggnad gjord av säljaren -09.
Vi fick info från mäklaren att man måste installera trekammarbrunn med infiltration då avloppet inte är godkänt. Vi tog med denna kostnad i våra beräkningar för huset.
Vi har precis betalt handpenning men när jag kontaktade kommunen en andra gång fick jag veta att man inte får anlägga en trekammarbrunn då avståndet är för kort från filtrationen till vår egna djupborrade brunn. Säljaren fick ett Mail om detta från miljökontoret 2008 och visste om detta. Hen har inte meddelat mäklaren eller oss vid kontraktsskrivningen.
Min fråga är; gäller en friskrivningsklausul som lyder ”Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighets skick och avstår här med bindande verkan från allt anspråk mot säljaren pga fel eller brister i fastigheten” om säljaren visste om att man inte får anlägga avlopp?
Stort tack på förhand.
Svar
En fastighetssäljare kan inte med framgång åberopa en friskrivning rörande omständigheter/fel, som han känt till, eller borde ha känt till, vid köpet. Jag har svarat på liknade frågor tidigare; senast en fråga av den 21 juni 2020. Om du kan visa att säljaren vid köpet kände till att det inte skulle gå att få tillstånd för en trekammarbrunn så är friskrivningsklausulen utan verkan.
Då reser sig frågan om vilken typ av fel det rör sig om. Berörd myndighet har tydligen bestämt sig för att någon trekammarbrunn inte kan komma i fråga. Då skulle det kunna vara ett så kallat rådighetsfel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 18§. Med andra ord utgör ett myndighetsbeslut att du inte har den rådighet (bestämmanderätt) över fastigheten i den delen som du kunde förvänta dig vid köpet.
Du skulle i andra hand kunna hävda dolt fel enligt JB 4 kap 19§. Omständigheten att det inte skulle vara tillåtet att anlägga en trekammarbrunn var knappast upptäckbar eller förväntad vid köpet. Dessutom har säljarens information kring en planerad trekammarbrunn väsentligt minskat din undersökningsplikt rörande avloppet. Såväl JB 4 kap 18§ som JB 4 kap 19§ hänvisar till JB 4 kap 12§ för tänkbara påföljder mot säljaren. Du kan alltså kräva säljaren på ersättning för nödvändiga och skäliga kostnader för åtgärdande som nedsättning av köpeskillingen, och du kan också kräva skadestånd som ersättning för andra anslutande kostnader.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Då reser sig frågan om vilken typ av fel det rör sig om. Berörd myndighet har tydligen bestämt sig för att någon trekammarbrunn inte kan komma i fråga. Då skulle det kunna vara ett så kallat rådighetsfel enligt Jordabalken (JB) 4 kap 18§. Med andra ord utgör ett myndighetsbeslut att du inte har den rådighet (bestämmanderätt) över fastigheten i den delen som du kunde förvänta dig vid köpet.
Du skulle i andra hand kunna hävda dolt fel enligt JB 4 kap 19§. Omständigheten att det inte skulle vara tillåtet att anlägga en trekammarbrunn var knappast upptäckbar eller förväntad vid köpet. Dessutom har säljarens information kring en planerad trekammarbrunn väsentligt minskat din undersökningsplikt rörande avloppet. Såväl JB 4 kap 18§ som JB 4 kap 19§ hänvisar till JB 4 kap 12§ för tänkbara påföljder mot säljaren. Du kan alltså kräva säljaren på ersättning för nödvändiga och skäliga kostnader för åtgärdande som nedsättning av köpeskillingen, och du kan också kräva skadestånd som ersättning för andra anslutande kostnader.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Daniel 109 ·
Här är det ju mäklaren som sagt något, inte säljaren. Säljaren kan väl inte vara ansvarig för vad mäklaren säger. Att avloppet inte var godkänt var känt vid försäljningen.
En intressant fråga är hur stor extra kostnaden blir för att man inte kan installera trekammarbrunn? Man kan tänka sig att det mesta måste göras om vid byte av trekammarbrunn. Alternativet borde alltså vara någon variant av minireningsverk? Jag tror inte att mellanskillnaden är så stor.
Jag skulle inte välja att processa. Det måste väl gälla att bevisa att "gubben" visste om det. Ett dokument från 2008?
Går det inte att placera avloppet någon annanstans på tomten?
Jag skulle inte välja att processa. Det måste väl gälla att bevisa att "gubben" visste om det. Ett dokument från 2008?
Går det inte att placera avloppet någon annanstans på tomten?
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
