Friskrivningsklausul för fastighet ägd av dödsbo
Besvarad 30 mar 2021 av Claes Blåe
Hej,
Som en av dödsbodelägarna fick jag det tveksamma nöjet att sälja en av dödsboets fastigheter,
Tveksamheten berodde på att ingen hade bott i bostaden på flera år, och tidigare boende var inte direkt känd för underhåll, så ingen av oss dödsbodelägare hade någon kunskap om vare sig skicket på bostaden eller fastigheten såsom vattnets tjänlighet,
Av olika anledningar blev det bråttom med kontraktsskrivandet, varför det inte fanns tid för att rådgöra med expert.
Därför jag valde att skriva detaljerade friskrivningsklausuler för samtliga "delar" såsom; taket, vattnets tjänlighet , grunden, avloppet etc.
Men hade jag klarat mig med att skriva en generell friskrivningsklausul?
Hälsningar, Lasse
Som en av dödsbodelägarna fick jag det tveksamma nöjet att sälja en av dödsboets fastigheter,
Tveksamheten berodde på att ingen hade bott i bostaden på flera år, och tidigare boende var inte direkt känd för underhåll, så ingen av oss dödsbodelägare hade någon kunskap om vare sig skicket på bostaden eller fastigheten såsom vattnets tjänlighet,
Av olika anledningar blev det bråttom med kontraktsskrivandet, varför det inte fanns tid för att rådgöra med expert.
Därför jag valde att skriva detaljerade friskrivningsklausuler för samtliga "delar" såsom; taket, vattnets tjänlighet , grunden, avloppet etc.
Men hade jag klarat mig med att skriva en generell friskrivningsklausul?
Hälsningar, Lasse
Svar
Hej,
Det här svaret gör inte anspråk på att vara någon sorts heltäckande utredning av friskrivningsklausuler, utan jag kommer att skugga din fråga nära nog.
Man kan säga att friskrivningsklausulen är en trygghet för säljaren och en risk för köparen, och det kan innebära ett lägre pris för säljarens del. När det gäller indelningen av olika typer av friskrivningar har jag sedan länge anslutit mig till professor Folke Grauers indelning. Jag känner honom som en av de främsta rörande fastighetsrätt i riket. Han delar in ämnet i
Egenskapsfriskrivningar: De formuleras på så sätt att de friskriver säljaren från fel i en eller flera olika utpekade delar av fastigheten. Det kan gälla taket och/eller avloppet, till exempel. Rätt formulerad innebär det att köparen inte kan få någon ersättning i dessa delar även om fel framkommit efter köpet. Klausulen bör alltså klart och tydlig innebära att köparen inte kommer att göra eventuella fel i nämnda delar gällande.
Påföljdsfriskrivningar: De formuleras så att säljarens friskrivs från samtliga eventuella fel i fastigheten. Formuleringen "i befintligt skick" har inte ansetts tillräckligt preciserad för att säkert bli gällande. Högsta domstolen har i två tidigare rättsfall utvecklat vad en sådan klausul bör rymma för att få verkan. Nämligen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. I det första fallet var det en klausul som rymde innebörden att köparen förklarade sig godta fastighetens skick, och med bindande verkan avstod alla anspråk (påföljder) mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Det senare rättsfallet är likartat, och HD uttalade även här att den här typen av klausul var klar och begriplig nog för en köpare. (Kan även benämnas generella friskrivningsklausuler).
Svaret på din fråga blir alltså att du, med rätt formulering, i stället kunde ha valt påföljdsfriskrivningen utan rättsförlust. Jag vill flagga för att, eftersom det kan röra sig om stora belopp, säljaren låter handläggande fastighetsmäklare, om sådan är involverad, eller i andra fall en fastighetsjurist, formulera klausulen. Skrivningen bör anpassas till överlåtelseobjektet, och av den anledningen avstår jag även från att publicera någon sorts mall.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Det här svaret gör inte anspråk på att vara någon sorts heltäckande utredning av friskrivningsklausuler, utan jag kommer att skugga din fråga nära nog.
Man kan säga att friskrivningsklausulen är en trygghet för säljaren och en risk för köparen, och det kan innebära ett lägre pris för säljarens del. När det gäller indelningen av olika typer av friskrivningar har jag sedan länge anslutit mig till professor Folke Grauers indelning. Jag känner honom som en av de främsta rörande fastighetsrätt i riket. Han delar in ämnet i
Egenskapsfriskrivningar: De formuleras på så sätt att de friskriver säljaren från fel i en eller flera olika utpekade delar av fastigheten. Det kan gälla taket och/eller avloppet, till exempel. Rätt formulerad innebär det att köparen inte kan få någon ersättning i dessa delar även om fel framkommit efter köpet. Klausulen bör alltså klart och tydlig innebära att köparen inte kommer att göra eventuella fel i nämnda delar gällande.
Påföljdsfriskrivningar: De formuleras så att säljarens friskrivs från samtliga eventuella fel i fastigheten. Formuleringen "i befintligt skick" har inte ansetts tillräckligt preciserad för att säkert bli gällande. Högsta domstolen har i två tidigare rättsfall utvecklat vad en sådan klausul bör rymma för att få verkan. Nämligen NJA 1975 s. 545 och NJA 1976 s. 217. I det första fallet var det en klausul som rymde innebörden att köparen förklarade sig godta fastighetens skick, och med bindande verkan avstod alla anspråk (påföljder) mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Det senare rättsfallet är likartat, och HD uttalade även här att den här typen av klausul var klar och begriplig nog för en köpare. (Kan även benämnas generella friskrivningsklausuler).
Svaret på din fråga blir alltså att du, med rätt formulering, i stället kunde ha valt påföljdsfriskrivningen utan rättsförlust. Jag vill flagga för att, eftersom det kan röra sig om stora belopp, säljaren låter handläggande fastighetsmäklare, om sådan är involverad, eller i andra fall en fastighetsjurist, formulera klausulen. Skrivningen bör anpassas till överlåtelseobjektet, och av den anledningen avstår jag även från att publicera någon sorts mall.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
Lasse Holmström ·
Stort tack för både svaret som sådant, men även bakgrund, uppskattas mycket,
Med min, minst sagt, tveksamma erfarenhet från mäklare blir det fasighetsjurist,
Med min, minst sagt, tveksamma erfarenhet från mäklare blir det fasighetsjurist,
B
Boan ·
Varför går det inte ha en generell mening som alla kan använda sig av som verkligen betyder att det inte går göra några anspråk alls.?
"Är det inte så att om det är ett dödsbo som säljer att den dagen dödsboet upplöses så finns det ingen att driva dolda fel mot?"
Hur det är med "dolda fel" vet jag inte, men ett dödsbo kan alltid "återuppstå" om det framkommer omständigheter, som inte var kända tidigare. Förutsätter ju då att det har delats ut något arv, för att det ska finnas något att "ta tillbaka" till dödsboets kassa.
Hur det är med "dolda fel" vet jag inte, men ett dödsbo kan alltid "återuppstå" om det framkommer omständigheter, som inte var kända tidigare. Förutsätter ju då att det har delats ut något arv, för att det ska finnas något att "ta tillbaka" till dödsboets kassa.
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
