Dolt fel eller förväntat fel?
Besvarad 4 apr 2022 av Claes Blåe
Hej!
Efter att ha läst flera frågeställningar här om dolt fel så har jag en fråga,
Om jag köper ett hus som är byggt 1970, i besiktningsprotokollet framgår det att avlopp och vattenledningar är original och att det pga att detta då passerat sin tekniska livslängd och man rekommenderar en undersökning av fackman. Jag väljer att inte göra en sådan undersökning. Efter att jag bott i huset 6 mån börjar ett av rören läcka, är detta ett dolt fel då? Eller får man förvänta sig att rör som är 50 år kan gå sönder?
Samma formulering finns i besiktningsprotokollet för el och ventilation.
Efter att ha läst flera frågeställningar här om dolt fel så har jag en fråga,
Om jag köper ett hus som är byggt 1970, i besiktningsprotokollet framgår det att avlopp och vattenledningar är original och att det pga att detta då passerat sin tekniska livslängd och man rekommenderar en undersökning av fackman. Jag väljer att inte göra en sådan undersökning. Efter att jag bott i huset 6 mån börjar ett av rören läcka, är detta ett dolt fel då? Eller får man förvänta sig att rör som är 50 år kan gå sönder?
Samma formulering finns i besiktningsprotokollet för el och ventilation.
Svar
Er fråga gäller 50-åriga ledningar.
Fastighetsköp regleras i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § 1 st rymmer vad som avses med dolt fel, det vill säga att fastigheten skall avvika från det som köparen med fog kunde förutsätta vid köpet. I ert fall var åldern på rören kända/upptäckbara. Jag går här inte in på undersökningsplikten i 19 § 2 st. Förenklat kan man hävda att ett dolt fel inte är upptäckbart eller förväntat vid köpet.
Man kan i linje med detta säga att ju äldre byggnaden är, ju större är förväntansgraden på slitage och ålderseffekter. Jag anser att slitaget och åldern avseende 50-åriga ursprungliga vatten- och elledningar för med sig en hög förväntansgrad på fel och brister. Om vi leker med tanken att förhållandena inte var upptäckbara eller förväntade, så landar man i frågan om vilket belopp som i så fall skall krävas av säljaren. I stort sett alla byggnadsdelar har en teknisk livslängd, och efter den uppnådda gränsen bär inte byggnadsdelarna något egentligt ersättningsvärde, på grund av åldersavdrag.
Försäkringsbolagen har i stort sett likartade tabeller för tekniska livslängder för olika byggnadsdelar, som i någon mån kan användas som riktvärden. I Länsförsäkringars tabell läser jag
-Vattenledning av koppar 30 - 60 år
-Vattenledningar av stål 30 - 40 år
-Avloppsledning av gjutjärn 40 - 50 år
-Avloppsledning av ABS 20 - 30 år
-Elsystem 30 - 40 år
Således även om så vore att det förelåg dolt fel, så finns det inte mycket att hämta i ett krav mot säljaren.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Fastighetsköp regleras i Jordabalkens (JB) 4 kap. 19 § 1 st rymmer vad som avses med dolt fel, det vill säga att fastigheten skall avvika från det som köparen med fog kunde förutsätta vid köpet. I ert fall var åldern på rören kända/upptäckbara. Jag går här inte in på undersökningsplikten i 19 § 2 st. Förenklat kan man hävda att ett dolt fel inte är upptäckbart eller förväntat vid köpet.
Man kan i linje med detta säga att ju äldre byggnaden är, ju större är förväntansgraden på slitage och ålderseffekter. Jag anser att slitaget och åldern avseende 50-åriga ursprungliga vatten- och elledningar för med sig en hög förväntansgrad på fel och brister. Om vi leker med tanken att förhållandena inte var upptäckbara eller förväntade, så landar man i frågan om vilket belopp som i så fall skall krävas av säljaren. I stort sett alla byggnadsdelar har en teknisk livslängd, och efter den uppnådda gränsen bär inte byggnadsdelarna något egentligt ersättningsvärde, på grund av åldersavdrag.
Försäkringsbolagen har i stort sett likartade tabeller för tekniska livslängder för olika byggnadsdelar, som i någon mån kan användas som riktvärden. I Länsförsäkringars tabell läser jag
-Vattenledning av koppar 30 - 60 år
-Vattenledningar av stål 30 - 40 år
-Avloppsledning av gjutjärn 40 - 50 år
-Avloppsledning av ABS 20 - 30 år
-Elsystem 30 - 40 år
Således även om så vore att det förelåg dolt fel, så finns det inte mycket att hämta i ett krav mot säljaren.
Med vänlig hälsning
Claes Blåe
Kommentarer
TheGame ·
M
mnils ·
Och dessutom så måste ju felet ha funnits vid köpet. Att ett rör går sönder efter 6mån eller 9år kan du inte lasta säljaren för.
S
SueCia ·
Trollfråga som får ett alldeles för seriöst svar
Cheesen ·
Felet finns ju där vid köpet och framgår med all tydlighet. Felet består ju nämligen av att anläggningen är 50 år gammal.
Man kan inte förvänta sig en ny anläggning om den är gammal.
Man kan inte förvänta sig en ny anläggning om den är gammal.
Ersättningen för dolt fel ska väl ändå vara en uppskattad skillnad i köpesumman om felet var känt? Inte kopplad till tekniskt livslängd eller åldersavdrag.
helrob ·
Bra svar som vanligt av Claes Blåe!
De senast besvarade frågorna
Huset har högre radonvärden än visat på mätning
10 apr 2024
Hej, Vi har köpt ett hus som på en mätning visade 250 bq/m3. Efter vi flyttade in har vi mätt i flera rum och värdet visar betydligt högre. Nära 600 bq/m3 i ett rum. Ingen fasad, fönster eller...
Sover advokater gott när de försvarar förbrytare?
26 mar 2024
Hur tänker man som advokat? Är det bara pengar som gäller eller tänker man på hur människor i allmänhet uppfattar vad som är rätt eller fel. Jag förstår att man som advokat ska ”försvara ” den...
Grannens soptunna skadade vår bil, vad kan vi kräva?
28 mar 2024
Hej, Jag råkade ut för en tråkig incident för ett tag sedan. Under en av stormarna nu i januari blåste grannans soptunna in i min bil. Skadorna blev såpass omfattande att framskärmen ska bytas...
Fråga experten
Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.
