Byggahus.se

Beräkna ersättning vid dolt fel

Besvarad 11 feb 2021 av Claes Blåe

  1. Hej,

    Läste ditt svar angående ev dolt fel i badrum renoverat i fritidshus där badrummet gjordes om 2015 av säljaren själv så har du missat två viktiga aspekter. Detta svar alltså: https://www.byggahus.se/juridik/fraga-experten/dolt-fel.402472/

    Var det tydligt att det var sprickor i kakelplattorna innan försäljningen, som säljaren påstår, så är det snarare en besiktningsmannamiss då detta hade gjort att köparens undersökningsplikt och förväntan på badrummet förändrats i takt med att man upptäckt dessa fel.

    Dessutom tar du inte upp huruvida felet påverkar marknadsvärdet. För att det ska vara ett dolt fel som säljaren ansvarar för så måste det också ha värdepåverkan. Var det tex ett fritidshus på attraktivt läge med högt pris så är det inte säkert att säljaren blir ersättningsskyldig även fast det är ett "dolt fel".

    Jag jobbar själv som fastighetsmäklare, vi möter dessa frågor varje dag. Många kunder är inne och läser på denna typ av forum så blir lite problematiskt när svaren inte är rätt.
     
    Redigerat av moderator 12 feb 12:05
  2. Svar

  3. Jag skall försöka att helt kortfattat förklara bakgrunden till beräkningen av prisavdragets storlek närmare.

    Vid lagstiftningsarbetet för en uppdatering av Jordabalken (JB) kring år 1990 tillkom bland annat en paragraf 4:19 c. Stadgandet innebar något förenklat att prisavdraget skulle beräknas proportionerligt mot en jämförelse mellan fastighetens värde med respektive utan fel. Här infann sig genast en rad svårigheter för parterna i en tvist rörande dolt fel. Hur skulle man kunna visa fastighetsvärdet med och utan fel, ibland flera år efter köpet, till exempel? Det föreslogs värderingsintyg från fastighetsmäklare eller värderingsinstitut, men inför domaren skulle väl dessa te sig som kvalificerade gissningar (Fastighetsköp 2016, Grauers, s 113 f) i efterhand, och det håller som bekant sällan ända ut i domstol.

    Redan före lagändringen hade domstolarna i praxis accepterat den så kallade "direktmetoden", innebärande att ersättningen skulle motsvara åtgärdandekostnaderna för felet, med avdrag för eventuell standardförbättring. Det fanns helt enkelt behov av en något skönsmässig bedömning av ersättningens storlek, och då låg åtgärdandekostnaderna nära till hands. Högsta Domstolen förespråkade direktmetoden i NJA 1984 s 3. Underrätterna har sedan länge accepterat direktmetoden. Det visade sig i domstolarna helt enkelt att laborerande med antagna värden inte fungerade så att säga på golvet. Jag vågar påstå, efter en tidigare grundlig genomgång av praxis och omkring 30 år i branschen, att i de flesta fastighetstvister om dolda fel nu för tiden yrkas enligt direktmetoden.

    Jag önskar dock den tappre advokat som försöker visa marknadsvärden över tid, i syfte att minimera ersättningsanspråken all lycka, och det kan ju tänkas att i vissa udda fall bevisningen når ända fram. Jag tar tacksamt emot en kopia på en sådan dom i så fall. Rörande de frågor jag brukar besvara på Byggahus.se rörande dolda fel, och med tanke på de tämligen kortfattade förutsättningarna, skulle det leda för långt att ständigt utveckla JB 4:19 c dessutom.

    Med vänlig hälsning

    Claes Blåe
     
    Claes Blåe

    Claes Blåe

    Advokat

  4. Kommentarer

  5. R
    Rikard11 ·
  6. Appendix
    Appendix ·
    "Var det tydligt att det var sprickor i kakelplattorna innan försäljningen, som säljaren påstår, så är det snarare en besiktningsmannamiss "

    Jag skulle tillochmed säga att om sprickorna var synliga så är det helt och hållet köparens ansvar då det är så synligt och medför stora krav på undersökningsplikten.
    Visavi om badrummet okulärt ser perfekt och nyrenoverat ut.
     

De senast besvarade frågorna

  1. Ansvar vid fel som uppkommer i samband med jobb utfört av entreprenad?

    Hej, Vi har anlitat en entreprenad för att bygga ett kök (inkl vvs, el, etc) i vårt hus från tidigt 1950-tal. I samband med detta skulle 1 element (vattenburet) plockas bort och rören skulle...
  2. Dolt fel?

    Hej Claes, Jag sålde mitt torp/fritidshus sommaren 2019 Byggår 1920. Nu har köparen upptäckt sprickor i kakelplattor i badrummet. Jag vet att det fanns en spricka när jag sålde, men det kom inte...
  3. Beräkna ersättning vid dolt fel

    Hej, Läste ditt svar angående ev dolt fel i badrum renoverat i fritidshus där badrummet gjordes om 2015 av säljaren själv så har du missat två viktiga aspekter. Detta svar alltså:...

Visa alla frågor

Fråga experten

  • Claes Blåe
    Advokat Claes Blåe vid Advokatbolaget Claes Blåe svarar på frågor om fastighetsrätt, bostadsrätts-juridik, avtal, dolda fel, mm.

Läs mer

Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.