Vidarebefordring av reklamation för dolt fel
Hur vidarebefordrar jag korrekt en reklamation av ett dolt fel vidare i köpare/säljare-kedjan?
Bakgrund:
Har som säljare av ett hus (1,5 år sedan) fått en reklamation av vår köpare kring vad som mycket väl kan vara ett dolt fel (fanns tydligen ett enskilt avlopp utöver det kommunala draget). Vi har dock köpt huset på exakt samma premisser ca 1,5 år innan dess och i vare sig den objektsbeskrivning som vi eller vår köpare fick från mäklaren står något annat än "kommunalt avlopp". Vi genomförde dessutom en besiktning när vi köpte huset vilket inte vår köpare gjort, utan de tog bara del av den vi genomfört.
När vi fick reklamationen via email, skickade vi den därför bara vidare till vår köpare (som är i precis samma situation som oss) och som därför också skickade den vidare till sin köpare (han köpte huset 2004, dvs. också inom de 10 åren som gäller för reklamation för dolda fel). Tydligen är det nämligen så att den han i sin tur köpte huset av 2004, hade missat att upplysa om att det fanns ett enskilt avlopp vilket är något som står i hans objektbeskrivning från köpet på 90-talet.
Summa summarum: Vi vill bara vara säkra på att vi fört reklamationen vidare på ett korrekt sätt från våra köpare till nästa person i kedjan, dvs. den vi köpte huset av. Räcker det att ta den reklamation (de uppenbarligen tagit fram med juristhjälp) och helt enkelt bara vidarebefordra den och göra tydligt att vi har för avsikt att reklamera vidare i kedja utifall att vi i ett senare skede faktiskt får kravet riktade mot oss (vi har inte fått någon stämning på detta ännu)? Förstår att det är väldigt svårt att driva fall kring dolda fel så är inte ens säker på att vår köpare kommer att driva kravet mot oss.
Dvs. det jag är rädd för är bara att det finns någon konstig form av formalia för hur man måste göra en reklamation för ett dolt fel när det är många köpare/säljare i en lång kedja inom de 10 åren som dolda fel kan reklameras och att vi pga att vi missat något sådant blir sittande med kravet och ej kan för det vidare ifall vi skulle bli stämda för det.
Stort tack på förhand för infallsvinklar kring detta.
Bakgrund:
Har som säljare av ett hus (1,5 år sedan) fått en reklamation av vår köpare kring vad som mycket väl kan vara ett dolt fel (fanns tydligen ett enskilt avlopp utöver det kommunala draget). Vi har dock köpt huset på exakt samma premisser ca 1,5 år innan dess och i vare sig den objektsbeskrivning som vi eller vår köpare fick från mäklaren står något annat än "kommunalt avlopp". Vi genomförde dessutom en besiktning när vi köpte huset vilket inte vår köpare gjort, utan de tog bara del av den vi genomfört.
När vi fick reklamationen via email, skickade vi den därför bara vidare till vår köpare (som är i precis samma situation som oss) och som därför också skickade den vidare till sin köpare (han köpte huset 2004, dvs. också inom de 10 åren som gäller för reklamation för dolda fel). Tydligen är det nämligen så att den han i sin tur köpte huset av 2004, hade missat att upplysa om att det fanns ett enskilt avlopp vilket är något som står i hans objektbeskrivning från köpet på 90-talet.
Summa summarum: Vi vill bara vara säkra på att vi fört reklamationen vidare på ett korrekt sätt från våra köpare till nästa person i kedjan, dvs. den vi köpte huset av. Räcker det att ta den reklamation (de uppenbarligen tagit fram med juristhjälp) och helt enkelt bara vidarebefordra den och göra tydligt att vi har för avsikt att reklamera vidare i kedja utifall att vi i ett senare skede faktiskt får kravet riktade mot oss (vi har inte fått någon stämning på detta ännu)? Förstår att det är väldigt svårt att driva fall kring dolda fel så är inte ens säker på att vår köpare kommer att driva kravet mot oss.
Dvs. det jag är rädd för är bara att det finns någon konstig form av formalia för hur man måste göra en reklamation för ett dolt fel när det är många köpare/säljare i en lång kedja inom de 10 åren som dolda fel kan reklameras och att vi pga att vi missat något sådant blir sittande med kravet och ej kan för det vidare ifall vi skulle bli stämda för det.
Stort tack på förhand för infallsvinklar kring detta.
Det finns ingen direkt länkning för att överföra eventuella dolda fel från er som säljare till tidigare säljare. Även om det i erat fall mycket väl kan vara så att ett fel era köpare upptäckt varit dolt för er som tidigare köpare så är det något ni får driva gentemot era säljare samtidigt eller efter att ni har gjort klart eran process med era köpare. Det finns skräckexempel på dolda fel med 4-5 led. Att bara förhandla simultant i dessa led är i sig inga problem MEN skulle det gå till process så blir det krångligare....
Ni får börja med att utreda erat rättsläga först med era köpare och ev besiktningsmän etc för att sedan se hur själva ansvaret kan överföras
Ni får börja med att utreda erat rättsläga först med era köpare och ev besiktningsmän etc för att sedan se hur själva ansvaret kan överföras
De som köpt av er kan enbart klämma er på pengar. Det är process 1.
Sen får ni processa om ert köp mot er säljare, det blir process 2.
Sen går det vidare..
Det är inte självklart att alla utslag blir lika. Det kan bli så att den som köpte av er inte får rätt, medans ni kan få rätt gentemot er säljare. Därmed kan det ramla ut en peng till er som ni inte har några skyldigheter alls att ge vidare till den som köpte huset sen...
Felet upptäcktes inte vid er besiktning? Hur upptäcktes felet? Hade man genom ett telefonsamtal till kommunen fått reda på att det fanns ett enskilt avlopp till fastigheten?
Hade man det så finns ju anledning att misstänka att det kan finnas oklarheter i vilket avlopp som används, därmed borde man undersökt det hela vidare och har således inte rätt till ersättning eftersom felet inte var dolt.
Sen får ni processa om ert köp mot er säljare, det blir process 2.
Sen går det vidare..
Det är inte självklart att alla utslag blir lika. Det kan bli så att den som köpte av er inte får rätt, medans ni kan få rätt gentemot er säljare. Därmed kan det ramla ut en peng till er som ni inte har några skyldigheter alls att ge vidare till den som köpte huset sen...
Felet upptäcktes inte vid er besiktning? Hur upptäcktes felet? Hade man genom ett telefonsamtal till kommunen fått reda på att det fanns ett enskilt avlopp till fastigheten?
Hade man det så finns ju anledning att misstänka att det kan finnas oklarheter i vilket avlopp som används, därmed borde man undersökt det hela vidare och har således inte rätt till ersättning eftersom felet inte var dolt.
Ev doldafelanspråk kan endast riktas mot er som säljare och avtalspart, dock verkar det i detta falla vara köparen som brustit i sin undersökningsplikt.
jag tycker den här tråden har missat fokus lite.
TS vill ha råd om hur han på ett korrekt sätt skall agera mot sin säljare, för att kunna regressa OM hans köpare lyckas få felet klassat som ett ersättningsbart dolt fel.
I regelverket om dolda fel finns en tidsgräns, köparen måste anmäla ett hittat fel snarast efter att det upptäcks, kommer inte ihåg tidsgränsen. Men det är typ 6 eller 12 månader man har på sig.
Då frågar TS om hur han skall agera mot SIN säljare, jag tolkar frågan som att det just handlar om från vilket ögonblick han skall räkna den tiden i sitt ev. case mot sin säljare.
Jag vet inte vad som är rätt.
Jag kan se olika scenarior:
1. Vänta med att anmäla till sin säljare tills han ser om köparen får rätt i första ledet. Om vi då antar att det första ledet tuggar i rättsväsendet i 2- 3 år. Så kommer säljaren i nästa led att hävda att "du har känt till felet i 3 år", det är försent att bråka nu. Motargumentet kan vara att jag VISSTE inte att det var ett dolt fel förrän domstolen fastslog att det fanns ett dolt fel. Vem har rätt?
2. Som han har gjort, för säkerhets skull blanda in sin säljare från dag 1. Möjlig nackdel är att hans köpare kan få nys om det och hävda att det är ett erkännande. "hur kan du neka till att det är ett dolt fel, du har ju redan anmält det som dolt fel själv?".
Oavsett vilken av dessa strategier man kör på så blir ju givetvis huvudfrågan huruvida detta överhuvudtaget är ett fel, och om det i så fall är ett dolt fel. Det känns onekligen som lite osannolikt att detta extra avlopp inte skulle gått att hitta vid en undersökning av fastigheten. Men detta har vi för lite information om.
TS vill ha råd om hur han på ett korrekt sätt skall agera mot sin säljare, för att kunna regressa OM hans köpare lyckas få felet klassat som ett ersättningsbart dolt fel.
I regelverket om dolda fel finns en tidsgräns, köparen måste anmäla ett hittat fel snarast efter att det upptäcks, kommer inte ihåg tidsgränsen. Men det är typ 6 eller 12 månader man har på sig.
Då frågar TS om hur han skall agera mot SIN säljare, jag tolkar frågan som att det just handlar om från vilket ögonblick han skall räkna den tiden i sitt ev. case mot sin säljare.
Jag vet inte vad som är rätt.
Jag kan se olika scenarior:
1. Vänta med att anmäla till sin säljare tills han ser om köparen får rätt i första ledet. Om vi då antar att det första ledet tuggar i rättsväsendet i 2- 3 år. Så kommer säljaren i nästa led att hävda att "du har känt till felet i 3 år", det är försent att bråka nu. Motargumentet kan vara att jag VISSTE inte att det var ett dolt fel förrän domstolen fastslog att det fanns ett dolt fel. Vem har rätt?
2. Som han har gjort, för säkerhets skull blanda in sin säljare från dag 1. Möjlig nackdel är att hans köpare kan få nys om det och hävda att det är ett erkännande. "hur kan du neka till att det är ett dolt fel, du har ju redan anmält det som dolt fel själv?".
Oavsett vilken av dessa strategier man kör på så blir ju givetvis huvudfrågan huruvida detta överhuvudtaget är ett fel, och om det i så fall är ett dolt fel. Det känns onekligen som lite osannolikt att detta extra avlopp inte skulle gått att hitta vid en undersökning av fastigheten. Men detta har vi för lite information om.
Jag menade egentligen att svara TS korrekt är bara slarvig då jag renoverar o har barnen samtidigt o bara skriver lite då o då från mobilen. Min åsikt är att TS inte är nödgad att reklamera förrän det är utrett om han har ett dolt fel eller ej alltså inte nödvändigtvis efter rättsprocess med dennes köpare är klar men definitivt inte före eventuella rättslägen är utredda tekniskt o juridiskt
