Byggahus.se

Var fjärde måste flytta om räntan stiger

  1. O
    Bannad · Stockholm · 7 872 inlägg

    Odjuret

    Bannad
    Det finns 3 typer av lögner...
    -Lögn
    -Förbannad Lögn
    -Statistik
     
    • Laddar…
  2. A
    Husägare · Kalmar Län · 13 250 inlägg

    AndersS

    Husägare
    Jag tolkar det som att har du en högre lönenivå måste man skaffa sig en försäkring som ger extra ersättning, vilket kan vara befogat om du anpassat dina omkostnader/utgifter utifrån din tidigare lön. Är inte ovanligt och har själv en sådan.
    A-kassan är inte skattefinansierad utan den betalar du själv in varje månad, dock i kollektiv form, där det finns flera A-kassor utifrån olika förbund.
     
  3. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Känns som lite väl mycket domedagsprofeter i en allmäna debatten om bostadspriserna. Det är bra på så sätt att något måste göras för att hejda prisökningen.

    Men i scenarior med höga räntor så verkar alla förutsätta att räntan kan gå upp till 5% typ nästa år, dvs. att de som drabbas måste ställa om från dagens konsumtion till högränteekonomi på ett halvår.

    Så kommer (med stor sannolikhet) inte att ske.

    OM räntan skulle gå upp till 5% men om inflationen skulle ligga kvar nära noll, då har vi en extrem situation. Så hög realränta har vi troligen aldrig haft i Sverige (jag är inte nationalekonom, så jag kan ha fel).

    Om vi istället tittar på ett mera rimligt scenario, så kommer vi att få en ökad inflation igen, det finns många politiska krafter som vill slopa inflationsmålet och gärna ser en höginflationsekonomi som vi hade på 70 - 80 talen. Och får de sin vilja igenom så är vi snart tillbaka i räntor på 13 - 16% som vi hade som normalnivå på 80 talet. Men det tog i princip hela 70 talet att sabba landets ekonomi till den nivån. Och det gjordes duktigt av både röda och borgerliga politiker.

    Dvs. OM vi antar att vi nästa år slår in på en höginflationsväg i Sverige, då kommer det att ta kanske 5 år innan vi är upp i en inflation på, säg 5%. Och då har vi troligen räntor på 6 - 7%. SOm i nuläget är det tak många bnaker kräver att hushållsekonomin skall tåla, om du vill låna.

    Om vi har så hög inflation, så kommer vi att få se avsevärt högre löneökningar (för de flesta). Det skall också kombineras med att de flesta som idag lånar med liten egen kapitalinsats är unga familjer som är nya på bostadsmarknaden, de är i en fas av livet där reala löneökningar typiskt är högre än för oss som varit med på marknaden i 20 - 30 år. Dvs. den som idag lånar 2milj med 15% ytterligare kapitalinsats till sitt första boende, kommer i en höginlationsekonomi att ha 50 - 100% högre lön om 5 år. Om personen gör ordentlig karriär, så handlar det snarare om 100 - 200% högre lön.

    Samtidigt så ökar troligen övriga boendekostnader då med minst inflationen (el, värme, fastighetsskötesel osv), men det ger bara en ackumulerad ökning på kanske 10 - 30%, lite beroende på ökningstakten av inflationen.

    Man kan också spekulera i prisutvecklingen på bostadsmarknaden, i händelse av ränteökning.

    Ja om räntan plötsligt nästa år går upp till 5%, då kommer det att ge ett genomslag på priserna. Men man skall komma ihåg att OM vi fär en stagnerad prisutveckling, så ger det per automatik att utbudet kommer att minska rätt kraftigt, många som kan välja kommer inte att sälja. Många som behöver flytta till större, får svårt eftersom de idag är beroende av att kunna ta ut en vinst från den bostad de bor i för att ha råd att byta upp sig osv. Så ett prisfall kommer att till stor del balanseras av minskat utbud, vilket i sin tur drar upp priserna, eller iallafall bromsar en nedgång. Det kommer alltid att finnas köpare som MÅSTE köpa och som har råd.

    Det riktigt allvarliga i en sådan situation, är att det minskar rörligheten på bostadsmarknaden ytterligare, och gör det ännu svårare för nya spekulanter att få en bostad.
     
    Redigerat 2 dec 2015 07:25
    • Laddar…
  4. A
    Husägare · Kalmar Län · 13 250 inlägg

    AndersS

    Husägare
    Vad är det som blir billigare om räntorna stiger? Vi har ju redan idag en väldigt låg inflation som ligger på rekordlåg nivå och man vill att den ska gå upp någon procent. Skulle både räntor och inflationsnivån stiga så kommer även kostnaderna att öka, vilket även gäller priser på konsumtions och dagligvaror.
    Att sedan bostadspriserna ev. sjunker hjälper föga för de som är högt belånade, möjligtvis det motsatta om en det sker en kraftig rekyl nedåt att bankerna behöver förstärka sina säkerheter på övervärderade/belånade fastigheter.

    Så att andra kostnader med automatik skulle minska med ökade räntor har jag aldrig upplevt, däremot kan sparat kapital i vissa former få en bättre avkastning t.ex. räntebärande papper men då krävs det att man har dessa för att kompensera.
     
  5. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Nej, men om du får en högre inflation, så kommer även löner i de flesta fall att öka.
     
  6. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Jag tycker det är lite intressant att jämföra lite historiskt. Om vi tittar lite på vad som hände vid kraschen i början på 90 - talet.

    Först hade vi en exempellös uppgång på bostadsmarknaden under hela 80- talet. Jag köpte min första bostad för 220 000 1984, sålde för 425 000 1991. Hade en kollega som köpte för 120 000 1982, sålde för 575 000 1989.

    Under den här tiden låg räntorna på ca 15% som normalnivå.

    Jag började arbtea i slutet av 1983 med en lön på drygt 8 000 i månaden. 1991 när jag sålde hade jag en lön på drygt 20 000 i månaden (utan att ha gjort chefskarriär).

    Jag uppfattade att priserna toppade 1989, jag var då ordf. i föreningen, vi hade ca 800 lägenheter med 100 - 150 överlåtelser per år, så jag hade rätt god prisstatistik, ialla fall för den delen av Stockholm. När jag sålde 1991 så hade priserna gått ned med ca 10% från 1989. Detta var inget dramatiskt prisfall, marknaden tog det rätt lugnt.

    En observation är att då i slutet av 80 talet så gjorde de stora bankerna ett nummer av att de började tillåta 100% belåning med 0% amortering. Och i min position som ordf. i föreningen såg jag på pantförskrivningarna som kom in (föreningen måste föra register över vilka panter som finns på varje lägenhet) att många fick låna 110 - 125% av köpesumman med den köpta lägenheten som pant.

    På hösten 1990 kom de första rejäla varningssignalerna, vi hade en stor devalvering, oro på börsen, och en "ränteschock" räntan höjes i ett steg från 16% - 18%, svarta rubriker i kvällspressen, men gick sedan sakta nedåt igen. När vi sålde våra resp. lägenheter och köpte hus på våren 1991, så låg räntan på 13%.

    Som jag minns det så började problemen på allvar på höstan -91, eller kanske under sommaren. Då gick luften ur markanden för kommersiella fastigheter. Flera fastighetsbolag med extrem belåning av kontorsfastigheter gick i konkurs. Kommersiella fastigheter föll i värde som en sjunkbomb. Detta gjorde att flera banker fick problem.

    Och då började finansmarkanderna att agera irrationellt. EN sektor, fastighetsmarknaden gick dåligt, extremt dåligt. Då ströp bankerna kollektivt utlåningen till alla sektorer. Industriföretag med god lönsamhet gick i konkurs eftersom de inte kunde få lån för att finansiera ens inkommna beställningar. Industriföretag med god lönsamhet fick redan beviljade lån uppsagda osv. SE banken fick kritik för att de inte ens tillät företag att öppna konton för insättning i banken, de motiverade i TV nyheterna sitt stopp med att OM de tillät någon att öppna inlåningskonto så kunde de råka låna ut pengar av misstag...

    Och på bostadsmarkanden drogs belåningsnivå ner till 50% i ett inledande skede, och omkring 1992 - 93, fick i princip ingen låna någonting överhuvudtaget. Resultatet blev givetvis stora prisfall på bostäder, det fanns ingen som hade råd att köpa när det krävdes 50 - 100% kontantinsats.

    Krisen på bostadsmarknaden som enl. mig var lite konstgjord, det fanns en stor efterfrågan, folk hade råd att betala, men de fick ingen finansiering. Förstärktes av att staten ändrade systemet för byggnadsfinansiering. Före krisen kunde man låna av staten för nybyggnad. med en statlig ränta på 2,25%. Den ökade sedan med 0,25% varje år tills den nådde marknadsränta. Systemet var kopplat till hårda regler om hur en byggnad fick vara utformad, fick ex. inte ha mer än en viss boyta. Då byggdes väldigt många villor med oinredd vind, som sedan byggdes klar när det statliga lånet var godkänt. Nu införde staten successiva "engångs" uppskrivningar av räntan, tror det var 3 sådana under 1992, Och systemet var helt avskaffat runt 1994.

    Konsekvensen var att priserna i de bästa lägena i Stockholm, sjönk med ca 30%. I sämre lägen i ytterförorter sjönk priserna med 60 - 100%. Det var stora områden med framförallt relativt nybyggda bostadsrätter (där avgifterna gick upp från redan hög nivå med typ 100%, pga. ändrad statlig ränta) där det var helt omöjligt att få ens en krona för en bostadsrätt som kunde ha kostat 1 milj ett par år tidigare. I många föreningar skänkte medlemmar tillbaka lägenheter till föreningen, det var enda sättet att slippa betala månadsavgiften. När föreningen då fick lägre intäkter ökade avgifterna för övriga, och föreningen gick i konkurs.

    När bankerna försiktigt åter öppnade bostadsmarknaden 1993, och började låna ut pengar igen, då tilläts bara 50% belåning, och det krävdes bra bankkontakt för att få låna. Men marknaden återgick till normala villkor ganska snabbt, priserna tog fart, men det tog ungefär till 1998 innan priserna var i paritet med nivån före krisen. Det hus vi köpte 1991, för 1 275 000, sålde vi 1998 för 1 250 000 (ett identiskt grannhus såldes 1993 för 800 000). vårt nuvarande hus köpte vi då. Då hade vi en "tillfällig" räntedip så jag räknade med 8% ränta när vi skrev kontrakt, räntan var nere på 6% när vi tillträdde 3 månader senare. Och jag var fullkomligt övertygad om att detta är en tillfällig nyck av marknaden....
     
    Redigerat 2 dec 2015 08:56
  7. H
    Moderator · Stockholm · 44 202 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Ett litet kuriosa om krisen för kommersiella fastigheter, är att 1990 hittade en osalig blandning av centerpartister och socialdemokrater på att stödja det stagnerande bostadsbyggandet, genom att införa en straffskatt på byggnation av kommersiella fastigheter. Skattesatsen sattes till 30%.

    Just då hade flera av de större fastighetsbolagen börjat ana att de levde i en bubbla. De började under 1990 att lägga planerade byggprojekt i malpåse, de vågade inte starta nya kontorsbyggen. Då kom den här skatten som skulle träda i kraft 1991. ALLA påtänkta projekt dammades då av, om man väntade med att börja bygga till efter årsskiftet skulle ju kostanden öka med 30%, politikernas lysande förslag satte igång den största byggboomen av kontor vi någonsin sett.

    Edit: Jag börjar fundera på om det var 1990 eller 1989 som straffskatten sattes in, kommer inte ihåg.
     
    Redigerat 2 dec 2015 09:05
  8. J
    Medlem · Stockholm · 28 inlägg

    Joyn

    Medlem
    Tack "hempularen" för en mycket bra historieskrivning om sena 80 och tidiga 1990-talet. Det enda jag inte riktigt håller med om är räntenivån 1998, redan slutet av 1996 hade riksbankens inflationsmål med KPI haft effekt och räntan (3 mån) hösten (Oktober) 1996 bröt under 6%. i övrigt är du Spot on.

    Problemet idag är nog inte att räntorna är på väg upp i himmelen utan att riskerna som byggs upp på den s.k. aggregerade nivån av att fler och fler tror att räntorna inte kommer att nå 5%. (Så småningom kan det hända och då kan det bli riktigt problematiskt) Det räcker att studera bankernas långräntor för att inse att det scenariot är långsökt. Den som gör den övningen och fortfarande tror på en höjning till 5% kan fundera över att riksbanken 20151203 kommunicerade om en uppdatering av målet om KPI-inflation på 2% d.v.s. en anpassning till rådande låga inflationen.

    Problemet är nog snarare att priserna på bostäder kommer att öka de närmast åren då fler och fler inser att räntan med all sannolikhet kommer att vara parkerad ett tag framöver.

    Sverige har fundamentala problem med nybyggnation av bostäder för kapitalsvaga grupper, det sannolika är inte att det försvinner i den närmaste framtiden, tvärtom segregationen kommer sannolikt att öka de närmaste fem-tio åren om inget radikalt händer. Det som behövs är en ny variant på miljonprogram men det verkar inte finnas någon politisk vilja till det. Byggbolagen kommer att fortsätta bygga dyra bostadsrätter med mycket god lönsamhet.
     
    Redigerat 4 dec 2015 22:47
    • Laddar…
  9. H
    Medlem · Dalarna · 1 924 inlägg

    HSP

    Medlem
    ekonomin går upp och ner

    Vilken "sektor" som går bra beror i bland på hur den gynnas med politiska beslut.
    Den som bara tror på prisutveckling i en riktning bör tänka om.

    Jag tror att efterfrågan på bostäder kommer att öka. befolkningen ökar så....

    som Joyn ovan skrev.
    Byggbolagen kommer att fortsätta bygga dyra bostadsrätter med mycket god lönsamhet.
    Bygger man något för att tjäna pengar, då gör man det där man kan tjäna mest, ganska enkelt.Här jag bor kostar en nybyggd brf:lgh nästan dubbelt jämfört med en äldre från 60-70talet.
    De har ungefär samma månadsavgift till brf:n eventuellt något lägre.
    Det har även byggt lite nya komunala hyresrätter, med betydligt högre hyra.
    Allt är sålt och uthyrt.
    .
    Så efterfrågan finns nu iaf.

    För de med låg inkomst sitter fast i sin bostad eller hos föräldrarna även på små orter.
    Kollar man på det kommunala bostadsbolaget så har de idag 16lediga lägenheter ca 50-70sökanden på varje.
    De privata hyresvärdarna har kö till sina lägenheter, och inga lediga för stunden. kollat på de fem största privata.
    Orten jag bor i har ca 15.000invånare i tätorten.
    15st objekt ligger ute på hemnet i tätorten och 60st totalt med närområdet. (både lgh och villor)

    Miljonprogrammen här är slitna, vattenskador mm förekommer ganska mycket , endel mijonprogrammsområden renoveras nu omfattande så hyresgästerna inte kan bo kvar, samtidigt höjer hyresvärdarna hyran i samband med renoveringarna. med motiveringen standarden ökar, acceptera eller flytta inte tillbaka till din gamla lgh. är det i stort sett som gäller.

    Vad händer om man ritar om spelreglerna, tex. man bygger nya "miljonprogram"
    De som då har köpt sin dyra bostad, kanske inte kan få igen pengarna.

    Det finns alltid vinnare och förlorare, så är det så kommer det vara.

    Men att köpa en bostad som man nästan har råd med kan inte vara kul, oroasej för minsta rörelse politiskt eller ekonomiskt,

    Nej ett riktigt lånetak ska det vara, inga ränteavdrag. och en rimlig ränta när man inte har ränteavdragen.


    Politik och ekonomi är farliga saker,
    Att höja skatter för något att subventionera något annat, är inget annat än ett pyramidspel,
    (fler och fler går över till det subventionerade, mindre och mindre skatter kommer in till ändamålet)
    Subventionen blir dyr om den pågår för länge.

    Ungefär som att skapa jobb med skattepengar, det fungerar inte i längden.
    Ska pengar in så ska det exporteras ut varor/tjänster.
    ganska enkel mattematik.
    Att skapa "statliga" eller skattebetalda jobb fungerar inte,

    Lika väl att tro att man kan klara ett förstort lån bara för att banken räknat ut att det går bra.
    Det är väl bara att räkna efter själv, kan man inte det då ska man nog inte låna.
    eller läsa på mer innan man lånar.

    Ps,
    jag oroar mej inte om mina boendekostnader stiger, eller om jag måste sälja med förlust. men då bor jag på en liten ort.
     
    • Laddar…
  10. G
    Anonym

    gäst

    Anonym

    Ränteavdrag

    Den historiska utvecklingen av ränteavdragen vore intressant att få klarhet i?
    Nu är det 30 % och så har det varit så länge jag varit med (sedan 1991), om jag nu inte minns fel. När jag googlar får jag upp att ränteavdragen minskade ca 1990 ( osäker om det är rätt) från 50 till 30 %. När mina föräldrar köpte hus 1967 har jag klart för mig att avdraget var ca 70 %. Läste att på 40-talet var avdragen 100%. Som alltid när man googlar får man en gnagande känsla om informationen är korrekt. Är det någon som kan ge klarhet?
     
  11. A
    Husägare · Kalmar Län · 13 250 inlägg

    AndersS

    Husägare
    Ränteavdragen gjordes på toppen av inkomsten, så du måste även ta hänsyn till marginalskatt och inflation.
    Så tar vi 80-tal var en marginalskatt på 40-50 % vanligt, men med hög lön kunde den vara 80 % före avdrag. Och tar vi närtid 80-tal så blir avdragsnivån runt 40-80 % beroende av marginalskatten, innan man började begränsa avdragsnivån.
     
    Redigerat 7 dec 2015 07:05
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.