Byggahus.se

Värdering - Lägga om lån

  1. loffes
    Medlem · 670 inlägg

    loffes

    Medlem
    Här kommer en massa frågor och funderingar kring värdering.

    Undrar om någon har värderat om huset på "sista" tiden?

    Är det "bäst" att använda en mäklare eller en värderingsman från banken?
    Hur intresserade är bankerna av att värdera om hus?
    Kostar en värdering något? (Brukar vara gratis i samband med försäljning men det är inte aktuellt,
    vill inte heller påstå att huset är det).

    Kan man värdera om huset med endast ett prisutvecklings index som grund eller måste man
    ha utfört några renoveringar?
    http://www.maklarstatistik.se/v/V01.htm
    I Stockholm har prisutvecklingen varit mellan -1 (Sundbyberg) tom +27 (Danderyd) för den sista
    12 mån perioden.
    Vårt hus ligger i Järfälla, där har ökningen varit +10 procent.
    Kan man säga att vi köpte huset för 12 mån sedan för 3 Mkr, nu borde det vara värt 3,3Mkr. Eller om köpet
    gjordes för 8 mån sedan, säga att nu är huset värt 3,2Mkr?

    Hur mycket ger en värdering (beror väl väldigt mycket på hur den är gjord och med vilka material)
    Men kan man ge några generella "linjer".
    1 Badrum - Mindre renovering/uppfräschning: Nya tapeter, fläkt för fukt, handukstork, belysning
    2 Badrum - Hel renovering/uppfräschning: Helkaklat, golvvärme, inbyggda spottar, handfat o wc-skål
    3 Sovrum - Mindre: Tapeter, växter, säng
    4 Trädäck - Mindre: Tvättar av och målar om befintlig
    5 Trädäck - Större: River den gamla. Gör en ny.
    6 Tvättstuga: Mindre: Målat/tapetserade väggar, garderober/hyllor
    7 Tvättstuga: Större: Ny tvättmaskin, torktumlare alt. torkskåp, inbyggda spottar i tak, garderober med frostade skjutdörrar i glas...
    8 Kök - Mindre: Ny bänkskiva, ny spis och ugn
    9 Kök - Större: Bytt alla vitvaror, inbyggda spottar i tak, köks ö, nytt golv

    10 Nytt uppvärmingssystem. Från tex direktverkade el eller Olja till Berg/Sjö/Luft värme.
    (Eftersom en luft/luft pump är billigaste så är det väl mer om hur mycket 1kr ger tillbaka. Bergvärme
    kostar ca 170 000kr att installera, om det finns vattenburna element, ger det då detta tillbaka. Medans
    en luft/luft pump kostar ca 20 000kr. Eller tittar man även på besparingen/driften i X antal år).

    11 Nytt tak
    Värderingsprincip blir väl också enligt ovan. Exempelvis nytt tak för 130 000kr hur mycket är det värt?

    12 Ny dränering
    Värderingsprincip blir väl också enligt ovan. Exempelvis ny dränering för 130 000kr hur mycket är det värt?


    Vårt hus ligger i Järfälla och funderar på att göra några av ovanstående.
    Det som ligger närmst är trädäck, vi har fixat lite i köket men inget annat egentligen.
    Frågan är väl då närmst när det kan vara aktuellt att göra en värdering?
    Vad ska man ha renoverat för att det ska kännas lönt att värdera om huset?

    Topplånet är på bara 2% av köpesumman så det är ingen ko på isen men man funderar en massa
    och undrar lite hur andra har gjort.
    Skulle man ändå få ner räntan lite och att det inte är några avgifter inblandat så skulle det ändå kännas bra.

    Hur många procentenheter är ett nytt värde värt?
    Om man får upp husvärdet med 10% (som Järfällas index) hur mycket skulle det förändra lånet?

    Blev en hel del till slut.
     
  2. C
    Medlem · 779 inlägg

    co

    Medlem
    Det där går ju inte att svara på - det är ju en förhandlingsfråga mellan dig och banken. Har du en stark förhandlingsposition kan du nog hävda att en generell prisökning ägt rum och att huset under det år du ägt det borde vara värt 10 % mer men jag tror det är tveksamt om banken accepterar det (eller säg så här JAG skulle inte ta upp en sådan diskussion med min bank TROTS att jag varit en god kund i massor av år och anser mig ha en förhållandevis stark förhandlingsposition). Däremot tycker jag att renoveringar kan vara ett bättre sätt att få banken att höja värderingen av huset. där gäller väl också att ju större investering desto sannolikare att banken accepterar att husets värde ökat.
     
  3. S
    Medlem · 97 inlägg

    Sanoj_lidatorp

    Medlem
    Köpte ett nybyggt hus i Januari i år söder om Stockholm och ringde banken förra månaden och ville att dom skulle flytta ner mitt topplån på knappt 300000kr till bottenlånet. Vi hade då rullat gräsmattan (tomt på 350kvm) samt stenlagt 2 uteplatser.
    Bankkvinnan sa då att vi var tvugna att ta dit en värderingsman som fick värdera huset, men jag hävdade då att jag inte ville betala någon värderingsman och att den allmänna prisuppgången samt iordningställande av tomten skulle vara nog för att vi kunde ta hela ärendet på telefon istället.
    Efter att hon hade checkat med sin chef skrevs hela topplånet om till bottenlån....med ränterabatten som vi hade förhandlat oss till 6mån tidigare.

    // Jonas

    .
     
  4. H
    Medlem · 94 inlägg

    Henrik_N

    Medlem
    Det enklaste sättet är givitvis att ta dit en värderingsman och påpeka alla de förbättringar du gjort. Husen i mitt område har stigit ca 15% det senaste året, det kunde värderingsmannen värdera upp på telefon. När jag dessutom visade alla mina förbättringar jag gjort inne i huset skrevs det upp ytterligare med ca 10%. Jag summerade upp de utlägg jag gjort och visade före / efter bilder.
     
  5. klaskarlsson
    Medlem · Stockholm · 4 332 inlägg

    klaskarlsson

    Medlem
    Jag värderade om mitt radhus förra sommaren. Då hade vi totalrenoverat det sen 2003 då vi flyttade in.
    Jag kontaktade mäklaren som gjorde detta gratis av goodwill - vi rekommenderar f.ö. gärna honom iaf eftersom vi är nöjda i övrigt också.

    Nu behövde vi inte någon "jättevärdering" heller så ett snabbt 15 min besök och ett protokoll som vi skickade till banken så kunde vi dra ned topplånet i bottenlånet och dessutom lånade vi upp till vår sommarstuga.

    350 000 kr värderades huset upp för oss, vilket då var en ökning på ca 24 %.
    Då över en period på 3 år och med en totalrenovering inklusive nya vitvaror rakt av, nytt kök, renoverat badrum etc iof...

    /K
     
  6. E
    Medlem · 305 inlägg

    ErikL

    Medlem
    Det första ni ska göra är att prata med banken och (1) höra om de kan tänka sig att lägga en större del i bottenlån med en högre värdering samt (2) vilken värderingsman ni i så fall ska använda.

    Om du väljer en besiktningsman själv hjälper det inte hur mycket han värderar huset till om banken inte accepterar hans kompetens.

    Har ni gjort större investeringar som ni har kvitton på (t.ex. lagt ner 250,000 på huset det senaste året) så är det inte omöjligt att banken kan acceptera det som värdehöjande i motsvarande mån utan värdering.
     
  7. loffes
    Medlem · 670 inlägg

    loffes

    Medlem
    Tack för inläggen hittils

    Verkar som om en värdering, speciellt om den är gratis, är en väldig bra sak att göra.
    Speciellt när man har gjort sådana saker som värderar upp huset så att man slipper bottenlån alt.
    kan låna till annat. (Bara att man har råd att betala för detta).
    Jag hade tänkt att vända mig till mäklaren som sålde huset, den firman borde banken acceptera.

    I nu läget har inte vi gjort speciellt mycket, en värdering i nu läget är lite väl
    tidigt, utan nu skulle prisutvecklingen vara den största posten i en omvärdering.
     
  8. K
    Medlem · Stockholms län · 30 inlägg

    kire

    Medlem
    En variant är att ta in värderingar från mäklare som är godkända av den bank/de banker där ni funderar på att lägga lånen. En mäklares värdering är ju gissningsvis högre än bankens värderingsmans värdering ;)
     
  9. G
    Medlem · 6 978 inlägg

    gaia

    Medlem
    Ja, det är det :). I vårt fal var det 10% skillnad mellan det troligt möjliga och det mer säkra värdet. Banken vill nog ligga på den säkra sidan av priset. Topplånet blev till bottenlån ändå och det var ju tanken. Gjordes av värderingsman som rekommenderades av banken.

    Man kan kanske få en gratis värdering om mäklaren tror att det är försäljning på gång?
    gaia
     
  10. klaskarlsson
    Medlem · Stockholm · 4 332 inlägg

    klaskarlsson

    Medlem
    Troligen inte eftersom mäklaren nog inte vill fylla i ett värderingsintyg då, utan i så fall lägger fram en offert om mäklararvode etc, inklusive en ungerfärlig värdering om vart slutpriset kan hamna. Alternativt en muntil värdering.

    Begär du ett intyg av mäklaren som skall skickas till banken så vill dom nog ha betalt - om du inte på förhand kommit överens om att du kunde få ett sånt förstås


    /K
     
  11. K
    Medlem · Stockholms län · 30 inlägg

    kire

    Medlem
    Verkar bero på vilken mäklare det gäller; vi lyckades precis som gaia antyder att få en bra, skriftlig, gratis värdering (produktionskostnad + 10%).
     
  12. klaskarlsson
    Medlem · Stockholm · 4 332 inlägg

    klaskarlsson

    Medlem
    Ni fick ett skriftligt intyg av en mäklare som gällde på banken bara genom att fejka att mni var intresserade av en försäljning ?


    /K
     
  13. loffes
    Medlem · 670 inlägg

    loffes

    Medlem
    Tror inte man behöver fejka/lura att man ska sälja om man har en bra dialog med en mäklare.
    Kanske har man anlitat samma mäklare för fler affärer. Mäkaren ser väl en ev. kommande affärer.
     
  14. klaskarlsson
    Medlem · Stockholm · 4 332 inlägg

    klaskarlsson

    Medlem
    Ja men då är det ju en annan sak :)
    Då frågar man ju efter en gratis värdering - så gjorde vi, och mäklaren tyckte det var ok, om vi höll honom i minne när vi skulle sälja, samt om någon frågade oss om vi kunde rekommendera en bra mäklare.

    Och vi rekommenderar f.ö. gärna honom eftersom han har varit bra på alla sätt - vi kollade på 3-5 hus där han var mäklare innann vi köpte det vi har...

    /K
     
  15. H
    Medlem · 94 inlägg

    Henrik_N

    Medlem
    En bra mäklare kan vara guld värd. Jag har aldrig behövt betala en spänn för mina värderingar av mäklaren. Hon vet att vi gärna rekomenderar henne, och att vi kommer ha henne den dagen vi säljer. Jag tror detta är värt mer för henne än dom 1000kr vi annars fått betala för en värdering. Som dom säger: Om du kliar min rygg så kliar jag din. :)
     
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.