Värdera påbörjat husbygge
Har kollat runt lite på hus och har bland annat hittat ett påbörjat husbygge från 2014 som legat nere de senaste 4 åren. Hur värderar man ett påbörjat bygge som kommer bli drygt 300kvm? Har googlat fram att de köpte marken för 850 000kr år 2014. Utgångspris är 3,9 milj vilket jag tycker låter högt. Eller? Enligt mäklaren skulle det kosta ca 2,5 milj att färdigställa. Ett vanligt hus i ok skick i samma område kostar runt 4 milj. Är helt novis på området så all input är välkommen.
INFO FRÅN MÄKLAREN
Utförda arbete:
1. Bortschaktning - bedömning av underlag (gammal grusvägg och moränsand som underlag)
2. Provtagning - Mark - analys
3. Kraftig platta på mark med förstärkningar under varje vägg samt dubbla armering (nedre och övre armering) och radonrör
4. Kraftig cellplast i plattan
5. Kraftig stålkonstruktion (på stål konstruktion villar bjälklag) - finns intyg
6. Betonghålldäck - prefab bjälklag 20 cm tjock - bra bärande förmåga samt bra ljudisolering
7. Ytterväggar av Ytong lättbetong - ledande lättbetong producent (finns bedömning av konsulten)
8. Bergvärme - borrning 260 m
9. Energibalansräkning
10. VA indragen till tomt - betalat klart på kommunen
11. En del material finns på plats:
- fasad isolering
- golvvärme slangar med utdelare
- avloppsrör
- ventilationsrör
- putsbruk mm.
Bygget har stått still i några år men undersökning finns på både stålkonstruktion och betongen.
https://lejonsmakleri.se/johansdalsvagen-3b/
INFO FRÅN MÄKLAREN
Utförda arbete:
1. Bortschaktning - bedömning av underlag (gammal grusvägg och moränsand som underlag)
2. Provtagning - Mark - analys
3. Kraftig platta på mark med förstärkningar under varje vägg samt dubbla armering (nedre och övre armering) och radonrör
4. Kraftig cellplast i plattan
5. Kraftig stålkonstruktion (på stål konstruktion villar bjälklag) - finns intyg
6. Betonghålldäck - prefab bjälklag 20 cm tjock - bra bärande förmåga samt bra ljudisolering
7. Ytterväggar av Ytong lättbetong - ledande lättbetong producent (finns bedömning av konsulten)
8. Bergvärme - borrning 260 m
9. Energibalansräkning
10. VA indragen till tomt - betalat klart på kommunen
11. En del material finns på plats:
- fasad isolering
- golvvärme slangar med utdelare
- avloppsrör
- ventilationsrör
- putsbruk mm.
Bygget har stått still i några år men undersökning finns på både stålkonstruktion och betongen.
https://lejonsmakleri.se/johansdalsvagen-3b/
Redigerat:
Lade till lite info i texten.C:a 2,5 miljoner att fixa färdigt huset enligt mäklaren och ett standardhus i området kostar runt 4 milj. Detta är ett väldigt udda hus så marknadsvärdet är lite knepigt att få fram men 6-7 miljoner kanske. Det är ju inte i Stockholm så någonstans runt 7 miljoner tror jag är taket för området. (Ett trevligt område i Örebro).
Mvh Robert
Mvh Robert
Jag hade börjat med att försöka diskutera med någon eller några entreprenörer om kostnaden att färdigställa. Min erfarenhet säger att det är mycket svårt att uppskatta kostnader, och ännu svårare att hitta någon som vill fortsätta där någon annan avslutat i förtid.
Alternativt , skambud!
Edit: kolla supernoga med kommunen hur statusen är på bygget hos dem. Har dom stoppat för att det saknas dokumentation för något som redan är gjort är det som finns redan snudd på värdelöst. Eller ganska komplicerat att ställa till rätta i efterhand.
Alternativt , skambud!
Edit: kolla supernoga med kommunen hur statusen är på bygget hos dem. Har dom stoppat för att det saknas dokumentation för något som redan är gjort är det som finns redan snudd på värdelöst. Eller ganska komplicerat att ställa till rätta i efterhand.
Måste ju bli lite knepigt med garantier när bygget stått stilla i flera år och någon annan ska färdigställa. Efter jag googlat för att försöka hitta mer information om bygget så har jag dragit följande slutsats om varför det inte byggts färdigt: Huset skulle antagligen bli ett visningshus eller liknande för ett nystartat företag som ville börja bygga och designa betonghus i Sverige. Företaget gick sedan i konkurs.
Vi bor i Täby men mina föräldrar bor hyggligt nära detta bygge och nästa gång jag åker dit så ska jag göra ett besök, men om det är uppenbart med den information som redan finns att det är ett "omöjligt" projekt, så är det ingen idé att gå vidare med det.
Vi bor i Täby men mina föräldrar bor hyggligt nära detta bygge och nästa gång jag åker dit så ska jag göra ett besök, men om det är uppenbart med den information som redan finns att det är ett "omöjligt" projekt, så är det ingen idé att gå vidare med det.
Funderar vidare. Vad det kostar att bygga klart beror på väldigt många faktorer. Självklart ytskikt, kök osv men ventilation och el kan skilja kolossalt beroende på vad man vill ha. 2,5 måste gälla absolut lägsta standard. Nä, skambud eller inte alls säger jag.
Det låter som det skulle bli fruktansvärt många miljoner på sluträkningen.
Utgående från vilken part som har meddelat siffrorna får vi anta att 6,4 miljoner totalt är en mycket optimistisk gissning utspädd med marknadsföringspladder.
Klarar du att amortera bort 8-9 miljoner före pensioneringen?
Går huset att sälja för 8-9 miljoner efter att fastighetspriserna i området har fallit med 30%?
Det är de viktiga frågorna.
Skall du klara dig igenom det där bygget och husägandet utan att riskera att hamna hos kronofogden och i någon frivilligorganisations matkö borde du kunna svara JA på båda frågorna..... och skall du ens ha en hyfsad chans måste du kunna svara JA på den ena.
Så har jag fått lära mig att man måste räkna.........
Utgående från vilken part som har meddelat siffrorna får vi anta att 6,4 miljoner totalt är en mycket optimistisk gissning utspädd med marknadsföringspladder.
Klarar du att amortera bort 8-9 miljoner före pensioneringen?
Går huset att sälja för 8-9 miljoner efter att fastighetspriserna i området har fallit med 30%?
Det är de viktiga frågorna.
Skall du klara dig igenom det där bygget och husägandet utan att riskera att hamna hos kronofogden och i någon frivilligorganisations matkö borde du kunna svara JA på båda frågorna..... och skall du ens ha en hyfsad chans måste du kunna svara JA på den ena.
Så har jag fått lära mig att man måste räkna.........
Det jag är lite intresserad av är vad det påbörjade arbetet kan vara värt. Om de köpte tomten för 850 000kr måste de tycka att arbetet de gjort hittills är värt 3 000 000kr. Det är mest den delen jag funderar på. Jag betalar gärna för utfört arbete men inte med 50% eller 100% pålägg. Någon som kan ha en fundering på vad följande saker kan kosta på ett ungefär? (Huset ska bli ca 300kvm i två plan).
Utförda arbete:
1. Bortschaktning - bedömning av underlag (gammal grusvägg och moränsand som underlag)
2. Provtagning - Mark - analys
3. Kraftig platta på mark med förstärkningar under varje vägg samt dubbla armering (nedre och övre armering) och radonrör
4. Kraftig cellplast i plattan
5. Kraftig stålkonstruktion (på stål konstruktion villar bjälklag) - finns intyg
6. Betonghålldäck - prefab bjälklag 20 cm tjock - bra bärande förmåga samt bra ljudisolering
7. Ytterväggar av Ytong lättbetong - ledande lättbetong producent (finns bedömning av konsulten)
8. Bergvärme - borrning 260 m
9. Energibalansräkning
10. VA indragen till tomt - betalat klart på kommunen
Utförda arbete:
1. Bortschaktning - bedömning av underlag (gammal grusvägg och moränsand som underlag)
2. Provtagning - Mark - analys
3. Kraftig platta på mark med förstärkningar under varje vägg samt dubbla armering (nedre och övre armering) och radonrör
4. Kraftig cellplast i plattan
5. Kraftig stålkonstruktion (på stål konstruktion villar bjälklag) - finns intyg
6. Betonghålldäck - prefab bjälklag 20 cm tjock - bra bärande förmåga samt bra ljudisolering
7. Ytterväggar av Ytong lättbetong - ledande lättbetong producent (finns bedömning av konsulten)
8. Bergvärme - borrning 260 m
9. Energibalansräkning
10. VA indragen till tomt - betalat klart på kommunen
Privatpersoner tror jag. Är nog detta hus som beskrivs i artikeln.
http://www.enterprisemagazine.se/nyheter/artikel/energieffektiva-stenhus-i-exklusiv-design
Företaget gick i konkurs samma år.
http://www.enterprisemagazine.se/nyheter/artikel/energieffektiva-stenhus-i-exklusiv-design
Företaget gick i konkurs samma år.
Nedlagt arbete som är orört sedan 4 år tillbaka ska väl värderas med rabatt snarare än påslag? Det är jätteknepigt att veta vilka skador som uppstått när det inte vårdats, finns det ens ett aktuellt bygglov eller är det rivningsbeslut och som redan nämnts - vem vill ge sig på att ta ansvar för färdigställande till en rimlig peng? Priserna varierar ju givetvis en hel del i landet, men ska du ändå ge dig på ett bygge så är det nog ingen större skillnad i tid och ansträngning att bygga nytt, och då tror jag nog att du kommer undan billigare än de siffror som presenterats här (för att inte tala om att man då får det mer som man vill).
Personligen hade jag aldrig betalt mer än kanske en miljon för bygget plus tomtvärdet. Det ser ut att vara ca 70-80 % av jobbet kvar anser jag. Om du är sugen så ska du lägga ett bud som du precis skäms över. Därav skambud... 
Första frågan man måste ställa sig är ju hur det är med bygglovet. Det har troligen gått ut nu om bygget stått i 4 år. Eller så går det ut i närtid. Knappast realistiskt att hinna färdigställa, utan att söka nytt bygglov. Där finns en risk. Det kan ha hänt saker med detaljplaner, regeltolkningar osv. Så att det inte går att få ett bygglov för färdigställande.
Sedan tror jag att man skall vara lite försiktig att titta allt för mycket på vad tomten kostade när den köptes. Det är vanligt att tomter säljs med lite rabatt från byggfirmor som ställer krav på att de skall få bygga sedan, de tar igen rabatten på byggpriset. Och det är vanligt att tomter säljs inom släkten till priser som inte är fullt marknadsmässiga. Det förekommer också att tomter säljs i ett läge där det inte är helt klart med infrastruktur som avlopp och liknande, vilket kan (borde) ge en liten riskpremie för köparen, man spekulerar ju i att det blir klart innan inflyttning, men ibland kan kommunen försena VA utbyggnad i flera år.
Man skulle behöva få undersökt om golvvärmen som gissningsvis finns ingjuten i plattan har klarat sig, eller frusit sönder. Samma med andra ev. rör som finns i huset. Det är nog inte omöjligt att det som är utfört kan ha kostat 3 milj. Det betyder inte att det minskar kostnaden att bygga huset med 3 milj. Att fortsätta efter så lång tid kommer att kosta mer, än om man byggt klart från början.
Men som sagt kolla bygglovet först!
Sedan tror jag att man skall vara lite försiktig att titta allt för mycket på vad tomten kostade när den köptes. Det är vanligt att tomter säljs med lite rabatt från byggfirmor som ställer krav på att de skall få bygga sedan, de tar igen rabatten på byggpriset. Och det är vanligt att tomter säljs inom släkten till priser som inte är fullt marknadsmässiga. Det förekommer också att tomter säljs i ett läge där det inte är helt klart med infrastruktur som avlopp och liknande, vilket kan (borde) ge en liten riskpremie för köparen, man spekulerar ju i att det blir klart innan inflyttning, men ibland kan kommunen försena VA utbyggnad i flera år.
Man skulle behöva få undersökt om golvvärmen som gissningsvis finns ingjuten i plattan har klarat sig, eller frusit sönder. Samma med andra ev. rör som finns i huset. Det är nog inte omöjligt att det som är utfört kan ha kostat 3 milj. Det betyder inte att det minskar kostnaden att bygga huset med 3 milj. Att fortsätta efter så lång tid kommer att kosta mer, än om man byggt klart från början.
Men som sagt kolla bygglovet först!
Håller med om att det snarare är en kraftig rabatt som man bör få. Att betala lite extra för att bygglov, ritningar etc redan tagits fram är ok tycker jag men då är det väl snarare några 10.000-tals kronor extra och inte 1 000 000kr.
Det som lockar bland alla eventuella problem, är att läget är bra och att huset blir betydligt större än vad man normalt sett får bygga i liknande villaområden. Känns som 150-200kvm brukar vara max.
Det som lockar bland alla eventuella problem, är att läget är bra och att huset blir betydligt större än vad man normalt sett får bygga i liknande villaområden. Känns som 150-200kvm brukar vara max.
Roade mig med att titta på den via hitta.se. Bygglovet är tydligen från 2014, det är troligen inte realistiskt att få huset klart innan bygglovet blir ogiltigt. Huset ser ut att delvis ligga väldigt nära tomtgräns, en ev. bedömning av det som liten avvikelse mot detaljplan kan bedömas annorlunda vid en ny prövning.
Min personliga reflektion är att man skohornat in ett alldeles för stort hus på tomten. De har lagt det på diagonalen för att få plats, ser konstigt ut.
Min personliga reflektion är att man skohornat in ett alldeles för stort hus på tomten. De har lagt det på diagonalen för att få plats, ser konstigt ut.
